4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 23
София, 17.01.2020 г.
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесети декември две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ:ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията СТОИЛ СОТИРОВ
гр.дело №2851/2019 година.
Производството е по чл.288, вр. чл.280, ал.1 ГПК.
Производството е образувано е по касационна жалба, вх.№58456/02.5.2019 г., подадена от адвокат С. Х. – процесуален представител на ответниците по исковата молба „Ориел“ ЕООД – София и „Прима – СД“ ЕООД – София, против въззивно решение №2107/21.3.2019 г. по гр.д.№14858/2018 г. по описа на Софийския градски съд, г.о., III-Б въззивен състав, с което е потвърдено решение №470191/14.8.2018 г. по гр.д.№20748/2017 г. по описа на Софийския районен съд, I ГО, 24 състав с което обявява за окончателен, по предявения от Д. Г. Д. от [населено място] против „Ориел“ ЕООД – София и „Прима – СД“ ЕООД – София по иск с правно осн.чл.19, ал.3 ЗЗД, предварителен договор за покупко – продажба и изграждане на недвижим имот от 11.12.2009г. и Анекс към предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 10.02.2010 г. по отношение на чл.3 от Предварителния договор, съобразно площоразпределение на обект – жилищна сграда и гаражи за УПИ ****, кв.118, м.“Д. р. – с.“ за прехвърляне в полза на Д. Г. Д. на право на собственост върху 5,286 % идеални части, като собственик на Апартамент № , във вход Б, на втори етаж, а като собственик на гараж № 7 – 1,164 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, представляващ УПИ **** /***/ от квартал 118 /сто и осемнадесет/ по плана на [населено място], местността „Д. – р. с.”, одобрен със заповед № РД-09- 50-196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 / хиляда шестстотин и шестдесет / кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ ***, УПИ **, улица, УПИ **, УПИ **, улица, а съгласно кадастралната карта, одобрена със Заповед №РД-18-03/11.01.2011 на изп. директор на АГКК, представляващ поземлен имот с идентификатор ***.
Въззивният съд е приел, че „За основателността на предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли собствеността на ищеца; че ответникът е собственик на описаната вещ; че ищецът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена или че е готов да го изпълни, както и че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне.
Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
В конкретния казус, собствеността върху индивидуалните обекти е придобита в резултат на реализирано право на строеж, като от датата на завършване на сградата в груб строеж / т.1 от Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по т. д. № 1/2011 г., ОСГК/ се придобива и правото на собственост върху обектите, които са били предмет на правото на строеж /чл.181, ал.1 и ал.2 от ЗУТ/, в случая в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване, според т.4 от н.а. № 153, дело 139 от 2010 г. Ето защо следва да се приеме, че заедно с правото на индивидуална собственост върху конкретния апартамент № 6 в сградата и гараж № 7, в този момент се придобива и право на собственост върху съответните идеални части от всички общи части на сградата, с изключение на земята. Земята, а не построената върху нея сграда, има водещо значение от гледна точка на това кой придобива правото на собственост /арг. чл.63, ал., чл.92 и чл.110, ал. от ЗС/. След като ищецът не е придобил процесиите идеални части от терена, припадащи се на прехвърленото му от ответниците право ех lege, то за него възниква правен интерес да упражни потестативното право на последния, като поиска обявяване за окончателен на предварителния договор, обективиран в чл.3 от Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 11.12.2009 г. и чл.1, т.1 от Анекс към Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 10.02.2010 г.
Трябва да бъде изследвано обстоятелството дали продавачът по предварителния договор е собственик на обещания имот. Видно от депозирания по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78/24.07.2007 г., ответниците „Ориел“ ЕООД и „Прима СД“ ООД са придобили собствеността при равни квоти върху недвижим имот – УПИ с площ от 860 кв.м, находящ се в [населено място],[жк], който имот, съгласно рег.план утвърден със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., представляващ парцел *** от кв.118, по плана на [населено място], м.“Д.- р. – с.“.
Представени са доказателства за това какви са идеалните части, съгласно депозираното по делото площоразпределение, съобразно с правилото на чл.40, ал от ЗС, както и доказателства за степен на завършеност. Тези доказателства не са загубили правното си действие противно на твърденията във въззивната жалба.
Неоснователно е явява и твърдението, че липсва индивидуализация на обема вещно право, което ще следва да се прехвърли точно. Задължението за прехвърляне на идеална част от поземления имот е обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота. Това задължение няма самостоятелен характер. Съгласно договорката на страните по предварителния договор от 11.12.2009 г., а и съгласно договорката с останалите собственици на обекти в сградата, видно от представените нотариални актове с трети лица, поземленият имот представлява обща част по предназначение. В чл.3, ал.3 от Предварителния договор и в чл. 4 от нотариалния акт се използва изразът „припадащи се” идеални части, т.е. идеалните части от поземления имот са принадлежност към обектите в сградата. Това е причината да не бъде договорена отделна цена за прехвърлянето на идеалните части. По същата причина размерът на „припадащите се” идеални части от парцела е определяем. Определяемостта на обекта сама по себе си е достатъчна като степен на индивидуализация, за да бъде валиден предварителния договор, а искът по чл.19, ал.З ЗЗД да бъде основателен. Неоснователни са и твърденията, че не е настъпил падеж на задължението за прехвърляне на идеални части от парцела. Между страните има договорен срок за изпълнение на това задължение и той се определя чрез тълкуване в съвкупност на разпоредбите на чл.4 от Предварителния договор и чл.4 от нотариалния акт от 23.04.2010г. Съгласно чл.4 от Предварителния договор от 11.12.2009г. срокът за снабдяване с Разрешение за ползване е фиксиран на 30.09.2010 г., а съгласно чл.4 от нотариалния акт продавачите се задължават в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване да прехвърлят на купувача идеалните части от поземления имот, върху който се намира сградата, прилежащи към закупените обекти в сградата. Следователно срокът за изпълнение за процесното задължение е 30.10.2010г.
Съгласно сключения с нотариален акт № 153/23.04.2010 г. Договор за покупко-продажба на недвижим имот страните по предварителния договор от 11.12.2009 г. и Анекс от 10.02.2010 г. са получили дължимата им престация чрез получаване в индивидуална собственост на описаните в нотариалния акт обекти като в заключителната част на т.3 от същия са посочени начините на плащане, които са били извършени.
Останалите развити доводи във въззивната жалба се явяват неотносими към предмета на спора.“
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се твърди, че е налице основание по чл.280, ал.1, т.т.1 и 3 ГПК.
Поставят се следните въпроси: 1.При наличие на две противоположни удостоверение за степен на завършеност по чл.181, ал.2 ЗУТ, приети като доказателства по делото, първото констатиращо, че сградата е изпълнена на етап „груб строеж“, допустимо ли е съдът да не вземе предвид материалната доказателствена сила и констатираното във второто удостоверение, както и да не вземе предвид настъпилата промяна във фактическото състояние на сградата, удостоверено в него ?, 2. Какво е правното значение на второто издадено от компетентния орган по чл.181 ЗУТ удостоверение за степен на завършеност, респективно следва ли да се приеме, че с издаване на второто удостоверение, органът отменя първото ?, 3. При уговорено отлагателно условие в предварителен договор за сключване на окончателен, необходимо ли е условието да настъпи, за да се породи потестативното право на изправната страна да го обяви за окончателен ?, 4. При обективна невъзможност за изпълнение на отлагателното условие(или срок) в предварителен договор за продажба на недвижим имот, изправната страна има ли право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен ?
Моли се за допускане на въззивното решение в обжалваната част до касационно обжалване и се цитират и представят решения на ВКС по чл.290 ГПК.
Ответникът по касация Д. Г. Д. не заявява становище в настоящото производство.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., като разгледа касационната жалба и изложението за допускане на въззивното решение до касационното обжалване намира, че е налице въззивно решение, което подлежи на касационно обжалване, а касационната жалба е подадена в законния срок, поради което тя е процесуално допустима.
По поставените въпроси обаче, въззивното решение не следва да бъде допуснато до касационно обжалване по следните съображения:
По първия от поставените въпроси, а именно „При наличие на две противоположни удостоверение за степен на завършеност по чл.181, ал.2 ЗУТ, приети като доказателства по делото, първото констатиращо, че сградата е изпълнена на етап „груб строеж“, допустимо ли е съдът да не вземе предвид материалната доказателствена сила и констатираното във второто удостоверение, както и да не вземе предвид настъпилата промяна във фактическото състояние на сградата, удостоверено в него ?“, не са изложени изводи от въззивната инстанция, поради което същият е неотносим и не попада в хипотезата на чл.280, ал.1 ГПК
По същите съображения обжалваното решение не следва да бъде допуснато до касационно обжалване и по останалите три въпроса още повече, че касационните жалбоподатели не са обосновали приложението на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, с оглед разясненията, дадени в т.4 ТР №1/2009 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№1/2009 на ВКС ОСГТК.
Водим от изложените съображения и на основание чл.288, във връзка с чл.280, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.,
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение
2107/21.3.2019 г. по гр.д.№14858/2018 г. по описа на Софийския градски съд, г.о., ІІІ-Б въззивен състав.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: