О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 237
[населено място], 09.04.2020г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на двадесет и трети март през две хиляди и двадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕРОНИКА НИКОЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
като изслуша докладваното от съдия Николова т.д.№2115 по описа за 2019г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на „Елитис мегастор” ЕООД, [населено място], срещу решение №119 от 15.05.2019г. по в.т.д.№63/2019г. на Варненски апелативен съд, ТО. С него е потвърдено решение №877/14.11.2018г. по т.д. №26/2018г. на Варненски окръжен съд, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от касатора против О. А. Х., действащ като ЕТ „ОГИТО – О. А.”, [населено място], иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за присъждане на дължима от встъпил наред с други лица солидарен длъжник неустойка в размер на 29 420 лева, уговорена по договор за наем от 07.07.2017г. за неотчуждимост на предоставен за ползване под наем недвижим имот. В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно поради съществено нарушение на процесуалните правила и необоснованост. Жалбоподателят поддържа, че въззивният съд е допуснал съществени процесуални нарушения при обсъждане на доказателствата и е постановил решението си при неизяснена фактическа обстановка, което е довело до необоснованост на съдебния акт. Поддържа, че решаващият състав погрешно е приел, че валидността на уговорената в договора обезщетителна клауза зависи от това дали при евентуално неизпълнение от страна на наемодателя биха настъпили вреди за наемателя, а тази позиция не отговаря на действителната воля на договорилите се субекти, както и на приложимите материалноправни норми. Счита, че въззивният съд неправилно е ограничил възможните неблагоприятни последици за наемателя единствено до евентуално прекратяване на договора от приобретателя / новия собственик на имота/, което не изчерпва всички рискове, които възникват за наемателя от промяната в собствеността на наетия имот.
Допускането на касационното обжалване се основава на предпоставките по чл.280 ал.1 т.1 и т.3 от ГПК. Касационният жалбоподател поддържа, че съдът се е произнесъл по следните материалноправни въпроси, обуславящи изхода на спора: 1. За валидността на клауза за неустойка, дължима при неизпълнение на поето с договора задължение за неотчуждаване на отдаден под наем недвижим имот, необходима предпоставка ли е да се докаже, че са настъпили вреди, в резултат на неизпълнението, както и нужно ли е към момента на сключване на договора, в който е предвидена неустойката , тези вреди да са били очаквани /конкретно предвидими/? 2. Ако договорът за наем е вписан в имотния регистър, означава ли това, че предвидената в договора неустойка – дължима от наемодателя за неизпълнение на задължението му да не отчуждава имота за срока на договора, е нищожна? 3.Съществуването на договора за наем и отговорността на наемодателя за неизпълнение на задълженията му по договора, обусловени ли са от това, дали наемателят упражнява фактическа власт върху целия недвижим имот /върху всички негови помещения/, отдадени под наем в неговата цялост? Твърди, че изводите на съда са в противоречие с постановките на ТР №1 от 15.06.2010г. по т.д.№1/2009г. на ОСГК на ВКС. По първия въпрос поддържа и противоречие с практиката на ВКС, обективирана в решение №229/03.06.2014г. по т.д.№956/2012г. на ВКС, ТК, II т.о. и решение №139/15.10.2015г. по т.д.№4491/2013г. на ВКС, ТК, II т.о., а по третия въпрос противоречие с решение №143/23.08.2016г. по гр.д.№5958/2015г. на ВКС, ГК, IV г.о, решение №238/04.09.2013г. по т.д.№123/2011г. на ВКС, решение №27/16.04.2014г. по т.д.№1893/2013г. на ВКС, с които се приема, че реалното предаване на вещта на наемателя е от значение за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да отстъпи ползването на вещта. Евентуално поддържа, че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Позовава се и на очевидна неправилност на обжалваното решение.
Ответникът по касация О. А. Х., действащ като ЕТ „ОГИТО – О. А.”, [населено място], поддържа, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване, както и че жалбата е неоснователна. Подробни съображения излага в подадения от него писмен отговор. Претендира разноски.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е установил, че на 07.07.2017 г. между „Далия Инвест“ ЕООД и „Елитис Мегастор“ ЕООД е сключен договор за наем, по силата на който „Далия Инвест“ ЕООД, [населено място], е предоставило на въззивника за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот, находящ се в [населено място], ул.“Дрин“ № 59, представляващ магазин с площ от 618 кв.м. и принадлежащия му сутерен с площ от 618 кв.м., при уговорена наемна цена от 14 710 лв. без ДДС на месеца, за срок от 5 години, считано от 01.07.2017г., като договорът е подписан и от ответника по иска, който е поел задължение да отговаря солидарно с наемодателя и други лица за всички дължими от него неустойки, обезщетения, лихви, депозити и разноски по събирането им. Също е приел за безспорно установено, че наемодателят е предал в държане на наемателя наетия имот, като в хода на делото въззивникът изрично е признал факта, че при сключване на договора е предоставена част от цялата сграда, обособена като търговско помещение, което не е било променяно след прехвърлянето на собствеността и се ползва в същия обем. Изложил е доводи, че в процесния договор за наем, наред с клаузата предвиждаща въздържане от страна на наемодателя от действия на разпореждане с имота, правото на наемателя да ползва имота в срока на действие на наемния договор е защитено и с уговорката в чл.23, предвиждаща вписване на наемния договор. Посочил е, че наличието на вписан договор за наем с оглед разпоредбата на чл.237 ал.1 от ЗЗД в пълна степен защитава интереса на наемателя, като неизпълнението на поетото от наемодателя задължение да не прехвърля собствеността върху имота, не може да накърни присъщия на тази уговорка интерес на наемателя, тъй като вреди от разпоредителната сделка, свързани с предсрочното прекратяване на договора от страна на приобретателя, не могат да възникнат. Заключил е, че неустойката за това неизпълнение е уговорена извън присъщите й обезпечителна и обезщетителна функции, уговорена е в нарушение на основните принципи на справедливост и добросъвестност, поради което е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Също е изложил доводи, че при наличие на вписан договор за наем клаузата на неотчуждимост следва да се разбира само като ангажимент за запазване на правата на наемателя от действия на последващ собственик на имота, които биха смутили ползването на имота по предназначение. С оглед на това, че фактическото положение на ползване на помещенията в имота не се е променило по никакъв начин след прехвърляне на имота, а нови договори за наем с трети лица са сключени само за тези реално обособени част, които са съществували и към момента на сключване на процесния договор за наем и никога на са били предавани или използвани от въззивника – наемател, е стигнал до извода за липса на неизпълнение от страна на наемодателя, в резултат на което за него да възникне задължение за заплащане на неустойка, респективно да ангажира и отговорността на солидарно задължилия се въззиваем.
Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационен контрол на обжалваното решение.
Първият поставен от касатора материалноправен въпрос не отговаря на общия критерий за допускане на касационно обжалване, доколкото не се явява обуславящ за изводите на въззивния съд. Съставът на Варненски апелативен съд не е изразил становище, че касаторът, претендиращ неустойка, има задължение и да доказва вредите, настъпили от неизпълнението на наемодателя. За да отхвърли претенцията за неустойка съдът е приел, че по отношение на конкретното задължение претендираната неустойка излиза извън присъщите й обезпечителна и обезщетителна функции, доколкото правото на наемателя да ползва имота в срока на действие на наемния договор е защитено с уговорката на чл.23 от договора, предвиждаща вписване на наемния договор. Този му извод не е в противоречие със задължителните разяснения в т.3 ТР №1/09г. на ОСТК на ВКС, съгласно които преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки отделен случай към момента на сключване на договора, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството на задълженията – парични или непарични и размерът им , които се обезпечават с неустойка, дали изпълнението е обезпечено с други правни способи, вида на уговорената неустойка и на неизпълнението, съотношението на размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението вреди. Въззивният съд е съобразил възприетите в задължителната практика на ВКС критерии /обезпечение на изпълнението с други правни способи/ при преценката за нищожност на претендираната неустойка и то към момента на сключване на договора. Правилността на тази преценка е част от решаващата дейност на съда по съществото на спора и не подлежи на проверка в стадия по допускане на касационен контрол.
По тези съображения не следва да бъде допускано касационно обжалване и по втория въпрос в изложението. Същият представлява оплакване срещу правилността на преценката на съда за валидността на договорената между страните конкретна неустойка, обективирана в клаузата на чл.15 от договора. Дори и въпросът да бъде определен като приложим към всички хипотези на вписан договор за наем и съответно отговарящ на дефиницията на правен въпрос от значение за изхода на спора, същият не отговаря на общия критерий за допускане на касационно обжалване. Този въпрос не се явява единствено обуславящ извода на въззивния съд за неоснователност на иска за неустойка. В равна степен решаващата воля на съда е обусловена от разбирането, че при наличие на вписан договор за наем клаузата за неотчуждимост следва да се разбира като ангажимент за запазване на правата на наемателя от такива действия на последващ собственик, които биха смутили ползването на имота по предназначение. Въззивният съд отчитайки установеното по делото обстоятелство, че фактическото ползване на предадените на наемателя помещения не се е променило по никакъв начин след прехвърляне на имота, е заключил, че не е налице неизпълнение на задължението по чл.4.4 от договора за осигуряване свободното ползване на отдадения под наем имот по предназначение, което да обуслови задължение за заплащане на неустойка.
Третият въпрос на касатора „Елитис мегастор” ЕООД, [населено място], относно отговорността на наемодателя да осигури ползването през целия срок на договора на имота в неговата цялост, също не е обосноваващ крайните изводи на въззивния съд по правния спор. Така формулиран въпросът не е относим към неизпълнението на задължението на наемодателя да не отчуждава отдадения под наем имот в срока на договора, а към неизпълнение на задължението му да предостави ползването на имота във вида, описан в договора за наем, включително и относно посочената площ. Цитираната от касатора практика също е неотносима към настоящата хипотеза, доколкото касае обусловеността на вземането на наемодателя за наемната цена от изпълнението на основното му задължение да отстъпи ползването на вещта. Действително в случая от заключението на съдебно – техническата експертиза се установява, че площта на предадения от наемодателя на наемателя имот се различава от площта, описана в договора за наем. Доколко това би съставлявало неизпълнение на поетото с чл.1 от договора задължение на наемодателя да предостави ползването на описания в договора имот в неговата цялост, което също се обезпечава с уговорената в чл.15 от договора неустойка, не се обхваща от предмета на настоящия спор, тъй като неизпълнението на това задължение не е въведено като основание на предявения иск.
При този изход на спора на ответника по касация следва да бъдат присъдени направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2 500 лева, установени с представения към отговора на касационната жалба договор за правна услуга.
Воден от горното и на основание чл. 288 от ГПК, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №119 от 15.05.2019г. по в.т.д.№63/2019г. на Варненски апелативен съд, ТО.
ОСЪЖДА „Елитис Мегастор” ЕООД,[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], ул.“Никола Симов“ №3, да заплати на О. А. Х., действащ като ЕТ „ОГИТО – О. А.”, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], ул. „Фредерик Кюри“ №66, на основание чл.78 ал.3 от ГПК разноски за касационното производство в размер на сумата на 2 500 лева /две хиляди и петстотин лева/.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.