7
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 588
София, 23.11.2015 година
Върховният касационен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на деветнадесети ноември през две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теодора Нинова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Геника Михайлова
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 4334 от 2015 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу въззивното решение на Бургаския окръжен съд, постановено на 15.04.2015г. по в.гр.д.№381/2015г., с което е потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което е отхвърлен предявеният от касатора срещу К. Ц. А. иск за приемане за установено, че [фирма] е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.1 по К. на [населено място], [община], с адрес [населено място], комплекс „Ключ към морето“, представляващ апартамент №1, находящ се в блок 1, вход А, на партерен етаж; самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.16 по К. на [населено място], [община], с адрес [населено място], комплекс „Ключ към морето“, представляващ апартамент №2, находящ се в блок 4, бход Б, на партерен етаж; самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.97 по К. на [населено място], [община], с адрес [населено място], комплекс „Ключ към морето“, представляващ апартамент №13, находящ се в блок 1, вход А, на шести етаж и за осъждането на К. Ц. А. да предаде владението върху тези имоти.
В изложението към подадената касационна жалба се поддържа, че въззивният съд се е произнесъл:
1. по въпроса може ли въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е няколко пъти по-ниска отп продажната цена, да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба, която на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предложение 3 ЗЗД в противоречие със задължителната практика на ВКС /решение №615/15.10.2010г. на ВКС, Трето ГО по гр.д.№1208/2009г.; решение №934/13.09.2010г. на ВКС, Четвърто ГО по гр.д.№3657/2008г.; решение №277/26.01.2015г. по гр.д.№1962/2014г. на ВКС, ГО/. Поддържа също така, че въпросът е разрешаван противоречиво от съдилищата, като се позовава на решение №145/26.06.2013г. по гр.д.№554/2012г. на Окръжен съд-Ловеч; решение от 10.10.2011г. по в.гр.д.№1164/2011г. на Окръжен съд-Бургас; решение №256/19.03.2014г. по в.гр.д.№71/2014г. на Окръжен съд-Бургас; решение №271/01.08.2014г. по в.гр.д.№1277/2014г. на Окръжен съд-Стара Загора; решение №595/17.12.2009г. по в.гр.д.№884/2009г. на Окръжен съд-Добрич; решение от 20.10.2011г. по гр.д.№10035/2009г. на Окръжен съд-Габрово; решение №431/08.04.2011г. по в.гр.д.№1607/2010г. на Окръжен съд-Варна;
2. по въпроса какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка, който има значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото;
3. по въпроса как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка, който има значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
В писмен отговор в срока по чл.287, ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба К. Ц. А. изразява становище, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване по изложените в отговора съображения.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
Предпоставките за допускане на касационно обжалване не са налице, като съображенията за това са следните:
По реда на чл.108 ЗС е предявен иск за предаване владението върху недвижими имоти с твърдението, че след нищожна продажба на дялове от капитала от страна на „Фонд руска възможност“-собственик на капитала на [фирма], на трето лице, е извършена поредица от разпоредителни сделки, вследствие на които процесните апартаменти са придобити от К. Ц. А.. Поддържа се, че сделката, по която [фирма] се е разпоредил след нищожната продажба на дяловете на „Фонд руска възможност“ е извършена на цена, неколкократно по-ниска от пазарната в полза на купувача – кооперация „Воин груп“.
С обжалваното решение е прието, че наведените от предявилото иска дружество доводи за нищожност на договора, с който процесните имоти са били продадени на кооперация „Воин груп“ /противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона/ са недоказани и почиват на индиции, но не и на факти, установени по безспорен и достатъчно убедителен за съда начин.
По отношение на твърдението, че сделката е сключена в противоречие с добрите нрави, въззивният съд е приел, че това основание е обусловено от недобросъвестност на една от страните по сделката и доколкото законът не съдържа легална дефиниция на понятието „добри нрави“, за такива следва да се приемат установените норми за поведение в обществото, наложили се и спазвани от хората, поради изградените им критерии за ценностна система, а за противоречащи на морала следва да се считат сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в гражданския оборот, използват се законови методи за постигане на морално укорими резултати, сочещи на непочтеност и в разрез с общоприетите критерии за добросъвестност.
Прието е, че в производството не е установена недобросъвестност на купувача – кооперация „Воин груп“, поради което и твърдението за противоречие на договора с правилата на добрите нрави е прието за недоказано.
По отношение на твърдението за липсата на еквивалентност на престациите по договора от фактическа страна съдът е приел, че продажбата по сключения на 23.12.2005г. договор /н.а.№109, том X., регистър №90026, дело №2566 на нотариус М. Б.-гр.Н., е извършена за цена от 900 000лв. при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 877 145.3лв. и при средна пазарна цена, посочена от вещото лице по приетата по делото експертиза от общо 4 290 500лв. При така установените факти доводът за нееквивалентност на престациите е приет за неоснователен по съображения, че данъчната оценка е призната от държавата правно значима оценка на един имот, въведена обаче като законов критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оцененото имущество в отношенията им с държавата и общините /при плащане на данъци и такси, съдебни спорове във връзка с определяне цената на иска и др./. Прието е, че извършването на сделки по покупко-продажба на недвижими имоти по цена на или близка до данъчната оценка не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи, още повече, че тук става въпрос за изразяване на свободната воля на страните при сключването на договора. Изложени са съображения, че дори да се приеме, че е налице нееквивалентност на престацията, това не е довод да се приеме накърняване на добрите нрави при извършването на конкретната сделка.
С оглед на така изложените от въззивния съд съображения, следва да се приеме, че не е налице предвиденото в чл.280, ал.1, т.1 ГПК основание за допускане на касационно обжалване по въпроса може ли въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е няколко пъти по ниска от продажната цена /доколкото в случая пазарната цена е по-висока от продажната, следва да се приеме, че касаторът е имал предвид именно това несъответствие/ да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба, която на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предложение 3 ЗЗД.
Действително в посоченото от касатора решение №615/15.10.2010г., постановено от тричленен състав на Трето ГО на ВКС по гр.д.№1208/2009г. е прието, че е налице нарушение на добрите нрави при нееквивалентност на престации, но това разрешение касае хипотеза на нарушаване на основния принцип в отношенията между представител и представляван при наличие на изрично упълномощаване за извършване на сделка, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания. Прието е, че при наличието на изрично упълномощаване за извършване на разпоредителна сделка е неморално пълномощникът да уговаря над дванадесет пъти по-ниска стойност на продаваните имоти, договаряйки при това сам със себе си. Разгледаната в това решение хипотеза съществено се различава от настоящата, при която сделката е сключена от представляващия търговско дружество.
В представеното от касатора решение №934/13.09.2010г., постановено от тричленен състав на Четвърто ГО на ВКС по гр.д.№3657/2008г. също е разгледана хипотеза на договаряне на представляващия /при наличие на изрично упълномощаване/ сам със себе си, като е прието, че определянето от пълномощника на цена на продавания имот в размер, който е четири пъти по-нисък от пазарната му цена явно облагодетелства представителя /който е и купувач/ и е явно неизгодна за представлявания от него продавач, поради което е прието, че сделката е с увреждащ последния характер. Прието е, че драстичното разминаване между уговорената от действителната цена на продавания имот определя сделката като сключена при тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави, каквато хипотеза в разглеждания по настоящето дело случай не е налице.
В представеното от касатора решение №277/26.01.2015г., постановено по гр.д.№1962/2014г. от тричленен състав на ГО на ВКС при решаването на спора по същество пък е прието, че от съществено значение при извършването на преценка за действителността на сделката при твърдения за нееквивалентност на престациите по нея, е съобразяването на преследваната от страните цел, т.е. свързана ли е сделката с удовлетворяване на допустим от закона интерес, обосноваващ размяна на престациите, при което недвижимия имот ще се транслира по данъчна оценка, значително по-ниска от пазарната. Изводът обаче касае възможността за обявяване на предварителен договор за окончателен и то при наличие или липса на основание за сключването му, в която насока е преценявана и еквивалентността на престациите като обуславяща наличие на основание, цел, преследвана от страните и допустима от закона, договорът да бъде сключен именно при такава цена, но не и поставеният от касатора въпрос за противоречие на сделката с добрите нрави.
Изводът на въззивния съд, че постигнатото от договарящите съгласие за цената на имота е израз на установената в закона свобода на договаряне съответства на изразеното в практиката на ВКС становище /решение №452/25.06.2010г. по гр.д.№4277/2008г. на Първо ГО на ВКС и решение №119/22.03.2011г. по гр.д.№485/2010г. на Първо ГО на ВКС/, според което с чл.9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Неравностойността на насрещните престации според това становище би могла да обоснове извод за нищожност на сделката, само ако практически е сведена до липса на престация, каквато хипотеза обаче в настоящия случай не се поддържа да е налице. Възможността страните да договорят цена, равна или близка до данъчната оценка на имота в посочените по-горе решения на ВКС е приета за допустима от закона, доколкото законодателят изрично допуска продажната цена на един имот да бъде по-ниска от данъчната му оценка по волята на страните, предвиждайки, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорената цена е по-ниска от нея, с оглед на което е прието, че само по себе си отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД, след като е налице насрещна престация, макар и отклоняваща се от обичайната. Тези решения на ВКС дават разрешение и на поставения от касатора въпрос за допустимия размер на отклонението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на недвижим имот, както и на въпроса как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот при пренецка наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка, поради което следва да се приеме, че по този въпрос не е налице поддържаното от касатора основание за допускане на касационно обжалване, а именно предвиденото в чл.280, ал.1, т.3 ГПК. А доколкото в случая не се поддържа да е налице липса на престация, не би могло да се приеме, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по реда на чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Не е налице основание за допускане на касационно обжалване и по смисъла на чл.280, ал.1, т.2 ГПК по първия, поставен от касатора въпрос. В посоченото от касатора решение №145/26.06.2013г., постановено по гр.д.№554/2012г. по описа на Окръжен съд-Ловеч като единствен критерий, въз основа на който е извършена преценка за действителността на сделката е приет принципа на справедливостта при договарянето на цената, като е прието, че този принцип е нарушен, тъй като договорената цена е по-ниска и от данъчната оценка на имотите /договорената цена за продажбата на общо 20 имота е 85 000лв., а данъчната им оценка общо възлиза на сумата 435 287.80лв./. В настоящия случай подобно несъответствие не е налице, поради което и даденото от Окръжен съд-Ловеч разрешение не може да се приеме за приложимо. В посоченото от касатора решение № V-131/10.10.2011г., постановено от Бургаския окръжен съд по в.гр.д.№1164/2011г. пък изводът за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави при твърдения за нееквивалентност на насрещните престации по договора обвързва обективно съществуващата значителна неравностойност на насрещните престации с нарушаването на установената в обществото етична норма да не се вреди другиму чрез използването на неравностойното му възрастово и социално положение, тъй като към момента на сключването на договора продавача е бил на преклонна възраст, с влошено здравословно състояние, от което купувачът, който е и негов син, се е възползвал. Всички тези обстоятелства, преценени в тяхната съвкупност /а не само обективното несъответствие между договорената и пазарната цена на имотите/ е обусловило крайния извод на съда за нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави, докато в настоящия случай единственият довод на предявилото иска дружество е нееквивалентността на престациите. В посоченото от касатора решение №IV-20/19.03.2014г., постановено по в.гр.д.№71/2014г. по описа на Бургаския окръжен съд изискването за спазване на добрите нрави е разгледано в хипотеза на договаряне на представител по пълномощие и с оглед задължението му да действа в интерес на представлявания, като е прието, че именно с оглед неизпълнението на това задължение е налице увреждане на представляваните поради нееквивалентност на престациите. Подобна хипотеза е разгледана и в представеното от касатора решение №271/01.08.2014г., постановено от Окръжен съд-Стара Загора по в.гр.д.№1277/2014г., като в случая е установено несъответствие и с търсената от продавача цена при предхождащите сключването на предварителния договор преговори, както и в решение №595/17.12.2009г., постановено от Окръжен съд-Добрич по в.гр.д.№944/2009г., в което също е прието, че е налице договаряне във вреда на представлявания, т.е. договаряне, извършено при наличието на конкретна упълномощителна сделка, а не въз основа на общо осъществявано представителство спрямо прехвърлителя /органно или законово/, както и в решението, постановено на 20.10.2011г. от Окръжен съд-Габрово по гр.д.№10035/2009г. /прието е, че налице договаряне във вреда на представлявания по договори, сключени между „свързани лица“ по смисъла на §1, ал.2 ТЗ, тъй като към момента на сключване на договорите управителят на едното дружество е и едноличен собственик на капитала на другото/. В хипотезата, разгледана в решение №431/08.04.2011г., постановено от Варненския окръжен съд по в.гр.д.№1697/2010г. пък изводът за съществено несъответствие между насрещните престации е основан на обстоятелството, че данъчната оценка на имота /1383.25лв./ е значително по-висока от цената на заменената срещу него вещ /85лв./. Разгледаните от окръжните съдилища случаи сочат на съществени особености, отличаващи ги от настоящия, поради което и не може да бъде споделена поддържаната от касатора теза, че същите сочат на противоречиво разрешаване на въпроса дали несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и продажната цена само по себе си може да обоснове извод за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, дори ако пазарната цена е няколко пъти по-висока от продажната. Още повече, че в нито едно от представените от касатора решения на въззивни съдилища не е формиран извод подобно несъответствие само по себе си да обосновава извод за нищожност на договора, каквато е поддържаната от касатора теза. Значението на нееквивалентността на престациите се преценява от съдилищата винаги наред с останалите обстоятелства около сключването на сделката.
Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване въззивното решение на Бургаския окръжен съд, постановено на 15.04.2015г. по в.гр.д.№381/2015г.
Определението е окончателно.
Председател:
Членове: