6
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 505
София, 08.07. 2013 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на дванадесети юни през две хиляди и тринадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ :
КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
БОНКА ЙОНКОВА
изслуша докладваното от съдия Бонка Йонкова т. д. № 1094/2012 година и за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] – [населено място], срещу въззивно решение № 1448 от 08.08.2012 г., постановено по гр. д. № 1669/2012 г. на Софийски апелативен съд, 1 състав. Решението е обжалвано в частта, с която след частична отмяна на решение № 1272 от 26.02.2012 г. по гр. д. № 2383/2011 г. на Софийски градски съд, І-9 състав, дружеството – касатор е осъдено на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД да заплати Д. О’Лиари и Ан Н. О’Лиари сумите 72 265.97 евро – част от покупната цена на недвижим имот по развален предварителен договор за покупко – продажба от 07.09.2006 г., и 1 839.18 евро – мораторна лихва за периода 24.09.2010 г. – 24.02.2011 г., заедно с разноски по чл.78, ал.1 ГПК в размер на сумата 15 200 лв.
К. поддържа, че въззивното решение е неправилно поради наличие на касационни основания по чл.281, т.3 ГПК, с оглед на което моли за неговата отмяна и за отхвърляне на исковете с присъждане на направените по делото разноски. Излага подробни доводи за необоснованост и незаконосъобразност на изводите на въззивния съд за възникнало в полза на ищците потестативно право за разваляне на предварителния договор за покупко – продажба и за надлежното му упражняване с последиците по чл.88, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. Навежда оплаквания, че съдът е тълкувал клаузите на предварителния договор в противоречие с правилата на чл.20, ал.2 ЗЗД, което е довело до неправилната преценка, че учредяването на ипотека върху правото на строеж за изграждане на имота уврежда интересите на купувачите и съставлява основание за разваляне на договора.
Приложното поле на касационното обжалване е обосновано със следните въпроси : 1. Допустимо ли е разширително тълкуване на клаузите на сключения между страните предварителен договор при условие, че същите страни изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът, предмет на договора, е следвало да бъде предаден чист от вещни тежести. 2. Следва ли да бъде прието за нарушение на предварителния договор учредяването на договорна ипотека върху недвижимия имот преди датата на предаването му, съгласно тълкуването на клаузите на чл.4.1 и 4.2 от същия договор в тяхната взаимна зависимост и връзка; 3. Допуска ли се развалянето на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора; 4. Следва ли учредяването на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителен договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се твърди, че първият въпрос е решен от въззивния съд в отклонение от задължителната практика в ППВС № 3/1973 г., решение № 89/17.07.2009 г. по т. д. № 523/2008 г. на ВКС, ІІ т. о., решение № 137/25.06.2010 г. по т. д. № 888/2009 г. на ВКС, ІІ т. о., и определение № 77/09.02.2009 г. по т. д. № 523/2008 г. на ВКС,ІІ т. о.; вторият въпрос се решава противоречиво от съдилищата; третият въпрос е решен в отклонение от задължителната практика на ВКС в постановеното по реда на чл.290 ГПК решение № 102/03.08.2010 г. по т. д. № 897/2009 г. на ІІ т. о. и в противоречие с практиката в решение № 999/24.10.1995 г. по гр. д. № 737/95 г. на ВКС, ІІ г. о.; четвъртият въпрос е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. За доказване на основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК са представени решения на Софийски градски съд и Софийски апелативен съд.
Ответниците по касация Д. О’Лиари и Ан Н. О’Лиари – граждани на Република И., не заявяват становища.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и доводите във връзка с чл.280, ал.1 ГПК, приема следното :
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
Въззивният съд е отменил частично първоинстанционното решение и е уважил предявения от Д. О’Лиари и Ан Н. О’Лиари против [фирма] иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за сумата 72 265.97 евро, след като е приел, че посочената сума представлява авансово платена от ищците част от цената по сключен на 07.09.2006 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот /апартамент № А 103, на първия етаж, ниво +2, от сграда А в комплекс от апартаменти „А. Х.”, находящ се в [населено място]/, която подлежи на връщане от ответника при предпоставките на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД поради едностранното разваляне на договора, извършено от ищците с нотариална покана от 03.09.2010 г. Поради основателността на главния иск на ищците е присъдена и сумата 1 839.18 евро, представляваща обезщетение за забава по чл.86, ал.1 ЗЗД върху сумата 72 265.97 евро за периода от изтичане на определения в поканата срок за връщане на цената до датата на исковата молба.
За да разреши спорния между страните въпрос – дали за ищците – купувачи е възникнало потестативното право по чл.87 ЗЗД за едностранно разваляне на предварителния договор, Софийски апелативен съд се е позовал на клаузата на чл.4.2 от договора. Със същата е предвидено, че ако ответникът – продавач сключи каквато и да било сделка с имота, предмет на бъдещата продажба, без изричното писмено съгласие на купувачите, последните имат правото да развалят едностранно и без предизвестие договора. Въззивният съд е преценил, че целта на посочената клауза е да осуети опасността от евентуално бъдещо придобиване на имота, обремен с чужди права и тежести, в т. ч. и с ипотеки, и е счел, че същата отразява ясната и недвусмислена воля на страните всяка разпоредителна или обременителна сделка с имота да се счита за накърняваща интересите на купувачите и да съставлява самостоятелно и достатъчно основание за пораждане на правото за разваляне на предварителния договор. По делото не е съществувал спор, че след сключване на договора и без съгласие на ищците ответникът е учредил договорна ипотека върху имота в полза на трети лица. Установено е, че ипотеката е съществувала и към датата на отправяне на нотариалната покана от 03.09.2010 г., с която ищците са предоставили на ответника срок до 20.09.2010 г. да отстрани нарушението на чл.4.2 като заличи ипотеката и представи нужните документи за прехвърляне на собствеността върху имота пред посочен за това нотариус, и са го уведомили, че в противен случай поканата следва да се смята за волеизявление за разваляне на договора. Като е съобразил обстоятелството, че с констативен протокол от 21.09.2010 г. на нотариус С. В. е констатирана невъзможността да се извърши нотариална сделка за продажба на описания в предварителния договор апартамент поради наличие на вещни тежести върху имота – вписаната и незаличена ипотека, Софийски апелативен съд е направил решаващия извод, че след като ответникът не е изпълнил поетото с чл.4.2 задължение и не е заличил ипотеката в рамките на предоставения допълнителен срок, за ищците е възникнало правото да развалят едностранно предварителния договор и да претендират връщане на авансово платената цена по правилото на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. За момент на развалянето е определена датата 21.09.2010 г., когато е изтекъл предоставеният допълнителен срок за заличаване на ипотеката и за сключване на окончателен договор за продажба на имота.
Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице основания за допускане на въззивното решение до касационно обжалване.
Първите три въпроса в изложението са относими към предмета на спора по конкретното дело, но са от значение за правилността на обжалваното решение, а не за изхода на делото по смисъла на чл.280, ал.1 ГПК. Изводите на въззивния съд за възникване на правото за разваляне на предварителния договор са формирани след преценка на клаузата на чл.4.2 от предварителния договор, с която страните са уговорили последиците от извършване на сделки с имота без предварителното съгласие на купувачите, и на представените доказателства за неизпълнение на задължението на продавача да заличи учредената ипотека върху имота в рамките на предоставения за целта срок, за да се пристъпи към сключване на окончателен договор за покупко – продажба. Анализът на спорната договорна клауза е мотивирал съда да приеме, че по силата на формираната при сключване на предварителния договор обща воля на страните учредяването на ипотека върху имота съставлява основание за разваляне на договора, предвид невъзможността да се постигне целта на договора – придобиване на имота без тежести и права на трети лица към момента, в който е следвало да се сключи окончателен договор за покупко – продажба. За да се произнесе дали към същия този момент е било налице виновно договорно неизпълнение от страна на продавача, релевантно за пораждане на потестативното право по чл.87, ал.1/ал.2 ЗЗД, въззивният съд не е изходил само от буквалния текст на клаузата на чл.4.2, а е изследвал и целта на предварителния договор. В резултат на тази решаваща дейност съдът е достигнал до фактически и правни изводи, които са обусловили уважаването на исковете с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД. Евентуалната необоснованост и незаконосъобразност на възприетите фактически и правни изводи по съществото на спора е извън очертаното в чл.280, ал.1 ГПК приложно поле на касационното обжалване и не подлежи на обсъждане в производството по чл.288 ГПК. В този смисъл са и задължителните указания Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС /т.1/, в което е проведено разграничение между специфичните за достъпа до касация основания по чл.280, ал.1, т.1-т.3 ГПК, предмет на проверка в производството по чл.288 ГПК, и касационните основания по чл.281, т.3 ГПК, относими към производството по чл.290 ГПК. Доколкото поставените въпроси попадат изцяло в хипотезите на чл.281, т.3 ГПК, същите не отговарят на предвиденото в чл.280, ал.1 ГПК общо изискване за достъп до касация и е безпредметно да се обсъжда дали по отношение на тях са осъществени специфичните за основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК допълнителни предпоставки.
Единственият въпрос, който може да бъде подведен под общия селективен критерий на чл.280, ал.1 ГПК, е този по п.4 в изложението. Прецизиран съобразно разясненията в т.1 от цитираното тълкувателно решение, въпросът се свежда до това, обвързано ли е правото на купувачите на разваляне на предварителния договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД с настъпването на негативни последици в правната им сфера от учредената без тяхно съгласие ипотека върху имота. Разрешаването на този въпрос несъмнено е рефлектирало върху изхода на делото, предвид изразеното от въззивната инстанция становище, че учредяването на ипотеката уврежда интересите на купувачите поради невъзможността да придобият имот, чист от вещни тежести и права на трети лица, към момента на сключване на окончателен договор за продажба. К. е основал искането си за допускане на касационно обжалване на чл.280, ал.1, т.3 ГПК, но основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК не е налице поради създадената задължителна практика на ВКС по поставения правен въпрос, обективирана в постановените по реда на чл.290 ГПК решение № 153/28.12.2012 г. по т. д. № 1022/2011 г. на І т. о., решение № 231/13.02.2013 г. по т. д. № 1268/2011 г. на ІІ т. о., решение № 35/06.03.2013 г. по т. д. № 74/2012 г. на ІІ т. о. и решение № 22/03.04.2013 г. по т. д. № 821/2011 г. на І т. о. В изброените решения е прието, че евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на договора, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора ипотеката не е била заличена към момента на предаване на имота, съответно към момента, в който е следвало да се сключи окончателният договор за покупко – продажба. Въззивното решение е постановено в съответствие с така възприетото разрешение, тъй като изводът за възникване и надлежно упражняване на потестативното право на ищците – купувачи за едностранно разваляне на договора е аргументиран с установения по делото факт, че учредената върху имота ипотека не е била заличена в рамките на предоставения от купувачите на продавача срок, определен и като срок за сключване на окончателен договор за покупко – продажба на имота. Поради съответствието на решението със задължителната практика на ВКС касационното обжалване не може да се допусне и на основанието, предвидено в чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
По изложените съображения не следва да се допуска касационно обжалване на решението по гр. д. № 1669/2012 г. на Софийски апелативен съд.
Мотивиран от горното и на основание чл.288 ГПК, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на решение № 1448 от 08.08.2012 г., постановено по гр. д. № 1669/2012 г. на Софийски апелативен съд, 1 състав.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :