О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 226
София, 15.03.2018 г.
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на дванадесети март две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ:ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията СТОИЛ СОТИРОВ
гр.дело №1809/2017 година.
Производството е по чл.288, във връзка с чл.280, ал.1 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, вх.№2622/15.02.2017 г., подадена от адвокат В. П. – процесуален представител на ищцата Д. Л. М. от [населено място], против въззивно решение №27/06.01.2017 г. по гр.д.№4536/2016 г. по описа на Софийския апелативен съд, г.о., 8 състав.
С обжалваното решение е отменено изцяло решение №3658/05.5.2016 г. по гр.д.№3075/2014 г. по описа на Софийския градски съд, I ГО, I състав, и е отхвърлен предявения от Д. Л. М. от [населено място] против [фирма] – С. и А. К. Б. от [населено място], иск за обявяване на нищожен договор за покупко-продажба на апартамент №18, находящ се на [улица], поради невъзможен предмет по отношение на 1/2 идеална част от имота, предмет на този договор.
Въззивната инстанция е приела, че „Договорът за продажба на недвижима вещ представлява консенсуален, двустранен, комутативен и формален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Прехвърлянето на правото на собственост, респ. предаването на вещите, предмет на договора и заплащането на уговорена?а цена не се включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни задължения.
Следователно, на страните по договора към момента на съвпадането на техните насрещни волеизявления е известен предметът и обемът на насрещните престации при упражняването на породените субективни права и изпълнение на поетите правни задължения. Когато е индивидуализирана вещта, предмет на продажбеното правоотношение, дори и с нейните родови признаци, тя представлява годен обект на правото на собственост. В процесния договор за покупко-продажба страните са постигнали съгласие за възмездно отчуждаване на конкретна вещ, индивидуализирана с вид, площ, предназначение и съседи съобразно одобрения архитектурен проект на сградата – апартамент № 18, със застроена площ от 90 м2, при съседи: изток – апартаменти № 16 и № 17; запад – калкан; север – апартамент № 19 и юг – заден двор, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, намираща се в УПИ ХІV-151, кв. 10 по ПУП на [населено място], м.“К. р.“. Обстоятелството дали към момента на пораждане на това облигационно правоотношение вещта, предмет на договора за покупко-продажба, действително е съществувала, е релевантно за точното изпълнение на вече породеното договорно задължение на продавача за прехвърляне правото на собственост върху този апартамент, но не се включва във фактическия състав, при чието проявление се поражда действително продажбено правоотношение. Когато към момента на сключване на транслативен договор вещта, индивидуализирана в достатъчна степен като отделен корпорален обект, все още не съществува, продавачът не може да изпълни своите две основни договорни задължения за прехвърляне правото на собственост върху предмета на сделката и да предаде на купувача нейното владение (фактическата власт), но договорът не е без предмет, поради което е породил целените от волеизявленията на страните по това облигационно правоотношение правни последици. В момента на възникване на корпоралния обект, който в достатъчна степен е индивидуализиран в договора за покупко-продажба, вкл. и с одобрения архитектурен проект, продавачът ще изпълни вече породеното по действителния транслативен договор правно задължение за прехвърляне правото на собственост върху вещта, предмет на продажбеното правоотношение. Следователно, не е недействителна поради невъзможен предмет транслативна сделка с обект – бъдеща вещ.
В този смисъл са и задължителните за правосъдните органи тълкувателни разяснения, дадени в ТР № 3/2014 г., постановено на 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. от ВКС, ОСГК – „Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета.
Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). Когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля.”.
Тези тълкувателни разрешения са принципни, като отговорят пряко на поставения тълкувателен въпрос: „Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания?”.
Безспорно е, че процесният апартамент представлява обособена част от сградата, поради което, макар и към момента на постигане на съгласие по договора за покупко-продажба това жилище да не е представлявало реално обособена корпорална вещ, след достигане на постройката в стадий на завършеност „груб строеж”, е възникнала бъдещата вещ, като от този момент продавачът би могъл да изпълни своето договорно задължение да прехвърли правото на собственост върху уговорения предмет на договора – апартамент № 18.
Като е тълкувал правната норма, уредена в чл. 202 ЗУТ, в светлината на по-горе описаните тълкувателни разяснения, ВКС само е изяснил действителната воля на законодателя, уредил обществените отношения, възникващи по повод извършването на доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и при сключване на правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях. Следователно, по този начин е изяснено частното проявление на общото тълкувателно разрешение, че когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. В този смисъл е и формулираният диспозитив на това тълкувателно решение.
Както бе изяснено, към момента на сключване на оспорения договор за покупко-продажба процесният апартамент е бил предвиден като самостоятелен корпорален обект в одобрения архитектурен проект, поради което както той, така и сградата, в който се намира, са отговаряли на строителните норми и правила, респ. на дворищно-регулационния план, в частност на застроителния план.
В този смисъл е и Решение № 93 от 6.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., IV г. о., ГК, постановено по реда на чл. 290 ГПК – „Нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва (не съществува). Договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните (напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена). Нищожни са договорите, чийто предмет още при сключването им е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина за която длъжникът отговаря”.
При така приетите за установени правнорелевантни обстоятелства и изложените правни съждения настоящата съдебна инстанция достига до правния извод, че към момента на сключване на процесния договор неговият предмет е бил възможен, като при достигане на сградата в стадий на завършеност „груб строеж” (не е представен Акт обр. 14 за приемане на конструкцията, но от Разрешение за ползване № СТ-12-353/02.09.2004 г., издадена от началника на ДНСК, се изяснява, че най-късно в момента на съставяне на Протокол обр. 16 от назначената на 31.08.2004 г. Държавна приемателна комисия този строеж е бил завършен) продавачът по оспорения договор е могъл да изпълни своето договорно задължение за прехвърляне правото на собственост върху процесния апартамент. Обстоятелството, дали е настъпило вещно-прехвърлителното действие на този възмезден транслативен договор, е извън повдигнатия по настоящото дело правен спор, поради което САС не следва да го изследва. Той ще бъде разрешен в образуваното исUово производство по предявения петиторен иск с правно основание чл. 108 ЗС.
Ирелеванен за правилното решаване на правния спор, предмет на настоящото съдебно производство, е и фактът дали продавачът по оспорената сделка [фирма] е поел задължение за построяване на сградата, каквито би притежавал, по твърдение на въззиваемия-ответник, ако предмет на сделката била бъдеща вещ. Без значение за настоящия казус е обстоятелството кой и с какви средства е построил сградата до стадий на завършеност „груб строеж”, към който момент се обособява като отделен корпорален обект процесният апартамент. В случай че ищцата е вложила средства и труд за довършването на сградата, биха възникнали облигационни правоотношения, които са извън предмета на спора по настоящото дело.
Същественото е, че обектът, предмет на оспорения транслативен договор, е бил индивидуализиран в достатъчна степен по вид, предназначение, площ и граници при пораждане на продажбеното правоотношение, като обективно е било възможно впоследствие да се обособи като корпорална вещ (не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява правнорелевантното обстоятелство, че сградата, в която се намира процесният апартамент, вече е въведена в експлоатация), поради което при сключване на оспорената сделка тя не е имала невъзможен предмет и е породила целените от насрещните волеизявления на страните по нея правни последици.
След постановяване на обсъжданото в мотивите на настоящия съдебен акт тълкувателно решение на ВКС, ОСГК с Определение № 753/26.10.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2696/2016 г., IV г. о., ГК, не е допуснато до касационно обжалване въззивно решение, с което съдът се е произнесъл по идентичен с настоящия правен спор казус – „В изложението по касаторите поддържат, че въззивният съд се е произнесъл по въпроса: Възможен ли е предметът на договора, макар описаните в нот. акт недвижими имоти да не са съществували към момента на сключване на сделката /поради това, че все още не са били изградени, а са съществували само по архитектурен проект/ били ли са те част от гражданския оборот и обвързвал ли е договорът валидно страните?… В Тълкувателно решение 3/14 г. на ОСГК на ВКС съдебната практика е уеднаквена, като е постановено, че ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Разглежданият случая се отнася за договор върху бъдещ предмет – отделни обекти в сграда, която ще бъде построена. Нищожен е договорът, чийто предмет още при сключването му е невъзможно да възникне. Ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако впоследствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидния договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря. В този смисъл е на ВКС по гр. дело № 1548/10 г. на IV г. о. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК. Обжалваното решение не се разминава по правните си изводи с цитираната практика”.
Макар и да е формирана предходна казуална практика на ВКС по реда на чл. 290 ГПК, вкл. и по отношение на сходен правен спор по отношение на процесния договор за покупко-продажба, след уеднаквяване на противоречивата практика с ТР № 3/2014 г., постановено на 28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. от ВКС, ОСГК, настоящата съдебна инстанция е длъжна да приложи тези тълкувателни разяснения. От друга страна, съдът не е обвързан от правните изводи, до които са достигали определени съдебни състави, вкл. и по сходни казуси – в този смисъл, при липса на субективна и обективна тъждественост на споровете (ищец по предходния правен спор е бил другият съсобственик на процесната земя В. С. М., като спорът за нищожността на оспорения договор е разрешен за останалата 1/2 ид. част от имота, предмет на тази транслативна сделка – арг. чл. 298, ал. 1 и ал. 2 ГПК, уреждащи субективните и обективните предели на СПН), съдът следва да постанови своя краен съдебен акт само въз основа на приетите от него за установени правнорелевантни факти по делото, формиращи неговото вътрешно убеждение (арг. чл. 12 ГПК), като ги субсумира под приложимата материалноправна норма (арг. чл. 235, ал. 2 ГПК).
При така изяснените правни съждения предявеният отрицателен установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, изр. 1 ЗЗД за обявяване нищожността на оспорената транслативна сделка – поради сключването й при невъзможен предмет, за 1/2 ид. част от имота, предмет на договора, е неоснователен.“
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се твърди, че са налице основания за допускане на въззивното решение по чл.280, ал.1, т.т.1 и 2 ГПК, като се сочи следното: „Считаме, че обжалваното решение е недопустимо, доколкото въззивният съд е осъществил контрол за правилността на оспорения пред него съдебен акт по незаявено във въззивната жалба възражение в отклонение от забраната , въведен с разпоредбата на чл.269, изр.2 ГПК.“ Твърди се, че по отношение преценката за правилността на обжалваното първоинстанционно решение служебният контрол, осъществяван е отречен предвид разпоредбата на чл.269, изр. 2 ГПК, според която извън проверката за валидност и допустимост, въззивният съд е ограничен от посоченото в жалбата. Сочи се, че видно от съдържанието на въззивната жалба, релевираните в нея оплаквания за неправилност на обжалваното решение се свеждат до оспорване на възприетото в оспорения съдебен акт на първата инстанция , че към момента на сключване на оспорената по чл.26, ал.2 ЗЗД сделка, недвижимият имот, който е предмет на сделката не е изграден на груб строеж, противно на отразеното в нея. Твърди се и, че във въззивната жалба са изложени аргументи защо следва да се приеме, че към момента на сключване на оспорения договор, процесния недвижим имот е бил изграден в груб строеж, които не са били възприети и от въззивния съд. твърди се също така, че във въззивната жалба не се съдържа оплакване за неправилност на обжалваното решение, поради това, че предмет на оспорената сделка е продажбата на бъдеща вещ.“
По – нататък в изложението се твърди, че постановеното решение противоречи на константната практика на ВКС по прилагането на чл.20 ЗЗД, че с постановеното решение е нарушен принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, според който предметът на делото се определя от ищеца. Сочи се също така, че постановеното решение противоречи на задължителната практика на ВКС по въпроса, кога се трансформира правото на строеж в право на собственост, обуславящо правната възможност да се осъществи сделка за прехвърляне на право на собственост вместо право на строеж.
Моли се за допускане на въззивното решение до касационно обжалване.
Ответницата по касация А. К. Б., посредством процесуалния си представител – адв. А. К., е депозирал отговор по смисъла на чл.287 ГПК.
Ответникът по касация [фирма] – С., не заявява становище в настоящото производство.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., като разгледа касационната жалба, изложението на основанията за допускане на касационното обжалване по чл.284, ал.3, т.1 ГПК и взе предвид отговора на ответницата по касация намира следното:
Касационната жалба е подадена в законния срок от надлежна страна, поради което е процесуално допустима. За да се произнесе по нейната допустимост съдът съобрази следното:
Въззивното решение не следва да бъде допуснато до касационно обжалване по поставените от касационната жалбоподателка въпроси. На първо място, въззивната инстанция не се е произнесла по незаявени оплаквания. Оплакванията във въззивната жалба визират изводите на първоинстанционния съд по предявения от ищцата иск за нищожност на процесния договор, поради невъзможен предмет. Обсъждайки предмета на спора и изводите на първоинстанционния съд по него, въззивната инстанция е стигнала до крайния, решаващ извод за приложимост в конкретния случай на решение №3/2014 от 28.5.2016 г. по тълк.д./3/2014 г. на ВКС ОСГК и разясненията дадени с него, а именно че „Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета.
Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). Когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля.”.
Въз основа на цитираното тълкувателно решение и основанието на предявения иск всички въпроси, визиращи изграждането на процесния имот не попадат в хипотезата на невъзможния предмет.
Водим от изложените съображения и на основание чл.288, във връзка с чл.280, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.,
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение №27/05.01.2017 г. по гр.д.№4536/2016 г. по описа на Софийския апелативен съд, ГО, 8 състав.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: