О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 729
София, 15.11.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в закрито заседание на тринадесети октомври две хиляди и шестнадесета година в състав:
Председател : ЕМИЛ ТОМОВ
Членове : ДРАГОМИР ДРАГНЕВ
ВАНЯ АТАНАСОВА
изслуша докладваното от съдията Емил Томов
гр. дело №2652/2016 г.
Производството е по чл. 288 от ГПК .
Образувано е по касационна жалба на [фирма] със седалище [населено място] срещу решение №234 от 08.02.2016г по т.дело № 3374/2015г. на Софийски апелативен съд , с което при новото разглеждане на делото от въззивна инстанция , съгласно решение № 180 от 10.08.2015г по гр.д №3837/2014г І. г.о на ВКС , са отхвърлени изцяло исковете на касатора срещу Столична Община за реално изпълнение на задължение като продавач , за предаване веща – недвижим имот , на купувача , за обезщетение на претърпяна загуба в размер на 40 000 лева , както и на пропусната полза в размер на 105 000 лева поради това неизпълнение в уговорения срок, на основание чл. 79 ал.1 ЗЗД и чл. 82 ЗЗД .
При постановяване на решението в частта по иска за реално изпълнение, въззивният съд е съобразил указанията по отменителното решение , че правилото на чл. 187 ЗЗД е диспозитивно по отношение на задължението на продавача , а предаването на владение върху недвижим имот се осъществява от продавача в зависимост от вида му ,възможността за достъп до него и индивидуализацията на същия ,като една от възможностите при недвижим имот без ограждения е посочване границите ,стига имотът да бъде освободен от вещи на продавача или на трети лица , допуснати от него , както и от физическото им присъствие.В частта по исковете за обезщетение въззивният съд е имало да съобразява и други указания, относно дължимата грижа на търговеца. При постановяване на обжалваното понастоящем решение Софийски апелативен съд се е позовал на установеното по делото че , Столична община продала с договор от 17.12.2010 г. на ищеца и касатор по делото ( с предишно наименование [фирма]) недвижим имот -ПИ №689 с площ от 360 кв.м.индивидуализиран по кадастрален план на [населено място] , като купувачът е заплатил при сключването на договора цената ,съответно продавачът поел задължение да предаде владението върху имота в 15-дневен срок от вписване на договора , за което да се състави протокол .Спорният въпрос е изпълнил ли е продавачът задължението си , доколкото посоченият протокол не е бил оформен в 15 дни срок след е осъщественото на 22.12.2010 вписване на договора и едва след година , по нотариална покана от 28.11.2011 на купувача , общината е предприела действия по изготвяне на протокол . Протоколът за въвод във владение от 16.03.2012г оформя отказ представители на купувача на приемат същото , поради констатирани признаци на навлизане на трети лица в имота , описани в протокола .По този решаващ за изхода на спора въпрос въззивният съд , след като е изтъкнал установеното по делото с помощта на вещо лице състояние на недвижимия имот и неговата давност , както и това ,че местонахождението и индивидуализацията му са били известни на купувача към момента на сключване на договора : достъпът до имота не е бил ограничен , имотът е бил освободен от присъствието на продавача ,или негови държатели ,респ. такива не е имало ,то дори в договора да се съдържат други уговорки относно предаването , те са лишени от основание , тъй като продавачът няма какво повече да прави по изпълнение на задължението съгласно чл. 187 ЗЗД . Не е условие за изпълнение на задължението съставянето на упоменатия в договора протокол , той е имал вътрешноведомствено , административно значение с оглед отчетността при управлението и разпореждането с общински имоти , а при конкретните обстоятелства ищецът е добил фактическата власт още със сключване на договора ,като е добил пълната фактическа възможност да упражнява правата си , съответно ответникът не е изпаднал във виновно неизпълнение . Допълнително Софийски апелативен съд е изтъкнал ,че дължимите изрични действия са предприети ,макар и по късно , но ищецът е отказал да приеме владение Това обаче е без значение – ответникът не може да предаде втори път имота , след като вече го е направил .
В приложеното към жалбата изложение на първо място се анализират и обобщават решаващите мотиви на въззивния съд , според касатора изразявщи две оспорвани в изложението като неправилни ,противоречащи на установената практика и закона тези , а именно че : предаване на фактическа власт при продажба на неоградени имоти не е необходимо и владение се учредява с упражняване на достъп ; не се дължи предаване на владение върху неоградени имоти, то възниква с придобиване правото на собственост от купувача по чл. 24 ЗЗД .Възприемайки решаващите съображения на съда като изразени в тази насока , касаторът формулира въпросите :
1. Дължат ли се в конкретния случай фактически действия по предаване на процесния имот ,в случай че страните са договорили изрично определен срок и условие Касаторът има предвид уговорката в договора ,че се съставя протокол за предаване в 15 дни срок от вписването.Противоречието е с формираната практика на ВКС по тълкуване на договорите съгласно чл. 20 ЗЗД, основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК
2.Фактическата възможност да се ползва един имот поради факта ,че не е ограден и има свободен достъп , съставлява ли основание за възникване на фактическа власт от страна на купувача с оглед вещния ефект на облигацията ( чл. 24 ЗЗД ).
3.По конкретното дело , изпълнението на чл.187 ЗЗД изисква ли извършването на конкретни правни и фактически действия , или е достатъчно наличието на фактическа възможност за купувача да ползва , за да е налице изпълнение
По двата въпрос противоречието е с реш. № 136/2014г гр.д № 436/2014г І г.о .Задължението по чл. 187 ЗЗД е за действие и те са нужди , а не латентна възможност за достъп . Задължението е самостоятелно , което разбиране е застъпено и в ТР №4/2009г ОСГК. Предаването на владението, макар различно от сделка , изисква съгласие . Изтъква се и основание по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК ,за да се предолее неправиното указание в отговор на тези въпроси по решение № 180 от 10.08.2015г по гр.д №3837/2014г І. г.о на ВКС , практика на ВКС по чл. 290 ГПК
Следващата група въпроси ( т.4 до т.7 от изложението) също предпоставят да се възприемат доводите касатора за това какво е правното изражение на мотивите на въззивния съд , в поддържаната от защитата насока , а именно че противно на установената практика въззивният приема предаването на имота в изискуемото състояние да е извън предмета на иска по чл.187 ЗЗД ; отказът на кредитора да приеме владението е без правно значение спрямо вече извършено предаване ; неизпълнение на задължението за предаване е налице само когато имотът въобще не е бил предаден , не и когато не е предаден в ненадлежно състояние .
Самите въпроси са формулирани като оспорване на тази постулирани изводи : по конкретното дело, субективното право на купувача да получи продадения недвижим имот ,предмет ли е на иска по чл.187 ЗЗД(т.4); изпълнението на задължението на продавача по чл.187 ЗЗД изисква ли съгласие от купувача да приеме фактическата власт(т.5) ;предаването на недвижимия имот в ненадлежно състояние съставлява ли неизпълнение от продавача(т.6); фактическата възможност за ищеца да упражнява фактическа власт съставлява ли наличие на владение за него. С довод за основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК се цитират реш.№249/2010 по д.№92/2009г ІV г.о ,реш. № 29/2011г по т.д№396/2010г ТК и ТР №4/2012г ОСГК .
В отговор ответникът Столична Община оспорва да е налице основание за допускане на жалбата до касационно разглеждане . Задълженията на продавача са изпълнени , а въпросите са извън предмета на иска за реално предаване.По всеки от въпросите са изтъкнати възражения за неотносимост по общия и специални критерии за допускане до обжалване в чл. 280 ал.1 ГПК Претендират се разноски
След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита , че не е налице основание за допускане на касационно обжалване .
Касаторът обосновава връзката на първите три въпроса , като отъждествява договореното протоколиране при предаването на имота в определен срок и условия , с изпълнение задължението за предаване съгласно чл. 187 ЗЗД затова намира ,че договорът не е тълкуван съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД . Обвързва вещният ефект на облигацията с въпрос съставлява ли тя основание за възникване на фактическа власт . По този начин превратно възприема мотивите на съда в обжаваното решение. Решаващият съд не е дал основание на касатора възприеме като мотив на решението , че при закупуване на недвижим имот предаване на фактическа власт от продавача на купувача не е необходимо , а е отхвърлил тезата му, че щом е договорено да се състави протокол за предаване , а такъв не е съставен ( или е съставен по късно ,като купувачът тогава възражения за навлизане в имота от трети лица , или спорни граници и не е „приел” владението) изпълнение на задължението за предаване по чл. 187 ЗЗД не се установява и не може да се приеме за установено. Съставянето на протокол е било предвидено в договора, но като свидетелстващ документ протоколът има само доказателствено значение за изпълнение на задължението и несъставянето му не е разнозначно на неизпълнение на самото задължение, нито е пречка то да се установи. Неотносимо се изтъква основанието на чл. 280 ал.1 т.1 по първия въпрос ,като се сочи противоречие с установена практика на ВКС , свързана с тълкуването на договора и чл. 20 ЗЗД . От поведението на страните при сключване на договора и от естеството на продадената вещ – недвижим имот , които не е бил ограден , фактическа власт върху него общината не е упражнявала, и преди закупуването купувачът е декларирал, че е огледал имота ,съдът е направил и изводи в какво следва да се изрази изпълнението на задължението за предаване в този случай, съобразявайки установеното в практиката на ВКС разбиране,че предаването на вещта от продавач на купувач при сделка с недвижим имот като едно самостоятелно насрещно задължение по чл.187 ЗЗД не обема априори опразване на имота от държатели , които продавачът не е допускал, или от владеещи трети лица . Ако това състояние на имота към момента на продажбата е известно на купувача , а продавачът не се задължавал изрично за друго , то от последния не може да се иска нито пряко изпълнение за предаване(facere),което да преодолее това състояние , нито обезщетение за неизпълнение.Същото разбиране е изразено и в цитираното от защитата решение №136/2014 по гр.д №436/2014г І г.о , в което е изтъкнато ,че нормата на чл.187 ЗЗД задължава продавача да предаде вещта в състоянието , което се е намирала по време на продажбата , заедно с плодовете от нея, ако е продължил да я държи. Противоречие на обжалваното въззивнто решение с цитираната практика не е налице ,нито може да се възприеме съображението ,че постановеното от ВКС (при първото разглеждане на настоящето дело пред касационна инстанция) решение №180/2015г на ВКС ІV г.о следва да бъде изоставено като практика по отношение на разбирането ,че действията по предаване на владението при имоти без ограждения намират материално изражение предвид обстоятелствата.
В случая действието по предаване,като задължение по двустранния договор за покупко- продажба е прието от съда за изпълнено ,а не за недължимо.Също така, решаващите изводи на съда по фактите не означават ,че транслативния ефект на сделката е отъждествен с предаване на вещта , или че отменя необходимостта от предаване изобщо Ето защо поставените въпроси са неотносими и не отговарят на общото условие на чл. 280 ал.1 ГПК за връзка с делото .
На всички поставени въпроси по т.4-7 от изложението не е даван отговор в насоката , която касаторът извежда от съдържанието на решението , а отговорът им няма да обуслови друг изход на делото. Въпросът за субективното право като предмет на иска не е разрешен в противоречие с цитираното реш.№249/2010г по гр.д №92/2009г ІV г.о , а в съответствие с общото указание по него. Заявеното с иска право касаторът основава на доводите си за „изискуемо състояние” и „надлежно състояние”, влагайки като съдържание на задължението по чл. 187 ЗЗД продавачът да реализира друго фактическо състояние на недвижимия имот , предвид навлезли в него трети лица , което разбиране противоречи на установеното в практиката на ВКС,че от значение е единствено състоянието , в което вещта се е намирала към момента на продажбата, респ. към момента, в който е уговорено предаване на вещта при състояние, вече констатирано от купувача. Въпрос за евентуално изпълнение на поето задължение от продавача за друго състояние на вещта , при което ще важат общите правила на облигацията – включително при неизпълнение , не стои като въпрос за разрешаване по настоящето дело , тъй като подобно задължение не е поемано от Столична община като продавач , не може да се изведе и по тълкуванелен път съгласно установените правила за тълкуване на договорите ,както е съобразено и от въззивния съд. Поради това въпросът по т.6 от изложението е неотносим .Отговорът на въпрос изисква ли се съгласие на купувача да приеме фактическата власт върху предавания имот, като израз на тезата,че ненадлежно изпълнение не може да бъде наложено на кредитора , също не е определящ за изхода на спора по настоящето дело. Отговорът на правен въпрос , даден с реш. №117/2013г по гр.д №215/2012г ІVг.о е по тълкуване на договорите – какви са и как се съчетават отделните правомощия,какво поведение на страните какви правомощия поражда и как може да се упражняват те , според практиката на ВКС са в предмета на тълкуването по чл. 20 ЗЗД .По този въпрос въззивното решение е в съответствие с дадените принципни указания.. Доводът за противоречие с принципните разяснения в ТР № 4 / 2012г ОСГК за признаците на владението като фактическо състояние не обосновава основание по чл. 280 ал.1 т.1 ГПК по последния формулиран въпрос (т.7 от изложението ), а и както вече се изтъкна ,въпросът се услови на доразвиване на мотивите на въззивния съд в насока , противна на съдържанието им .
Ответникът по жалбата претендира разноски в производството,но липсват доказателства за тях и твърдение за размера им ( списък)
Воден от горното Върховният касационен съд, ІІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
Не допуска касационно обжалване на решение №234 от 08.02.2016г по т.дело № 3374/2015г. на Софийски апелативен съд .
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2 .