О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 71
София, 16.02.2016 г.
В И М Е Т О НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на осемнадесети ноември, две хиляди и петнадесета година в състав:
Председател : ПЛАМЕН СТОЕВ
Членове : ЗЛАТКА РУСЕВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
изслуша докладваното от съдията Първанова
гр. дело № 5620/2015 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Е. Г. С., [населено място], чрез пълномощника му адвокат П. П., срещу въззивно решение №126/22.07.2015г. по гр. дело №289/2015г. на Варненския апелативен съд. В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се сочи, че следва да се допусне касационно обжалване на основание чл.280,ал.1,т.1 ГПК. Поставят се следните въпроси : Следва ли да се извърши преценка по чл.87,ал.4 ЗЗД дали изправната страна може да развали договора, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора; представлява ли незначително частично неизпълнение на задължението за заплащане на 3000 евро спрямо общата стойност на договора от 58 000 евро и изпълнение за заплащане на частта от 55 000 евро. Прилагат се решения на ВКС.
Ответниците по касация Н. А. Х. и С. Н. Р.-Х., считат че не следва да се допуска касационно обжалване в писмено становище по чл.287, ал.1 ГПК.
Касационната жалба е депозирана в срока по чл.287 ГПК.
При проверка допустимостта на касационното производство, ВКС, ІІ г.о. констатира следното:
С обжалваното решение е потвърдено решение №712/14.04.2015г., по гр.д. №1142/14г. на Варненския окръжен съд, с която Е. Г. С. е осъден да върне на Н. А. Х. и С. Н. Р.-Х. недвижим имот, представляващ апартамент №7, с площ 69,82 кв.м. в т.ч. 4.8938% ид.ч. от общите части на сградата /подробно описан/ на основание чл.55,ал.1 пр.2 ЗЗД и да им заплати сумата 4 177 лева, представляваща обезщетение за ползване на имота за период 30.07.2012г. – 23.04.2014г. на основание чл.59 ЗЗД. Въззивният съд е приел, че предявените в условия на активно субективно и обективно евентуално съединяване искове са с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД, евентуално чл.108 ЗС и кумулативно съединен иск с правно основание чл.59 ЗЗД. Установено е,че на 16.01.2012г. между страните е сключен писмен предварителен договор, по силата на който същите са поели задължения да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на ищците Х. /придобит чрез реализиране на учреденото им по реда на чл.183, ал.1 от ЗУТ право на строеж със заявление с нотариално заверени подписи, вписано в СВ-В. на 18.12.2002г., с издадено разрешение за ползване на сградата на 06. 04.2004г./, за сумата 58 000 евро, дължима от ответника С., както следва: 16 000 евро при подписване на предварителния договор, 35 000 евро на 18.02. 2012г. и 7 000 евро при подписване на нотариалния акт. Срокът за сключване на окончателен договор е до 30.04.2012г. Сумата от 16 000 евро е платена както следва – 4000 евро на 06.01.2012г., 12 000 евро на 16.01.2012г., а сумата от 35 000 евро е платена в периода 20.02.2012г.-28.02.2012г. на седем равни вноски от по 5 000 евро. Платени са от въззивника и още 4 000 евро на 25.02.2014г. с посочено основание за плащане-покупка на жилище. Недвижимият имот е индивидуализиран в предварителния договор, както следва: апартамент №7, ет.4, [улица], с площ от 69, 82 кв.м., в това число 4, 8938% идеални части от общите части на сградата, състоящ се от: входен коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалет, два балкона, при граници: [улица], УПИ ІІ-8, вътрешен двор, апартамент №9, стълбище и апартамент №8, ведно с прилежащата изба №12 с площ от 3, 23 кв.м. В договора е посочено, че апартаментът е описан в заявление за отстъпено право на строеж на основание чл.183, ал.1 ЗУТ, вписано на 18.02.2002г. Съгласно съвпадащите изявления на двете страни С. е бил запознат със заявлението при подписване на предварителния договор. В цитираното заявление, апартаментът е индивидуализиран с идентични площ и граници както в предварителния договор. По спорния между страните въпрос за площта на имота е прието следното : С предварителния договор те са поели задължението да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имот с площ от 69, 82 кв.м., в т.ч. и 4, 8938% ид.ч. от общите части на сградата.Тълкувайки волята на страните по договора е направен извод, че постигнатото съглашение е за апартамент с площ от 69, 82 кв.м., която не включва единствено застроената площ на жилището по смисъла на §2 от ДР на Наредба №7/22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, а именно площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградите, към която се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания. Посочената площ включва освен застроената площ на апартамента, измерена по цитирания начин, още и прилежащите към обекта и следващи го идеални части от общите части на сградата, които са определени в кв.м. В тази връзка са ценени и обясненията на въззивника, като установяващи неизгодни за страната факти. Нормата на чл.40 ЗС сочи как се изчисляват следващите се към всеки самостоятелен обект идеални части от общите части на сграда в режим на етажна собственост. От заключението на СТЕ се установява, че застроената площ на жилището, изчислена по реда на цитираната наредба е 57, 98 кв.м. С тази и застроена площ е посочено жилището в изготвената базисна оценка при строителството на сградата, съставляваща по същество таблица за площообразуване и ценообразуване на сградата.В същата таблица процентът ид.ч. е изчислен при съпоставка стойността на процесния апартамент /площта от 57, 58 кв.м. с добавена площ на избеното му помещение при посочената в таблицата цена за един кв.м./С1+С2/ със стойността на цялата сграда, и възлиза на 4, 8938 %, който е процентът, посочен в предварителния договор.Този процент, съотнесен към общата квадратура на общите части на сградата, посочен в таблицата, възлиза на 11, 84 кв.м.Сборът от 57, 98 кв.м. с квадратурата на общите части 11, 84 кв.м. е стойността от 69, 82 кв.м., посочена в таблицата като обща застроена площ на апартамент №7, така и в сключения предварителен договор. Вещото лице е посочило, че не е могло да измери в цялост общите части на сградата, за да даде квадратурата им, тъй като части от тях допълнително са били преградени /вкл. на етажа, на който е разположен процесният имот, е преградена стълбищната площадка/ и е необходима екзекутивната документация за сградата, за да даде заключение. Съгласно разрешението за ползане на сградата, издадено на 06.04.2004г., строежът е бил изпълнен в съответствие с одобрените на 19.12.2002г. проекти и разрешение за строеж, т.е. не е посочено, че са одобрявани допълнително екзекутиви. От всички тези данни съдът е приел, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените през 2002г. строителни книжа, вкл. цитираната таблица от 29.11.2002г. Договорената между страните площ от 69, 82 кв.м. включва: площта от 57, 98 кв.м.-застроена площ на обекта, към която се добавят 4, 8938 % ид.ч. от общите части на сградата, които от своя страна се равняват се на 11, 84 кв.м.При сключване на предварителния договор ответникът се е задължили да сключи окончателен договор за покупко-продажба именно на апартамент №7 с посочените площ и граници. С нотариална покана, връчена му лично на 26.07.2012г., той е бил поканен от въззиваемите за сключване на окончателен договор на 30.07.2012г. в 11ч. в кантората на посочен нотариус и заплащане на остатъка от продажната цена от 7 000 евро. В противен случай поканата да се счита за изявление по чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне на договора поради виновно неизпълнение. На посочената дата въззивникът С. не се е явил за сключване на окончателен договор.На 27.07.2012г. той е изпратил нотариална покана до ищците, с която ги уведомил, че неговото неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор /не е спорно между страните, че и преди това многократно е бил канен да сключи окончателен договор/, е в резултат на тяхното неизпълнение на задължението им по чл.1 от договора, а именно декларираната от тях квадратура не отговаря на действителната такава, предвид което и ги е поканил да уредят доброволно отношенията си в съответствие с предвиденото в чл.210 ЗЗД, тъй като не се отказва от предварителния договор, а само претендира за размера на декларираната от тях квадратура от 69, 82 кв.м. В случая цената е определена общо за целия имот и въззивникът в изпратената покана се е позовавал на хипотезата, уредена в чл.210, ал.2 ЗЗД, като същевременно е направил и възражение по чл.90 ЗЗД.От своя страна въззиваемите в нотариалната покана са направили изявление по чл.87, ал.1 от ЗЗД. Заявените права от всяка от страните са взаимно обвързани – пораждащио последици изявление за разваляне на договора Х. могат да направят, бидейки изправна страна в хипотеза, когато купувачът е в неизпълнение по причини, за които отговаря, като са му дали подходящ срок за изпълнение. От своя страна възражението на въззивника С. за неизпълнен договор е обусловено от неизпълнение от страна на Х. на техните задължения и ако е направено при наличие на предвидените предпоставки, то Х. не могат да се позовават на разваляне на договора поради неизпълнение от страна на въззивника. Правата по чл.210 ЗЗД за увеличение или намаление на цената, които са преобразуващи, се упражняват по исков ред – чл.211 ЗЗД, евентуално чрез възражение. Няма твърдения, съответно ангажирани доказателства, че въззивникът ги е упражнил по посочения ред след сключване на предварителния договор до 30.07.2012г. Договорената между страните в предварителния договор площ съгласно начина, по който е формирана, не се различава от действителната, изчислена по същия този начин. Ето защо към посочената дата Х. са били изправна страна по договора с готовност да престират това, за което са поели задължение, на същата дата, когато претендират изпълнение от другата страна, а възражението на С. за неизпълнен договор не е могло да произведе действие. С неявяването си за сключване на окончателен договор /заявен е изричен отказ от негова страна да сключи такъв за процесния апартамент при уговорените между страните условия/, без да има реализирани права по чл.210 ЗЗД, както и без да има разлика между площта, измерена по начина, уговорен между страните и действителната, измерена по същия начин/ той се е поставил в неизпълнение на основното поето от него задължение по предварителния договор, което е за сключване на окончателен договор. Неизпълнението е пълно и в тази връзка е неоснователно възражението му, че след като е платил по-голяма част от уговорената цена на имота, е изправна страна по предварителния договор, поради което и той не може да бъде развалян. При неизпълнение задължението на купувача по предварителен договор да сключи окончателен договор, за което той отговаря, продавачът може да избира дали да развали договора или да предяви иск по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. В настоящия случай продавачите са избрали да развалят договора и при наличието на предпоставките по чл.87, ал.1 ЗЗД изявлението им е произвело действие.Твърдението на С., че предварителният договор може да бъде развален само по съдебен ред, е неоснователно, т.к. нормата на чл.87, ал.3 ЗЗД касае договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Няма спор, че имотът е предаден на С. в деня на сключване на предварителния договор – 16.01.2012г. Когато имотът е предаден по сключен предварителен договор, но този договор е прекратен, съответно и основанието, с оглед на което е предаден имотът – бъдещото прехвърляне на правото на собственост върху същия по предвидения в закона ред, не се е осъществило. В този случай е налице хипотезата на чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД на упражняване на държание върху имот на неосъществено основание, като дадената вещ следва да бъде върната. Предявеният иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.Предвид основателността на главния иск не следва да се разглеждат предявените евентуални такива.
Поставените в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК въпроси за това съдът следва ли да преценява по чл.87,ал.4 ЗЗД дали изправната страна може да развали договора, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора и дали представлява незначително частично неизпълнение на задължението за заплащане на 3000 евро спрямо общата стойност на договора от 58 000 евро и изпълнение за заплащане на частта от 55 000 евро, са неотносими за изхода на делото и решаващите изводи във въззивното решение. Това е така, защото основният извод е за наличие на пълно неизпълнение на задължението на купувача по предварителния договор – да се яви на посочената дата пред нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота и да заплати остатъка от уговорената цена в размер на 7000 евро. Следователно прието е, че в продължителен период от време от падежа и отправената изрична покана от продавача, не е изпълнено основното задължение на купувача по предварителния договор – да се яви за нотариално изповядване на сделката и че са неоснователни възраженията му за неизпълнен договор от страна на кредитора. Съобразно разясненията, дадени в ТР№1/2009г., ОСГТК, ВКС, касаторът трябва да посочи правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело в мотивираното изложение по чл.284,ал.1,т.3 ГПК.Този въпрос определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането и до касационно разглеждане. Правният въпрос следва да се изведе от предмета на спора, който представлява твърдяното субективно право или правоотношение.Той трябва да е от значение за решаващата воля на съда. След като поставените правни въпроси са неотносими към изхода на делото, то и приложените съдебни решения, обосноваващи хипотезата на чл.280,ал.1,т.1 ГПК, не могат да бъдат преценени като относими.
По тези причини съдът намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.
Въпреки изхода на производството по чл.288 ГПК на ответника по касация не следва да се присъждат разноски, тъй като не са представени доказателства такива да са направени.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІI г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение №126/22.07.2015г. по гр. дело №289/2015г. на Варненския апелативен съд.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: