5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 189
С.,19.03.2012 година
Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, в закрито заседание на двадесет и втори февруари две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
БОНКА ЙОНКОВА
изслуша докладваното от съдия Камелия Ефремова т. д. № 553/2011 година
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Н. С. и Д. С., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес: [населено място] [улица], вх. 1, ет. 1, ап. 6, чрез процесуалния им пълномощник адвокат В. Д., срещу решение № 138 от 25.01.2011 г. по гр. д. № 720/2010 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено постановеното от Софийски градски съд решение № 3649 от 16.07.2010 г. по гр. д. № 4126/2009 г.
С първоинстанционния акт е отхвърлен предявеният от двамата касатори срещу [фирма], [населено място] иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за сумата 22 643.10 евро – платена на отпаднало основание поради разваляне на сключен между страните предварителен договор от 2007г. лв. за продажба на недвижим имот – апартамент № D313, находящ се на третия етаж, ниво +4 от сграда D, във ваканционен комплекс „А. Вали”, [населено място], м. „Янколова река”.
В касационната жалба се поддържа твърдение за неправилност на обжалваното решение поради противоречие с материалния закон /чл. 9, чл. 20, чл. 20а, чл. 166 и чл. 179 ЗЗД/, съществено нарушение на съдопроизводствените правила /чл. 235, ал. 2 ГПК/, както и поради необоснованост. Според касаторите, изводът на въззивната инстанция, че от страна на ответното дружество не е налице неизпълнение на поетото в чл. 4.2. от процесния предварителен договор задължение и поради това не са настъпили и последиците на изявлението за едностранното му разваляне, е резултат от тълкуването на посочената клауза, без да са спазени изискванията на чл. 20 ЗЗД, довело до подмяна волята на страните. Развити са подробни съображения срещу приетото от съдебния състав, че учредената върху процесния имот ипотека не представлява сделка с обекта, предмет на предварителния договор, доколкото към момента на сключването й същият още не е бил построен, както и поради това, че ипотеката би преминала върху апартамента само ако не бъде заличена. В тази насока касаторите считат, че съдът е нарушил принципа за свобода на договарянето и че постановеният от него акт е в противоречие с практиката на ВКС.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК допускането на касационното обжалване е аргументирано с основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, като същото се поддържа по отношение на следните въпроси: 1. Сключена ли е сделка (договорна ипотека) със самия имот – описания в договора апартамент или само с правото на строеж за изграждането му; 2. При ипотекирано право на строеж, което е ипотекирано преди изграждането на имота – описания в договора апартамент, ще премине (простре) ли ипотеката по право и върху самия имот; 3. Учредената договорна ипотека представлява ли сделка от категорията на посочените в чл. 4.4. във връзка с чл. 4.1., б. „б” от процесния договор, при която се увреждат интересите на кредитора-касатор и за него възниква ли право да развали договора с едностранно изявление и без предизвестие.
Ответникът по касация – [фирма], [населено място] – моли да не бъде допуснато касационно обжалване поради отсъствие на основанията по чл. 280 ГПК. Подробни съображения за това е изложил в депозирания по делото писмен отговор от 11.05.2011 г.
Третото лице-помагач на ищците – [фирма], [населено място] – не заявява становище по касационната жалба.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и становищата на страните, намира следното:
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в преклузивния срок по чл. 283 ГПК, от надлежни страни в процеса и срещу акт, подлежащ на касационно обжалване.
За да потвърди първоинстанционното решение, с което е отхвърлен предявеният от Н. С. и Д. С. срещу [фирма] иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, въззивният съд е приел, че претендираната сума 22 643.10 евро, платена от двамата ищци като част от цената на сключения с ответното дружество предварителен договор от 2007 г. лв. за продажба на недвижим имот – апартамент № D313, находящ се на третия етаж, ниво +4 от сграда D, във ваканционен комплекс „А. Вали”, [населено място], м. „Янколова река”, не подлежи на връщане, тъй като облигационната връзка между страните не е преустановена с отправеното от ищците предизвестие за разваляне на договора поради неизпълнение на поетото в чл. 4.2. от него задължение на продавача – да не сключва сделки с предмет процесния имот без изричното им писмено съгласие. Решаващият състав е преценил, че предвиденото за купувачите право да развалят едностранно предварителния договор поради неизпълнение на посоченото задължение следва да се преценява с оглед предмета на конкретния предварителен договор за строителство и продажба на имот, като се съобрази клаузата на чл. 4.1., б. „Б”, в която страните са уговорили изрично задължения на продавача, обезпечаващи точното изпълнение на основното му задължение – да построи и прехвърли имота чист от тежести, като са предвидили забрана за сключване на такива сделки с имота и встъпване от страна на продавача в такива отношения относно имота, които могат да увредят интересите на купувачите. След задълбочен анализ на събраните по делото доказателства въззивният съд е направил извод, че процесният договор за учредяване на ипотека не представлява сделка от категорията на посочените в чл. 4.2. във връзка с чл. 4.1., б. „Б” от договора, при която се увреждат интересите на купувача. В тази връзка, съдебният състав е изтъкнал обстоятелството, че към момента на сключване на сделката имотът все още не е бил изграден, респ. не е било възникнало задължението на продавача да прехвърли и предаде имота на купувачите, чист от тежести, а освен това, според него, учредяването на договорна ипотека върху правото на строеж не може да се разглежда като сделка, сключена за апартамента, тъй като ипотеката би преминала върху апартамента, ако не бъде заличена, докато в случая данните по делото сочат, че ипотеките по отношение на всеки от апартаментите са заличавани непосредствено преди прехвърлянето им. Посочено е също, че само по себе си учредяването на договорна ипотека, целта на която е да се набавят средства за построяването на сградата, не изключва възможността да бъде изпълнено точно задължението на продавача за прехвърляне на изградения имот, чист от тежести, като в случая до такова изпълнение не се е стигнало поради отказа на самите купувачи и предприетото от тях разваляне на предварителния договор.
Настоящият състав намира, че касационното обжалване не следва да бъде допуснато.
Съгласно разясненията, дадени в т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, за да обоснове допускане на касационния контрол, материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. В случая това изискване не е изпълнено. И трите поставени от касаторите въпроса са пряко свързани с правилността на обжалвания акт, а отговорът им е изцяло в зависимост от извършената от решаващия състав преценка на доказателствата и преди всичко от тълкуването на две от клаузите на процесния предварителен договор /чл. 4.1., б. „Б” и чл. 4.2./. Изводите, до които обаче е стигнал въззивният съд в резултат на това тълкуване, не могат да бъдат проверявани в рамките на производството по чл. 288 ГПК, тъй като те са предмет на самия касационен контрол, в какъвто смисъл са и задължителните указания в цитираното тълкувателно решение. Следователно, по отношение на заявените въпроси не може да се счете за осъществена общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК, което е напълно достатъчно основание за недопускане на касационното обжалване.
Освен поради изложените съображения, първите два въпроса не могат да се счетат за обуславящи и поради това, че произнасянето по тях не е в смисъл, различен от поддържаното от самите касатори становище. Въззивният съд е приел, че процесният договор за ипотека има за предмет правото на строеж върху апартамента, като е споделил разбирането, възприето в цитираното от касаторите решение № 1029 от 14.07.1999 г. по гр. д. № 337/1999 г. на ВКС, V г. о., че ипотеката се простира по право и върху построения обект. Изходът на спора, обаче, е обусловен от съобразяването на конкретните уговорки между страните, като с оглед именно на тях е извършена преценката дали договорът за ипотека е от категорията сделки по чл. 4.2. от процесния предварителен договор.
С оглед всички изложени съображения, касационното обжалване не следва да бъде допуснато.
Така мотивиран, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, на основание чл. 288 ГПК
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на решение № 138 от 25.01.2011 г. по гр. д. № 720/2010 г. на Софийски апелативен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: