О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 733
гр.София, 20.10.2016г.
в и м е т о н а н а р о д а
Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на осемнадесети октомври две хиляди и шестнадесета година в състав:
Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА
Членове: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
любка андонова
като разгледа докладваното от съдията Райчева гр. д. № 60032 по описа за 2016 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение от 25.11.2015 г. по гр. д. № 2475/2015 г. на АС София, с което е уважен частично иск с правно основание чл. 422 ГПК.
Жалбоподателят – [фирма], поддържа, че с обжалваното решение в частта му, с която е отхвърлен иск , предявен на основание чл. 422 ГПК, съдът се е произнесъл по правни въпроси от значение за спора в противоречие с практиката на ВКС и които са от значение за точното приложение на закона и развитието на правото. Моли да бъде допуснато касационното обжалване и да се отмени обжалваното решение като неправилно.
Ответникът – [фирма], чрез процесуалния си представител поддържа, че не следва да се допуска касационното обжалване на въззивното решение.
Върховният касационен съд, състав на четвърто г.о., като направи преценка за наличие предпоставките на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК, приема за установено следното:
С обжалваното решение въззивният съд, като е потвърдил първоинстанционното решение, е признал за установено по иска с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, предявен от [фирма] /старо име [фирма]/, – , срещу [фирма] -, че [фирма] дължи на ищеца [фирма]/старо име [фирма]/, сумата от 29 512, 63 лв., представляваща неизплатена наемна цена по договор за наем от 16.10.2008 г. за периода от юни 2010 г. до май 2013 г. включително, представляваща част от сумата, за която е издадена по ч. гр. д. № 37811/2013 г. на РС София на 19.11.2013г. заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, като съдът е отхвърлил иска за разликата до пълния предявен размер от 103 319, 76 лв. – главница.
По делото е установено, че на 16.10.2008 г. страните по настоящото производство сключват договор за наем на недвижим имот, вписан в книгите по вписванията на 17.10.2008 г., по силата на който ищецът [фирма] като наемодател предоставя за временно ползване за срок от три години на ответника – [фирма] /старо име [фирма]/ като наемател следния недвижим имот: магазин със застроена площ от 37, 29 кв.м., находящ се на бул.С., [населено място], ведно с изба с площ от 33 кв.м. срещу заплащането на месечна наемна цена в размер на 2000 евро, дължима най-късно до 25-то число на текущия месец. Установено е, че в чл. 4, ал. 6 от договора е уговорено, че при сключване на същия наемателят предоставя на наемодателя депозит в размер на една месечна наемна вноска, обезпечаваща редовното плащане на дължимия наем и разноски за консумативи, подлежаща на връщане след прекратяване на договора и след представяне на документи за погасени задължения за наем и за консумативи (ал. 7). Констатироно е, че съгласно ал. 8 на цитирания член наемодателят безусловно се съгласява да приеме обезпечителната сума вместо плащане на последната наемна вноска при прекратяване на договора. По делото е установено от разписка от 16.10.2008 г., че ответникът предоставя на наемодателя-ищец гаранционен депозит 2550 евро.
Констатирано е също така, че в чл. 7 са визирани основанията за прекратяване на наемния договор, между които такива за отпадане на връзката преди изтичане на срока на договора са: взаимно съгласие на страните, едномесечно писмено предизвестие от страна на наемателя и едностранно прекратяване без предизвестие поради неплащане на наема в продължение на един месец от страна на наемодателя, а в чл. 8 е закрепено съгласието на страните за автоматично подновяване на договора при същите условия и срок на действие, ако след изтичане на срока на договора страните не направят писмено предизвестие до насрещната страна за прекратяване на договора. Посочено е, че съобразно чл. 11 от договора измененията му се извършват с двустранно подписано споразумение (анекс), като видно от представените писмени доказателства с анекс към договора за наем от 30. 10. 2009 г. страните са уговорили промяна в месечната наемната цена за времето от ноември 2009 г. до април 2010 г. на 3000 лв, а с анекс № 5 от 01. 03. 2010 страните се договарят за промяна в наемната цена на 2000 лв. за три месеца – от март до май на 2010 г.
По делото е установено, че на 01.06.2012 г. ответникът [фирма] /старо име [фирма]/ сключва с трети лица- Р. М., Ю. и С. С. и А. Б.. (наследници на признатите с нотариален акт № 162/1996 г. за собственици на отдавания под наем имот физически лица съобразно представените удостоверения за наследници) договор за наем с предмет предоставяне временното ползване на обекта по първия цитиран договор срещу заплащането на обща наемна цена от 1200 лв. На цитираната дата е съставен приемо-предавателен протокол, удостоверяващ предаването на държането на имота от наемодателите на наемателя.
Видно от договор за наем от 09.05.2006 г., вписан на цитираната дата, между физическите лица, като наемодател и ищеца [фирма], като наемател е постигнато съгласие за отдаване под наем на процесния магазин за срок от пет години, като е уговорено автоматичното продължаване на договора при същите условия и прекратяването му при неплащане на наемната цена.
Установено е по делото, че ответникът е изготвил едностранно предизвестие за прекратяване на договора за наем до ищеца на основание чл. 7 от договора на 01.05.2012г., за което няма данни да е изпратено и получено от ищеца. Видно от телеграма от Ю. и С. С., изпратена до Н. Н. договорът за наем от 09. 05. 2006 г. се прекратява, като от разписка и фискален бон за заплащане на сума за изпращането й се установява, че същото е от 21. 06. 2013 г.
Изложени са съображения за това, че собствениците са заявили правата си пред [фирма] през месец декември 2011 г. и тогава за ответника става ясен фактът, че наемодателят им – ищцовото дружество също е наемател на помещението. Посочено е, че в началото на януари 2012 г. физическите лица – собственици на магазина, са уведомили ответника, че са прекратили договора си с ищеца поради неплащането на наемната цена.
Въззивната инстанция е приела, че между страните по делото е съществувало наемно правоотношение с предмет предоставяне за временно ползване на недвижим имот по договор за наем от 16. 10. 2008 г. за срок от три години, след изтичането на който договорът е автоматично подновен при липсата на отправено от която и да е от страните предизвестие за прекратяването му. Изложени са съображения за това, че се касае до валиден договор за наем, по силата на който за ищеца се е породило задължението да предостави на ответника ползването на наетия обект, а за него като наемател – задължения, между които това по чл. 232, ал. 2 ЗЗД за плащането на месечна наемна цена. Съдът е счел, че процесният договор за наем е обвързвал страните до 21.06.2013 г., като на тази дата облигационната връзка на страните е отпаднала на основание чл. 234, ал. 2 ЗЗД предвид прекратяването на договора за наем на наемателя – ищец от 2006 г. със собствениците на имота. Прието е за неоснователно възражението на ответника, че договорът за наем на страните е прекратен на 01. 06. 2012 г. с оглед сключения от последния договор за наем на същия обект със собствениците на имота и удостовереното в приемо-предавателен протокол предаване на държането на имота на ответника на цитираната дата. Посочено е, че сключването на нов договор за наем с предмет предоставянето на временното ползване върху идентичен имот не представлява основание за прекратяване на валидно сключен по-рано договор за наем. Прието е, че по делото е установено, че договорът за наем, от който наемателя – наемодател по процесния договор, черпи правата си, е прекратен на 21. 06. 2013 г., а по делото липсват доказателства държането на имота да е било предавано на ищеца от ответника и да е прекъсвало осъществяваното от него ползване на наетия обект.
С оглед доводите на ответника, че в случая се касае до пренаемане на процесния обект съдът е изложил съображения за това, че по правило при пренаемането, характеризиращо се с два договора – между наемодателя и наемателя и втори между наемателя и пренаемателя, правното отношение между наемателя и пренаемателя е едно истинско наемно отношение, при което правото на ползване на пренаемателя е обусловено от правото на ползване на самия наемател и не може да е по-широко по обем и продължителност от правото на ползване на самия наемател /чл. 234, ал. 2 ЗЗД/. Прието е, че пренамането на обекта не се отразява на квалификацията на спорните права като такива, уредени от разпорадбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД за заплащане на наемната цена и на характеристиката на задълженията на страните по договора за наем между страните – наемател и пренаемател или страни по същинско наемно правоотношение. Посочено е, че в договора от 09. 05. 2006 г. на наемателя-ищец е предвидено автоматичното му продължаване при същите условия – или за 5 години при липсата на изразено писмено желание за прекратяването от страните /чл. 7/ и по делото липсва позоваване и данни за такава воля на страните по него. По делото не е било спорно, че ответникът е ползвал имота за целия процесен период и че е заплащал наемната цена по банков път въз основа на представени двустранно подписани фактури, в които като съставител е вписан управителят на ищеца.
Въззивната инстанция е приела, че тъй като за времето от месец декември 2011 г. до май 2013 г. ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на наемна цена за сумата от 34 500 лв., за разликата до пълния предявен размер искът е неоснователен, но е допустимо и основателно направеното от него възражение за прихващане със сумата от 4 987, 37 лв. – левовата равностойност на платения по договора депозит в размер на 2550 евро, поради което следва да бъде установено вземане на ищеца за сумата от 29 512, 63 лв., а в останалата му част (до 34 500 лв.) вземането на ищеца да се приеме за погасено чрез компенсация.
В изложение по чл. 284, ал. 3 ГПК жалбоподателят, чрез процесуалния си представител, поддържа, че с решението в обжалваната му част е даден отговор на правни въпроси от значение за спора, а именно: подлежат ли на тълкуване ясните и недвусмислени клаузи на договора; какво е приложението на чл. 20 ЗЗД във връзка със запазване съдържанието на тълкуваните клаузи в съответствие с действителната воля на страните; какво е доказателственото значение на двустранно подписана фактура относно възникване на изменение на договор за наем; може ли да се приеме като доказателство за сключен договор за наем, респектино за неговото изменение, двустранно подписана фактура, която съдържа всички елементина сделката – страни, предмет, продължителност и цена; имат ли право наемодателите-съсобственици, които нямат необходимата квота по чл. 32 ЗС, сами да прекратят договора. Поддържа, че са на лице основания по чл.280, ал.1, т.1-3 ГПК. Представя влязло в сила решение от 13.10.2014 г. по гр. д. № 397/2014 г. на ОС Кюстендил по приложението на чл. 32 ЗС. Посочва решения на Т. колегия на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК за значението на фактурата.
Настоящата инстанция намира, че първите два посочени от жалбоподателя правни въпроси – дали подлежат на тълкуване ясните и недвусмислени клаузи на договора и какво е приложението на чл. 20 ЗЗД във връзка със запазване съдържанието на тълкуваните клаузи в съответствие с действителната воля на страните – не са от значение за изхода на делото, тъй като те не са обусловили решаващите изводи на съда за частична основателност на предявения иск по чл.422 ГПК, поради което по отношение на тях не е налице общо основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280 , ал.1 ГПК и т.1 от ТР№182009г. ОСГ ТК на ВКС.
Третият и четвъртият, посочени от жалбоподателя въпроси, касаещи доказателственото значение на двустранно подписана фактура относно възникване на изменение на договор за наем и възможността същата да се приеме като доказателство за сключен договор за наем, респективно за неговото изменение, ако съдържа всички елементи на сделката – страни, предмет, продължителност и цена, вече са намерили разрешение в трайната практика на ВКС. Според същата двустранно подписаната фактура е частен удостоверителен (свидетелствещ) документ и като такъв се ползва с формална доказателствена сила, както относно сключването на дадена сделка, така и по отношение на последващи изменения на сделката . В този смисъл е и даденото разрешение в постановено по реда на чл.290 ГПК решение от 08.02013г. по гр.д.№137/2012г. , ІІ т.о. на ВКС, на което се позозава и жалбоподателя в изложението си. В обжалваното въззивно решение тези въпроси не са разрешени в противоречие с практиката на на ВКС, поради което спрямо тях не е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1, нито пък са налице предпоставките на чл. 280, ал. 1, т. 2 и 3 ГПК.
По петия посочен в касационната жалба въпрос, а именно дали имат право наемодателите – съсобственици, които нямат необходимата квота по чл. 32 ЗС, сами да прекратят договора, също те е налице общо основание по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касиционно обжалване. Настоящата инстанция намира , че същият не е обословил решаващите изводи на съда за частична неоснователност на предявения иск по чл.422 ГПК. Въззивният съд е приел , тълкувайки действителната воля на страните, че наемният договор на ищеца със собствениците е прекратен съобразно договореното между страните условие – поради неплащане на наемната цена, а не по силата на взето решение за това само от част от последните. Непосочването на правен въпрос от значение за спора само по себе си е достатъчно основание зе недопускане на касационното обжалване.
На ответника по жалба не следва да се присъждат разноски за производството пред ВКС, тъй като не са представени доказателства за направени такива.
Предвид изложените съображения, съдът
О п р е д е л и :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение от 25.11.2015г. по гр. д. № 2475/2015 г. на АС София .
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: