О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 165
София, 05.03. 2014 г.
Върховният касационен съд, гражданска колегия, четвърто отделение, в закрито заседание на двадесет и четвърти февруари две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ЦАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: АЛБЕНА БОНЕВА
БОЯН ЦОНЕВ
като разгледа докладваното от съдия А. Бонева ч.гр. дело № 47 по описа за 2014 г. взе предвид следното:
Производството по делото е по чл. 274, ал. 3, т. 1 ГПК и е образувано по частна жалба, подадена от [фирма], Варна, ЕИК[ЕИК] и от В. И. Г., двамата действащи чрез адв. К. Т. от АК Варна, срещу въззивно определение № 3491/15.11.2013 г. на Варненския окръжен съд, постановено по ч.гр.д. № 3318/2013 г.
С него е потвърдено определение на Варненски районен съд за прекратяване на производството по делото.
Частната жалба е редовна, като подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК от легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и отговаря на изискванията на чл. 275, ал. 2, вр. чл. 260 и 261 ГПК.
Касаторите излагат съображения за неправилност на обжалваното определение и молят за отмяната му, както и за присъждане на съдебноделоводните разноски.
Администриращият съд е извършил размяна на книжата между страните, като ответникът е отговорил в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че частната жалба е неоснователна.
С частната касационна жалба е представено изложение с основания за допускане на касационното обжалване по см. чл. 280, ал. 1 ГПК.
Съставът на Върховния касационен съд намира, че в случая не намират приложение хипотезите на чл. 280, т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК, на които се основава касаторът и частната жалба не следва да бъде допускана до разглеждане.
[фирма], Варна е предявил иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решения, взети от общото събрание на етажната собственост, представляваща комплекс от затворен тип „Д. юг” в [населено място], [община], взети на 17.05.2013 г.
Въззивният съд, като потвърдил определението на първостепенния Варненски районен съд, прекратил производството по делото, като приел, че е недопустимо отношенията между страните да се уреждат по реда на чл. 40 ЗУЕС (Закон за управление на етажната собственост).
За да постанови този резултат, въззивната инстанция изложила съображения, че в случая липсват две от условията, при които жилищен комплекс може да се определи като такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС – в комплекса липсват сгради, построени в режим на етажна собственост, а също така не е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сградите в режим на етажна собственост, който договор се вписва в А. по вписванията.
В изложението към касационната жалба касаторите са посочили, че въззивният съд се произнесъл в противоречие с други съдилища, решаващи аналогични спорове, както и в противоречие с решения на Върховния касационен съд. Налице била още и хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК – „изложените по-долу въпроси, разрешени в обжалваното въззивно определение са от значение за точното прилагане на закона, като разглеждането им ще допринесе за създаването на съдебна практика, тъй като ЗУЕС представлява изменение на законодателството съобразно него тепърва ще се развиват обществено отношения. Разрешаването на изложените по-долу въпроси ще допринесе за развитие на правото, тъй като ЗУЕС не дава пълни и ясни отговори за всички съществуващи правоотношения”.
Изложените „по-долу въпроси” са, че „въззивният съд решава поставените въпроси за незаконосъобразност на взетите решения на проведено общо събрание на етажните собственици в противоречие с решение № 177/12.04.2013 г., постановено от по гр.д. № 193/2013 г.”
Цитираното решение е за делба, а не за контрол на решение на общо събрание на етажни собственици; относно друг имот е, касае терен, върху който е построена сграда-близнак, а не жилищен комплекс от затворен тип. Разрешението в приложеното въззивно решение е с оглед предназначението на дворното място да обслужва двата обекта, притежавани от отделни собственици и допустимостта да се дели терена.
В приложеното решение на Пазарджишкия окръжен съд не е възприето нещо различно от това в обжалваното определение, че няма жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на 2 ЗУЕС, когато липсват сгради, построени в режим на етажна собственост и не е сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сградите в режим на етажна собственост. В цитирания съдебен акт изобщо не е взето отношение по тълкуването на чл. 2 и пар. 1, т. 3 ЗУЕС.
В изложението следва позоваване на решение № 4556/25.07.2011 г. на СГС по гр.д. № 3871/2010 г. и решение № 987/13.01.2010 г. по гр.д. № 2413/2008, І ГО ВКС. Според касатора в тях съдилищата били приели, че в случаите, когато в съсобствен парцел има самостоятелни сгради, които принадлежат на отделни съсобственици на мястото, е налице т.нар. „хоризонтална” етажна собственост, при която не намират приложение правилата по чл. 33 ЗС и по аналогия следва да бъдат прилагани правилата на ЗУЕС. В нито един от цитираните съдебни актове не е преценявана приложимостта на ЗУЕС, включително „по аналогия”, нито са тълкувани чл. 2 и пар. 1, т. 3 от същия закон, които разпоредби, в случая, са съществените за постановяване на обжалваното определение. От друга страна, няма съмнение, че когато в един имот има самостоятелни сгради, които принадлежат на отделни собственици, притежаващи и идеални части от земята, не е налице етажна собственост. Само поради предназначението на терена да обслужва самостоятелните обекти и близкото по характер правно положение с това при етажната собственост, са неприложими правилата на чл. 33 ЗС, и е недопустима делбата на терена. От това не следва, нито някога е било приемано в съдебната практика, че съществува етажна съсобственост и отношенията между съсобствениците на терена се уреждат по правилата за етажната съсобственост.
В края на изложението към частната касационна жалба са формулирани и следните въпроси: „1. При избрано от собствениците управление собствениците за общите части да бъде осъществявано чрез Общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС, кой ред е приложим – този по ЗС или ЗУЕС?; 2. От значение ли е режима, в който се намират сградите, разположени спрямо терена, при прилагането на ЗУЕС, при съсобственост спрямо общите части и индивидуална собственост за сградите?; 3. Налице ли е етажна собственост при наличието на обекти, разположени хоризонтално, а не вертикално, спрямо терена /поземлен имот/ собственост на различни собственици, които притежават различни части и подобрения в имота и ползват същите като общи?; 4. Налице ли е етажна собственост по отношение на сгради, разположени хоризонтално спрямо терена, но с общи носещи стени, плочи, трегери, подпокривни и покривни пространства и т.н.?” .
Последният от така поставените въпроси е неотносим, защото в обжалваното определение не е прието, че сградите са с общи носещи стени, плочи, трегери, подпокривни и покривни пространства и т.н.
Първият от повдигнатите въпроси не се разрешава противоречиво, нито поставя съмнение в съдебната практика. Правилата на ЗУЕС се прилагат за сгради в режим на етажна собственост (чл. 1 от закона), съществуваща при наличие на поне четири самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик (чл. 3 от закона). Особен случай е уреден в чл. 2 ЗУЕС за т.нар. „жилищен комплекс от затворен тип” – поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС, е от значение за режима на управление и то, ако този избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност – писмена с нотариална заверка на подписите.
С другите два въпроса (втори и трети) касаторът също цели превратно, на вложения от законодателя смисъл и последователно прилаганото в практиката, тълкуване на въпроса кога една сграда или комплекс от сгради са в режим на етажна собственост, съответно, кога правилата за управление на етажната собственост по ЗУЕС са приложими спрямо общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и спрямо други обекти, обслужващи собствениците и обитателите в комплекс от затворен тип.
Ясно е и не съществува спор в теорията и практиката, че при т.нар. „хоризонтална етажна собственост” (понятието няма легален произход, а се използва понякога в практиката), в случаите, когато върху терен, притежаван в съсобственост от няколко лица, са изградени самостоятелни сгради, тяхна индивидуална собственост, не възниква етажна собственост, нито по изрична правна норма или „по аналогия” се прилагат правилата за управление на етажната собственост. ЗУЕС може да се приложи и в този случай, но само, ако построеното е включено в жилищен комплекс от затворен тип – в общ урегулиран поземлен имот има сгради в режим на етажна собственост, при която са обособени поне четири самостоятелни обекта, притежавани от повече от едно лице, а още са изпълнени и допълнителните условия по чл. 2 ЗУЕС. Разрешението, прието от въззивната инстанция напълно съответства на така възприетото тълкуване в приложените от самия касатор съдебни актове, както и на трайно установената съдебна практика, като няма основания, а и обосновка за необходимостта от промяната й. По делото е установено, че в поземления имот няма нито една сграда в режим на етажна собственост, а тринадесет самостоятелни къщи, собственост на различни лица. Няма сключен договор между инвеститорите и съсобствениците по чл. 2 ЗУЕС. Решението на общото събрание на собствениците може да се разглежда евентуално като такова по чл. 33 ЗС на съсобственици на терена и други обекти, изградени върху него. Няма пречка, по общо съгласие, обикновените съсобственици да приемат правила за управление, които са взаимствани от други закони, но промяна на наложено от мнозинството решение за ползване и управление на общите вещи може да се търси само по реда на ЗС, не и по ЗУЕС. Привеждането на изпълнение на общите решения, също не може да се осъществява по реда на ЗУЕС.
В заключение, въззивното определение не следва да бъде допускано до касационно обжалване.
Мотивиран от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА ДО КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ въззивно определение № 3491/15.11.2013 г. на Варненския окръжен съд, постановено по ч.гр.д. № 3318/2013 г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: