О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 79
гр. София, 21.02.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в закрито заседание на дванадесети февруари две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ
Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдия Янчева гр. дело № 2881 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх. № 3430/19.04.2019 г., подадена от „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД срещу решение № 33 от 6.03.2019 г. по гр. д. № 679/2018 г. на Апелативен съд – Пловдив, с което е потвърдено решение № 1257 от 22.10.2018 г. по гр. д. № 629/2016 г. Окръжен съд – Пловдив.
С първоинстанционното решение е отхвърлен като неоснователен искът на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД срещу „Корпорация Металпласт“ АД за признаване за установено по отношение на ответника, че ищецът е изключителен собственик на сгради с идентификатори 56784.315.33.1, 56784.315.33.2, 56784.315.33.3, 56784.315.33.4 и 56784.315.33.5, всички изградени в ПИ с идентификатор 56784.315.33 по КККР на гр.Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/3.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение със заповед № КД-14-2543/29.12.2010 г. на началник СГКК – Пловдив, по силата на приращение и договор за продажба от 3.08.2006 г., сключен с нот. акт № 104, том V, рег. № 3330, н. д. № 900/2006 г. на нотариус С. Й., с рег. № * по регистъра на НК.
За да потвърди първоинстанционното решение, въззивният съд е разгледал наведените от ищеца „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД твърдения, съгласно които дружеството претендира права на собственост върху сградите, сочейки за придобивен способ приращението, тъй като през 2006 г. закупило терена с нот. акт № 104, том V, н. д. № 900/2006 г. на нотариус С. Й.. От фактическа страна е приел, че по делото се установява, че Н. Д. е закупил през 1996 г. недвижим имот, съставляващ нива от 8 дка, съставляваща парцел *, масив 15, в кв. „К.“, гр. П.. Със заповед № 090А-638/2009 г. за изменение на ПУП от този имот бил образуван нов УПИ № *. Актуалният му статут бил определен със заповед № КД-14-16-2543/29.12.2010 г. за изменение на КККР на гр. Пловдив, при което бил оформен ПИ *** на мястото на заличения имот *. В същата заповед били отразени сгради, построени в имота, заснети от № 1 до № 5, като по отношение на собствеността било записано, че не съществува информация за документа на собственост. Съдът е обсъдил представено копие от нотариално заверена декларация от м. януари 1997 г. на Н. Д. и съпругата му М. Д. за извършване на непарична вноска – правото на строеж за построяване на стопанска сграда и офис със застроена площ от около 800 кв. м върху гореописаната бивша нива, в активите на СД „Металпласт Деведжиев и сие“, като е посочил, че само въз основа на нея не може да се установи извършен реално апорт в събирателното дружество. Апелативен съд – Пловдив е приел, също така, че с решение по гр. д. № 478/2001 г. на Пловдивския районен съд е бил прекратен бракът между Н. Д. и М. Д., като съгласно утвърденото споразумение по чл. 99, ал. 3 СК (отм.) гореописаната нива от 8 дка била поставена в дял на Н. Д.. Последният продал на „Металпласт-Деведжиев“ ООД процесната земя – бивша нива, с нотариален акт № 104, т. V, н. д. № 900/2006 г. на нотариус С. Й.. В споразумение от 3.08.2006 г. между Н. Д. и „Металпласт Деведжиев“ ООД било отразено, че с договора се прехвърля единствено земята без сградите, като по делото „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД е оспорило датата на този документ с твърденията, че последният е антидатиран, тъй като е подписан от Н. Д. като физическо лице и като управител на дружеството. Съдът е отразил в решението си, че по делото са представени и решение от 1999 г. за промяна на предназначението на земята, като е записано, че същата е собственост на Н. Д., който е управител на СД „Металпласт-Деведжиев“, разрешение за ползване на строеж № 375/ 2000 г., разрешение за ползване № 455/2003 г., в който е вписано, че строежът, находящ се в гореописания поземлен имот, е собственост на „Металпласт-Деведжиев“ ООД, като е счел, че въпросните писмени доказателства не съставляват документи за собственост, респ. не могат да удостоверят възникване на правото на собственост нито върху земята, нито върху сградите, построени върху нея. Посочил е, че в същото време в констативен протокол № 794/2003 г. на ДНСК е записано, че инвеститор на строежа е Н. Д.. С протокол № 7/1.03.2000 г. на АГК при Община Пловдив бил приет проект за узаконяване на обект „Административно-складова база, пропуск и гаражи“ на СД „Металпласт-Деведжиев и сие“. С разрешение за строеж № 239/4.07.2011 г. на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД (вече собственик на терена) било разрешено преустройство и разширение на съществуващ склад в цех за производство на пластмасови изделия, находящ се в УПИ 015027, като от посочения документ не ставало ясно за коя от сградите по КККР на гр. Пловдив се отнася; не бил представен нито архитектурният проект, нито скица или друг документ, от които да се установи местоположението на сградата. Съдът е взел предвид договори за строителство от 5.10.1996 г. между Н. Д., като възложител, и СД „Металпласт-Деведжиев и сие“, като изпълнител, с предмет построяване на административна сграда на три етажа за стопанска сграда, склад и гаражи и сграда (стая) за пазачи със застроена площ от около 900 кв. м в собствения на Д. имот, бивша нива от около 8 дка, в които страните договорили, вместо плащане на цена на строителството, изпълнителят да ползва построените сгради за срок от 5 години, като дължи и заплаща всички разноски и налози, свързани с вещта. С протокол от 15.09.2000 г. възложителят приел строежа и се удостоверило началото на ползването му. С нов договор за строителство от 1.08.2002 г. Н. Д. и „Металпласт Деведжиев“ ООД договорили построяване на административно-складова база – втори етаж – складова база на един етаж със застроена площ от 720 кв. м, като вместо плащане в чл. 10 от договора страните отново се споразумели за предоставяне на ползването на построеното за срок от 5 г. С трети договор от 18.08.2004 г. между същите страни било договорено строителството на „Хале за складиране на опаковки за хранителната промишленост – трети етап, разширение на втори етап – складова база“, като вместо заплащане цената на СМР, отново било договорено петгодишно ползване на построеното. С констативни нотариални актове № 157, т. 1, д. № 148/2012 г., № 92, т. 2, д. № 276/2012 г., поправен с нот. акт № 126, т. 2, д. № 310/2012 г., на нотариус К. А., на основание чл. 92 ЗС Н. Д. бил признат за изключителен собственик на сграда с идентификатор ****, както и на 1/2 ид. ч. от сгради с идентификатори *** до *. С нотариални актове № 149, т. 5, д. № 926/2007 г. на нотариус С. К., № 70, т. 1, д. № 66/2007 г. на нотариус С. З., № 74, т. 1, д. № 72/2010 г. на нотариус К. А. и № 75, т. 1, д. № 73/2010 г. на нотариус К. А.била учредена договорна ипотека от „Металпласт Деведжиев“ ООД върху ПИ с идентификатор 56784.315.27 по КККР, одобрена със заповед № РД-18-48/3.06.2009 г., за обезпечение на отпуснат кредит на дружеството, а Н. Д. и М. Т. учредили ипотека върху сгради №№ 1-5 за обезпечение вземанията на банката. Съгласно Устава на „Корпорация Металпласт“ АД (вписан в търговския регистър през 2012 г.) Н. Д. апортирал в капитала на дружеството собствеността върху сграда 1 и 1/2 ид. ч. от собствеността върху сгради 2, 3, 4, 5, като в същия смисъл била и нотариално заверената декларация-съгласие. С договор за доброволна делба акт № 92, т. 1, д. № 927/2015 г. от 16.03.2015 г. между „Корпорация Металпласт“ АД и Н. Д. били поделени имотите, като в дял на Д. били възложени сгради 2 и 4, а на дружеството – сгради 3 и 5. Съдът е изложил, че от протокол от 16.04.2015 г. и протокол от 25.05.2015 г. на СД на „Корпорация Металпласт“ АД се установява, че Н. Д. направил апорт в капитала на дружеството със сгради №№ 2 и 4. Видно от декларацията по чл. 17 от ЗМДТ на „Металпласт Деведжиев“ ООД пред данъчните служби от 2010 г., дружеството декларирало като собствени земята и процесните пет сгради. С договор за наем от 2009 г. „Металпласт Деведжиев“ ООД отдало под наем на „Транспласт МПД“ ООД две от сградите.
Въззивният съд е посочил, че ЗС предвижда възможност правото на собственост върху постройка да съществува отделно от правото на собственост върху земята; законодателят е въвел презумпцията на чл. 92 ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройките, подобренията и насажденията върху нея; тази презупция е оборима, като съществуват различни хипотези. Изложил е, че съдебната практика в редица свои решения приема, че при прехвърляне на земята купувачът придобива и собствеността върху подобренията и сградите върху нея, освен ако същите не са изрично изключени като предмет на сделката. Визирал е, че в част от решенията се приема, че това изключване следва да е изрично (решение № 120/22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ВКС, II г. о., решение № 529/9.07.2010 г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, I г. о.), а в друга – че е необходимо да се изследва волята на страните и предмета на договора (решение № 370/6.07.2009 г. по гр. д. № 994/2008 г. на ВКС, I г. о., решение № 659/21.03.1966 г. на ВС, I г. о., решение № 271/31.01.1969 г. по гр. д. № 2242/1968 г. на ВС, I г. о.). Съдът е посочил, че в последното от цитираните решения е развита ясно тезата, възприемана и в последващата практика (решение № 370/2009 г.), че при отчуждаване на парцел, в който има построена сграда и в нотариалния акт не се съдържа изрична уговорка за нея, то следва да се приложи законната презумпция, че се прехвърля и правото на собственост върху сградата (арг. от чл. 92 ЗС). В този случай в тежест на отчуждителя е да установи с пълно обратно доказване, че волята на страните е била да се отчужди само теренът, а не и сградата, т. е. да обори презумпцията по чл. 92 ЗС. Апелативен съд – Пловдив е приел, че доколкото в договора за продажба на процесните пет сгради между Н. Д. и „Металпласт-Деведжиев“ ООД от 2006 г. липсва изрична уговорка относно запазване собствеността върху сградите, то следва да се приеме, че по силата на чл. 92 ЗС собственикът на земята е станал собственик и на построеното върху нея. Доколкото, обаче, ответникът по иска „Корпорация Металпласт“ АД претендира да е правоприемник на правото на собственост върху тези сгради от Н. Д., не може да се отрече възможността му да проведе обратно доказване и да обори законовата презумпция. Съдът е визирал, че за провеждане на това доказване по делото са събрани както писмени доказателства, така и експертиза. Последната, неоспорена от страните, е установила, че пазарната стойност на процесните пет сгради към момента на сделката е била почти два милиона лева. Съдът е посочил, че при съпоставяне с продажната цена по договора – 3 600 лв., се установява, че е налице занижаване на продажната цена с над петстотин пъти. Като е съобразил свободата в договарянето, е заключил, че посочената разлика между продажната цена и стойността на процесните имоти представлява сериозна индиция, че същите не са били включени в продажната цена на договора, респ. не са били предмет на договаряне между страните. За установяване волята на страните при сделката е отчел волеизявленията им по повод учредяване на ипотеки върху имотите за обезпечаване на банкови кредити, отпускани на „Металпласт-Деведжиев“ ООД, като в четирите броя нотариални акта дружеството, като кредитополучател, е учредило ипотека за обезпечение на задълженията си към банката-кредитор само и единствено върху терена – ПИ с идентификатор *** (а след изменение на КККР – 33), а като ипотекарни длъжници в сделката са участвали Н. Д. и М. Т., които за обезпечение на вземането са учредили ипотеки върху петте сгради. Договорните ипотеки били сключени в периода 2007-2010 г., т. е. както непосредствено след договора за продажба на ПИ *** (нов *), така и години по-късно и двете страни са правили волеизявления пред нотариус относно собственическите си права, като дружеството е заявявало такова само по отношение на земята, а физическите лица – по отношение на сградите. Тези доказателства са дали основание на Апелативен съд – Пловдив да приеме, че при сключване на договора за продажба страните не са договаряли и имали намерение за прехвърляне на собствеността и върху сградите. Съдът е посочил, че този му извод не може да се опровергае от представения договор за наем, при който „Металпласт-Деведжиев“ ООД е отдало под наем част от процесните сгради на дружество, с управител Н. Д. Това е така, тъй като „Металпаст-Деведжиев“ ООД е било ползвател на сградите на основание договорите за строителството им (три броя от 1996 г. до 2004 г.), като в тези договори не е било въведено ограничение да не ги отдава под наем на трети лица. Приел е, че други доказателства, които могат да внесат съмнение в тезата на ответното дружество „Корпорация Металпласт“ АД за оборване на законовата презумпция, по делото липсват. Съдът е обсъдил и доводите на „Корпорация Металпласт“ АД за приложение на ТР № 5/18.05.2017 г. по тълк. д. № 5/2015 г. на ОСГК на ВКС по аналогия за настоящия случай. Изложил е, че не споделя тези доводи, тъй като в тълкувателното решение са дадени разяснения за съвсем различни по фактически състав случаи – провеждане на публична продан от съдебен изпълнител, при която е налице отклонение от общите правила за придобиване право на собственост. Въз основа на така изложеното, въззивният съд е заключил, че по делото е било проведено обратно доказване, съгласно което петте процесни сгради не са били предмет на сделката по продажба на ПИ с идентификатор *** (нов *). При това положение, независимо от факта, че липсва изрично волеизявление на продавача Н. Д., че изключва от предмета на договора сградите, построени върху имота, може да се направи извод, че предмет е само ПИ с идентификатор *** и „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД се легитимира като собственик единствено на този ПИ, но не и на построените върху него сгради.
Жалбоподателят счита решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК жалбоподателят се позовава на наличие на основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 3 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Твърди, че в решението си Пловдивският апелативен съд се е произнесъл по следните материалноправни и процесуалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС и които са от значение за точното прилагане на закона,както и за развитието на правото:
1. За задължението на въззивната инстанция да обсъди всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, както и всички доводи и възражения на страните, свързани с твърденията им;
2. За задължението на съда при тълкуване на процесния нотариален акт за покупко-продажба да изследва действителната воля на страните съобразно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД и зададените стандарти в практиката на ВКС, както и за необходимостта изобщо от неговото тълкуване;
3. За кои случаи се счита за оборена презумпцията по чл. 92 ЗС при прехвърляне на земя без построените в нея сгради изрично да са изключени като предмет на сделката – само когато сградите са изрично изключени като предмет на сделката или винаги трябва да се изследва действителната воля на страните съобразно нормата на чл. 20 ЗЗД.
Горните въпроси са поставени във връзка с мотивите на въззивния съд, че „по делото се провежда обратно доказване, от което може да се направи извод, че петте процесни сгради не са били предмет на сделката по продажба на ПИ с идентификатор *** (нов*). При това положение, независимо от факта, че липсва изрично волеизявление на продавача Н. Д. , че изключва от предмета на продажния договор сградите, построени върху имота, може да се направи извод, че предмет е само ПИ с идентификатор .“. Жалбоподателят счита, че за да стигне до този извод, въззивният съд е подходил избирателно към събраните доказателства, не е обсъдил всички тях поотделно и в тяхната съвкупност, не е обсъдил всички възражения и доводи на страните.
По отношение на първия от въпросите жалбоподателят сочи, че въззивният съд е действал в противоречие с решение № 222/27.03.2018 г. по т. д. № 505/2017 г., на ВКС, II т. о. и цитираните в него множество други решения на ВКС в същия смисъл, като не е обсъдил всички писмени доказателства, относими към тълкуване на нотариалния акт по реда на чл. 20 ЗЗД – каква е била точната воля на страните по оспорената продажба. Твърди, че въззивният съд е възпроизвел в мотивите събраните доказателства, но е обсъдил и е отдал прекалена тежест избирателно само на част от тях и е игнорирал значението на другите писмени доказателства, приети в първоинстанционното производство. Сочи, че съдът не е обсъдил всички възражения и доводи на страните: нотариално заверената декларация на съдружниците в събирателното дружество от 18.02.1997 г., с която те са вписали в активите и в баланса му „правото на строеж за построяването на масивна стопанска сграда и офис със застроена площ от около 800 квадратни метра“, която ще се построи в имота, както и правото на ползване върху съответната част от терена; писмените доказателства, касаещи промяната на предназначението на земята, кой и с какви средства е построил въпросните пет сгради в поземления имот, на чие име са издадени разрешенията за строеж и разрешението за ползване на строежа, а именно: разрешение под № 375 за ползване на строеж „Административно-складова база, пропуск и гаражи“, „Външно кабелно захранване и трафопост“ в имот № 015015, землище-юг, м. „Гуджуците“,кв. Коматево гр. Пловдив, издадено на 14.09.2000 г. от ТДИ – Пловдив при ДНСК, в което като собственик, инвеститор и експлоатиращ строежа е посочено „Металпласт-Деведжиев“ ООД; решение № КЗЗ-1/11.02.1999 г. на МЗГАР, К33, с което е променено предназначението на закупената през 1996 г. нива, в която са построени процесните сгради и промененото с решение № 1/11.02.2002 г. и решение № 4/11.05.2002 г. на ОД „Земеделие и гори” – Пловдив предназначение на закупената нива от 8 000 кв. м в частта от 4 246 кв. м; разрешение № 455/20.06.2003 г. на началник РДНСК – Пловдив, с което е разрешено ползването на строеж: „Складова база“ -Втори етап към „Административно складова база-хранителна промишленост“, находящ се в имот 015014 и 015015 – адм. складова дейност по плана на м. „Гуджуците“, землището на Пловдив-юг с посочване, че инвеститор е „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД; удостоверение № 59/03.10.2005 г. на гл. архитект на Община Пловдив, с което е въведен в експлоатация строеж „Хале за складиране на опаковки за хранителната промишленост“ – трети етап, разширение към втори етап – „Складова база“ в същия имот. Жалбоподателят твърди, че не е обсъдено своевременно и редовно извършеното оспорване на договорите за строителство, анексите и протоколите към тях, както и споменатия по-горе договор за наем с посочване в него от Н. Д. , че дружеството е собственик на сградите, като съдът се е задоволил само да констатира, че с тях не се установява право на собственост, вместо да ги цени във връзка с изясняване действителната воля на страните по прехвърлителната сделка, с каквато цел са били представени от страните. Не е обсъдено оспорването на представеното споразумение от 3.08.2006 г. и възражението на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД, че документът е бил съставен в хода на процеса с цел предопределяне изхода от спора. Не е обсъдено възражението на жалбоподателя относно всички частни документи, подписани единствено от Н. Д. като физическо лице и като органен представител на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД, които не се ползват с обвързваща доказателствена сила относно датата на съставянето им, фактите и обстоятелствата, удостоверени и обективирани в тях, но пък доколкото са съставени и подписани единствено от Н. Д., съдържат еднозначното му признание, че дружеството е построило сградите със собствени средства и за извършване в тях на търговската си дейност.
Относно втория въпрос жалбоподателят се позовава на противоречие с решение № 46/7.03.2018 г. по гр.д. № 2489/2017 г. на ВКС, IV г. о., като твърди, че в нарушение практиката на ВКС въззивният съд е постановил решение, което не покрива зададените стандарти за начина на тълкуване на договори за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот.
Жалбоподателят намира, че отговорът на третия въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, като твърди, че в самото въззивно решение, както и в решение № 183/18.06.2012 г. по гр. д. № 88/2012 г. на ВКС, II г. о., е констатирано наличието на противоречива практика, като споделя разбирането, че когато постройките в дворното място, което е било предмет на разпореждане, не са били изрично изключени при прехвърлянето на дворното място, по приращение те са прехвърлени на приобретателя по сделката. В този случай въпросът за необходимостта от тълкуване волята на страните не се поставя.
Насрещната страна „Корпорация Металпласт“ АД е депозирала отговор, съгласно който счита, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване. Намира касационната жалба за неоснователна.
Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение, приема следното:
Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок, от надлежна страна, срещу въззивно решение по искове, за които касационното обжалване не е ограничено от цената на иска.
Първоинстанционното дело е образувано по искова молба на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД срещу „Корпорация Металпласт“ АД (предявена по реда на чл. 211 ГПК по гр. д. № 3341/2015 г. на Окръжен съд – Пловдив и отделена в самостоятелно производство), с която е предявен иск по чл. 124, ал. 1 ГПК: за установяване по отношение на ответника, че ищецът е изключителен собственик на сгради с идентификатори 56784.315.33.1, 56784.315.33.2, 56784.315.33.3, 56784.315.33.4 и 56784.315.33.5 – всички изградени в ПИ с идентификатор 56784.315.33 по КККР на гр. Пловдив, одобрени със заповед № РД-18-48/3.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение със заповед № КД-14-2543/29.12.2010 г. на началника на СГКК – Пловдив, по силата на приращение и продажба от 3.08.2006 г. с нотариален акт № 104, т. V, рег. № 3330, нот. д. № 900/2006 г. на нотариус С. Й.. Ищецът твърди, че към датата на придобиване на правото на собственост върху поземления имот процесните сгради са били вече построени и след като не са изрично изключени като обект на договора за продажба, те са придобити заедно с покупката на поземления имот, в който са се намирали към датата на сключването му. Във връзка с производството по гр. д. № 3341/2015 г. по описа на Окръжен съд – Пловдив, по което първоначално е била предявена исковата молба като насрещен иск, излага и съображения защо ответникът не би могъл да стане собственик на процесните сгради въз основа на апорт.
Ответникът е оспорил иска с твърденията, че той е собственик на сградите, защото е придобил правото на собственост върху тях въз основа на извършена в дружеството валидна непарична вноска от акционера Н. Д.. Изложил е съображения за неоснователност на тезата на ищеца, че последният е придобил сградите по силата на договора от 3.08.2006 г., като намиращи се върху терена, като се е позовавал на обстоятелства, сочещи на действителната воля на страните по сделката, а именно за прехвърляне собствеността само върху поземления имот.
Настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС счита, че следва на първо място да се занимае с въпросите, формулирани на второ и трето място в изложението към касационната жалба, които уточнени и преформулирани от съда съгласно правомощията му, се свеждат до: начина, по който следва да се извърши в съдебно производство тълкуването на волята на страните за изясняване предмета и съдържанието на сключения между тях договор; необходимостта, при разглеждане на искове за собственост и спор между страните относно приложението на чл. 92 ЗС, да се тълкува по правилото на чл. 20 ЗЗД волята на страните, изразена в договора, от който произтичат спорните права.
Въззивният съд е приел в обжалваното пред настоящия съд решение, че презумпцията по чл. 92 ЗС е оборима и че при спор между страните относно предмета на сделката между тях и в частност – дали при продажба на земята, без упоменаване на съществуващите постройки, собствеността на последните също е била прехвърлена, съдът следва да изясни действителната воля на страните по сключения между тях договор. По този начин съдът е дал положителен отговор на третия въпрос от изложението, съобразно направената от ВКС формулировка, а именно, че съдът следва,
при разглеждане на искове за собственост и спор между страните относно приложението на чл. 92 ЗС, да тълкува по правилото на чл. 20 ЗЗД волята на страните, изразена в договора, от който произтичат спорните права.
Настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС счита, че при така дадения от Апелативен съд – Пловдив отговор на посочения въпрос (който въпрос стои в основата на решаващите мотиви на въззивния съд), не е налице соченото от жалбоподателя основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Това е така, защото по този въпрос е налице актуална съдебна практика по чл. 290 ГПК – решение № 37/4.04.2017 г. по гр. д. № 3180/2016 г. на ВКС, І г. о., на която обжалваното решение напълно съответства.
Съгласно възприетото в цитираното решение по чл. 290 ГПК, което изцяло се споделя и от настоящия съд, договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, съдържат подробно описание на тези имоти с всичките им индивидуализиращи белези – вид на имота, местонахождение, означение по кадастралната карта (или друг план), площ, съседи и др. В определени случаи обаче може да възникне съмнение за действителния предмет на договора. Най-често това са случаите, при които се прехвърля право на собственост върху застроен имот, без в договора изрично да е посочено, че заедно със земята се прехвърля и съществуващата върху нея сграда или сгради. В тези случаи в съдебната практика е изразено разбирането, че щом като продавачът не е изключил изрично от продажбата сградите, които се намират в прехвърляния имот, те също са предмет на прехвърлителната сделка. Когато в договора няма изрична уговорка за запазване на собствеността върху сградата, но от обстоятелствата по делото следва, че тя не е била предмет на договаряне, нито изрично, нито по подразбиране чрез включване на стойността й в уговорената цена на имота, презумпцията на чл. 92 ЗС следва да се счита оборена. Във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване на нотариалния акт по реда на чл. 20 ЗЗД, като тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля.
По въпроса относно начина, по който следва да се извърши в съдебно производство тълкуването на волята на страните за изясняване предмета и съдържанието на сключения между тях договор, трайно установената и непротиворечива практика на ВКС, обективирана напр. в решение № 102/1.08.2017 г. по т. д. № 50254/2016 г. на ВКС, ІV г. о., решение № 156/16.06.2016 г. по гр. д. № 6042/2015 г. на ВКС, ІV г. о. и решение № 118/24.06.2019 г. по гр. д. № 3261/2018 г. на ВКС, І г. о., приема, че на тълкуване подлежат не само неясните или двусмислени уговорки на договора, а и тези, които макар и външно да са ясни, пораждат спор между страните за действителното им съдържание. При това тълкуване съдът трябва да преценява уговорката не самостоятелно сама за себе си, а във връзка с останалите уговорки на договора, като при това се изхожда от смисъла на целия договор и целта на същия. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка една с друга и смисъла, който произтича от целия договор с оглед неговата цел, обичаите в практиката и добросъвестността, а при съществуващо противоречие между отделните уговорки, съдът трябва да извърши преценка може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент на противното или на по-силното основание, преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен договорът, както и поведението на страните преди и след сключването му. При това уговорките в договора и използваните в тях понятия не трябва да бъдат тълкувани буквално, а в смисъла, който следва от целия договор, като се има предвид, че използваните понятия могат да се различават от законовата дефиниция и да са съобразени с обичая. Съдът е длъжен да изясни действителната воля на страните, а не да я подменя.
Настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС счита, че и по този въпрос обжалваното въззивно решение не се отклонява от съдебната практика на ВКС, поради което не е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. Същото се отнася и до неразривно свързания с него въпрос, формулиран под № 1 в изложението. Това е така, защото в случая Апелативен съд – Пловдив е обсъдил доводите на страните по делото и е взел предвид всички събрани доказателства, относими към спора и към основанието, на което се претендира правото на собственост от страна на „Металпласт-Деведжиев“ ЕООД, както и за тълкуването действителната воля на контрагентите по нотариален акт № 104, т. V, н. д. № 900/2006 г., като е заключил, че изключително ниската продажна цена по нотариалния акт от 3.08.2006 г. – 3 600 лв., както и учредените в периода 2007 – 2010 г. договорни ипотеки обосновават извода, че при сключване на покупко-продажбата от 3.08.2006 г. страните не са договаряли и не са имали намерение за прехвърляне на сградите заедно с мястото. В тази връзка съдът е съобразил релевантното обстоятелство, че част от договорните ипотеки са с дата, близка до тази на покупко-продажбата (което очевидно му е дало основание да счете, че те отразяват волята на страните такава, каквато тя е била и към момента на покупко-продажбата).
Дали изводите на въззивния съд при тълкуване волята на страните, изразена в нотариален акт № 104, т. V, н. д. № 900/2006 г., са правилни, касационната съдебна инстанция може да провери едва след допускане на касационно обжалване, в производството по разглеждане на касационната жалба. Същевременно обжалваното въззивно решение е валидно и допустимо. Същото не е очевидно неправилно, доколкото не е постановено в грубо нарушение на материалния или процесуалния закон и не е явно необосновано.
Въз основа на така изложеното, настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС намира, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 33 от 6.03.2019 г. по гр. д. № 679/2018 г. на Апелативен съд – Пловдив.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: