4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 592
София, 26.11.2013 година
Върховният касационен съд,Първо гражданско отделение,в закрито заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди и тринадесета година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теодора Нинова
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Любка Андонова
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 5059 от 2013 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма]-клон С., със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] срещу въззивното решение на Смолянския окръжен съд, постановено на 30.04.2013г. по гр.д.№151/2013г.,с което е потвърдено решението на първоинстанционния съд,с което е признато за установено по отношение на “интернешънъл А. Б.”АД,че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.1.30 по кад.карта и регистър на [населено място], собственост на В. З. М.,не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека,сключен с н.а.№20,том І,рег.№617,н.д.№20/2007г. на нотариус №366 съгласно регистъра на Нотариалната камара.
Като основание за допускане на касационно обжалване касаторът поддържа,че въззивният съд се е произнесъл по въпроси,имащи значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото-когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя,ипотеката разпростира си действието си върху всички елементи /правомощия/,включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота,във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката,при липса на уговорки за изключване на действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост,вкл. и спрямо бъдещите приращения; коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД; ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда, задължително условие ли е според действащото българско право в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда,за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда по отношение и на отделни самостоятелни обекти в нея,възникнали с построяването на сградата.
В писмен отговор в срока по чл.287,ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба В. З. М. изразява становище,че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по изложените в жалбата съображения.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване, като съображенията за това са следните:
С обжалваното решение е разрешен спор за действието на договорна ипотека,учредена с н.а.№20,том №,рег.№617,н.д.№20/2007г. по отношение на един от самостоятелните обекти в построена в имота след сключването на договора сграда,който е бил продаден на предявилото иска лице. Ипотеката е учредена в полза на [фирма] за обезпечаване на отпуснат на Г. П.,действащ като [фирма] банков кредит върху следните,собствени на предприятието на търговеца недвижими имоти: УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по П. на [населено място],Ц. част,с площ от 1463кв.м.,образуван от ПИ с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж,включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация- “КЦ-55”,блок А и блок Б,която ще бъде изградена в УПИ ХІІ-918.104 въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006г.,от които блок А заема североизточната част от УПИ с Р. 3242.40кв.м.,състояща се от 10 нива,включващи 33 броя апартаменти,1 магазин,2 офиса и 6 гаража с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент и блок Б,заемащ югозападната част на УПИ,с Р. 1502.33кв.м.,състоящ се от 10 нива, включващи 18 броя апартамента и 3 офиса,с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент.
Прието е,че в законодателството не съществува забрана за ипотекиране на бъдещ имот,но в разпоредбата на чл.166,ал.2 ЗЗД е въведено изискването,че ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти,т.е. че ипотекираният имот трябва да бъде точно индивидиуализиран в нотариалния акт за ипотека. Изложени са съображения,че предназначението на изискването за “специалност на ипотеката” е от една страна да предпази собственика на имота от прекомерно обременяване и от друга страна да информира всички трети лица кой е конкретно ипотекирания имот,като по този начин им противопостави вписаната върху него ипотека. Прието е,че това предназначение може да бъде изпълнено само при точно индивидуализиране на ипотекирания имот,който следва да е достатъчно индивидуализиран.
Прието е също така,че ипотеката на бъдеща вещ ще произведе своето вещно-правно действие едва след възникването на индивидуализирания в нея имот. В случая е прието,че в нотариалния акта за учредяване на ипотеката има препратка към инвестиционния проект и издаденото разрешение за строеж,което сочи че имотът,придобит от В. З. М. на 18.11.2008г. /н.а.№43,том V,рег.№10925,н.д.№784/2008г./ и представляващ апартамент №27,разположен на VІІ ниво на кота +11.20,на VІ жилищен етаж в сградата,представляваща жилищна кооперация “КЦ-55”,блок А,не е индивидуализиран в договора за ипотека,а само определяем. Изложени са съображения,че ипотека на бъдеща вещ би била допустима при условие,че в акта за учредяване е налице пълна индивидуализация на имота,върху който тежи ипотеката,а в конкретния случай такава няма-в акта за учредяване на ипотеката не са посочени всички бъдещи обекти,дори местонахождението като ниво /етажи/, изложение,застроена площ,граници.
Прието е,че в случая не е спазено и изискването на чл.170 ЗЗД за тъждество на имота-същото следва да е видно от съпоставката на акта за учредяване на ипотеката и действително изградения обект,а не от съпоставка на идеен или одобрен инвестиционен проект и изграденото , още повече,че тези проекти биха могли да бъдат изменени след учредяване на ипотеката.
Прието е също така,че придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл,че след като земята е ипотекирана,то следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея,тъй като с построяването на сградата възниква нов обект на собственост,който е различен от терена,върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС.
Настоящият състав приема,че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280,ал.1,т.3 ГПК по поставения от касатора въпрос за необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея,възникнали с построяването на сградата.Касационно обжалване следва да се допусне с оглед необходимостта да бъде дадено тълкуване по какъв начин следва да се извършва индивидуализацията на обектите в договора за учредяване на ипотека в тази специфична хипотеза,засягаща отношения,свързани с финансиране на строителство и необходимостта от последващо уреждане на отношенията с приобретателите на самостоятелните обекти в сграда,построена със средства, отпуснати по договор за банков кредит,вкл. с оглед изискването на чл.166,ал.2 ЗЗД ипотеката да се учредява само върху поединично определени имоти, поради липса на установена съдебна практика по така поставения въпрос.
По същите съображения следва да бъде допуснато касационно обжалване и по въпроса когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост,включително и спрямо бъдещите приращения,доколкото този въпрос изрично е бил поставен на разглеждане в подадената въззивна жалба,представлява довод в подкрепа на поддържаната от [фирма] защитна теза по спора и изрично е бил разгледан от въззивния съд в обжалваното решение.
Водим от гореизложеното,Върховният касационен съд,състав на Първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение, постановено на 30.04.2013г. по гр.д.№151/2013г. по описа на Смолянския окръжен съд.
Да се изпрати съобщение на [фирма] в едноседмичен срок да внесе по сметка на ВКС държавна такса за разглеждане на касационната му жалба в размер на 416.11лв./четиристотин и шестнадесет лева и 11 ст./ и да представи доказателства,че таксата е внесена.
След представяне на доказателства за внесена държавна такса делото да се докладва на председателя на І ГО на ВКС за насрочване в о.с.з.
Председател:
Членове: