О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 909
гр. София 13.07.2015 г..
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в закрито заседание на 6 юли през две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от съдия З. Атанасова
гр. дело № 506 по описа за 2015 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба подадена от ищцата Ф. С. Ч., чрез адв.Б. М. против решение № 446/07.11.2014 г. по в.гр.дело № 379/2014 г. на Смолянския окръжен съд, с което е отменено решение № 373/22.07.2014 г.,постановено по гр.дело № 323/2014 г. на Смолянския районен съд и вместо него е отхвърлен като неоснователен и недоказан предявения от жалбоподателката иск с пр.осн.чл.124,ал.1 ГПК срещу [фирма] [населено място], че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.1.17, съгласно кадастралната карта и регистри на [населено място] със застроена площ от 41.78 кв.м., собственост на ищцата Ф. С. Ч. не е учредена договорна ипотека с Договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 20/2007 г.
Жалбоподателката поддържа основание за неправилност на обжалваното решение по чл.281,т.3 ГПК – нарушение на материалния закон.
В изложението към касационната жалба са поставени въпросите: 1. съдът се произнесъл по материално правен въпрос като е приел, че с ипотекирането на несъществуващи сгради към момента на сключването на ипотеката собственикът на ипотекираната земя е сключил валиден договор за ипотека с възможен предмет и за сградите, които не са съществували към момента на сключването. Въпросът според жалбоподателката е ако сградите не съществуват към този момент налице ли е възможен предмет на сделката и тя ще бъде ли действителна на осн.чл.26,ал.1 ЗЗД с оглед на това, че договорът за ипотека е сделка на разпореждане с недвижим имот, 2. при ипотекирането на бъдещи вещи следва ли при изграждането на сградите в груб строеж да се извършва ново вписване в имотния регистър на нововъзникналите имоти с оглед изискването да се вписват поединично определени имоти и същите към момента на вписването да съществуват – арг. от чл.166,ал.1 и чл.167,ал.3 ЗЗД, 3. какво означава наличие на „неизвестност за тъждеството на имота” – в договора за ипотека или молбата за законна ипотека, дали тъждеството касае съпоставяне на описания в договора или молбата имот и действително съществуващия или нововъзникнал имот, ако е ипотекиран бъдещ имот или сравнението е между описаното в договора или молбата за законна ипотека и вписания текст в имотния регистър. За нуждите на гражданския оборот справката се извършва в имотния регистър и данните касаят точно определен имот с точна пространствена индивидуализация съобразно чл.6 П. или чл.60 ЗКИР. В случая в справката за вписаната ипотека по партидата на ипотекарния длъжник [фирма] са описани две жилищни кооперации означени като блок А и блок Б и още веднъж и една като блок „Б”, броя на обектите е повече от обектите, описани в договора за ипотека. Налице ли е и липса на тъждество, ако както в случая в персоналната партида, където е вписана ипотеката е посочено, че сградата е на 10 нива, а в действителност е на 5 нива, 4. дали е действително вписването само в персоналната партида и само при режима на П. на договора за ипотека ако има действаща кадастрална карта и трябва съгласно чл.71,ал.2 ЗКИР да се създаде предварително имотна партида за ипотекираната земя, която след издаването на заповед по чл. 74 ЗКИР ще стане окончателно, които въпроси са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.
Ответникът по касационната жалба [фирма] [населено място], чрез адв. Б. К. в писмен отговор е изразил становище за липса на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.3 ГПК по поставените правни въпроси и за неоснователност на касационната жалба по същество.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение като извърши проверка на обжалваното решение намира, че жалбата е подадена в срока, предвиден в чл. 283 от ГПК от легитимирана страна и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявен отрицателен установителен иск с пр. осн. чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено по отношение на [фирма] [населено място], че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.1.17, съгласно кадастралната карта на [населено място] със застроена площ от 41.78 кв.м., собственост на ищцата Ф.С. Ч. не е учредена договорна ипотека с Договор за ипотека, сключен с нот.акт № 20, том I, дело № 20/2007 г. на нотариус № 36* съгласно регистъра на нотариалната камара.
От фактическа страна е прието, че с нот.акт № 38, т. V,д. № 779/2008 г. на 18.11.2008 г. ищцата Ф. Ч. закупила от [фирма] [населено място] обособена част от сграда-жилище-апартамент № 14 с идентификатор 68653.918.104.1.17, със застроена площ от 41.78 кв.м., заедно с изба № 11 на V то ниво с площ от 3.38 кв.м., заедно с 1.03 % от общите части на сградата от жилищна кооперация „КЦ-**”, бл.А, с идентификатор 6865918.104.1, изградена в УПИ X.-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място]-Ц. ч.. С нот.акт № 45/2006 г. [фирма] закупил от А. К. и А. К. незастроен поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта на [населено място] с площ от 1884 кв.м.
С нот.акт № 20, том I, дело № 20/2222007 г. върху закупения имот Г. П. като [фирма] [населено място] учредил в полза на [фирма] [населено място] ипотека за обезпечаване вземането на банката по сключения между едноличния търговец банков кредит за 1 250 000 евро, като ипотеката е учредена върху УПИ X.-9188104 по ПУП на [населено място], Ц. ч. с площ от 1463 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда Кооперация – „КЦ **”,Блок А и Блок Б, която ще бъде изградена върху същия УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 233/19.09.2006 г., като Блок А следва да заема североизточната част на УПИ и да е с обща разгърната застроена площ от 3 242.20 кв.м., състоящ се от десет нивас 33 броя апартаменти, 1 бр. магазин, 2 бр. офиси и 6 бр. гаражи.
Прието е въз основа на приложената по делото схема на закупения от ищцата самостоятелен обект с идентификатор 67653.918.104.1.17, че по отношение на процесния апартамент № 14 няма вписани други носители на вещни права, че ищцата е вписана като единствен собственик.
Съдът е приел, че обект „Жилищна кооперация КЦ-**”, Блок А и Блок Б в УПИ X.-918.104 в кв.16 по плана на [населено място], собственост на [фирма] на основание нот.акт № 45/2006 г., разрешение за строеж № 233/19.09.2006 г. и одобрени инвестиционни проекти на 12.09.2006 г./идейна фаза/ и на 12.10.2007 г./работна фаза/, подробно посочени по номера, площи и предназначение, между които и процесният апартамент № 14 с площ от 41.78 кв.м. представляват самостоятелни обособени обекти и всеки от тях може да бъде предмет на самостоятелна сделка.
С протокол от 25.01.2008 г.назначената от кмета на общината комисия на осн.чл.181,ал.2 ЗУТ , вр.пар.5,т.46 от ЗУТ е констатирала, че сградата е изградена в груб строеж, има поставен покрив и външни ограждащи стени, без изпълнени довършителни работи, като преди това на 20.12.2007 г. е приета конструкцията на сградата.
Съдът е приел, че с Уведомление от 06.02.2014 г. ищцата, в качеството й на ипотекарен длъжник е уведомена, че по изп.дело № 52/2014 г. на ЧСИ с рег. № 88* с взискател [фирма] и длъжник [фирма] е насрочена публична продан на собствения й апартамент № 14, която ще започне на 28.02.2014 г. до 27.03.2014 г., като на 28.03.2014 г. ще бъде обявен купувач. Прието е с оглед насочване на принудително изпълнение върху процесния апартамент е налице правен интерес за ищцата от предявения иск.
Въз основа на заключение на вещо лице по назначена СТЕ е прието, че съгласно одобрения инвестиционен проект на 12.09.2006 г. – идейна фаза е предвидено в УПИ X.-918-104, кв.16 на ПУП [населено място]-Ц. ч. да бъде построена сградата на жилищна кооперация „КЦ-**”, състояща се от Блок А с разгърната застроена площ/Р./ от 3 242.20 кв.м., съдържащ 33 броя апартаменти, 33 бр. избени помещения, 6 бр. гаражи, 1 бр.магазин и 2 бр.офиси и от Блок Б с Р. от 1 502.33 кв.м., състоящ се от 18 бр. апартаменти, 18 бр. избени помещения, 4 бр.офиси. Според одобрения на 02.10.2007 г. инвестиционен проект – работна фаза е предвидено в посочения УПИ да се построи сградата на жилищна кооперация „КЦ-**”, състояща се от Блок А с посочения по-горе брой апартаменти, избени помещения, гаражи, магазини и офиси и Блок Б също с посочени по-горе обекти.
Прието е, че разрешението за строеж на сградата № 233/19.09.2006 г. е издадено на основание одобрен инвестиционен проект – идейна фаза от 12.09.2006 г. и с допълнително отбелязване одобряване на инвестиционен проект – работна фаза. Съобразно заключението на вещото лице е прието, че не са налице различия в предвижданията на идейната и работна фаза на инвестиционния проект относно броя и вида на обектите в блок А, който е изграден от десет нива и 42 самостоятелни обекти. Прието е, че в инвестиционния проект-идейна фаза част архитектурна апартаментите са обозначени с надпис „ап.” , като не са им поставени номера, а границите им са определени чрез зидове от 25 см. Според същото заключение единственото различие между идейната и работната фаза на инвестиционния проект се състои в това, че според идейната фаза на проекта по отношение на три апартамента не са били предвидени тераси, а според работната фаза на проекта и според действително изграденото на място тези апартаменти са с изградени тераси и един от тях е процесният апартамент № 14. Прието е, че изграждането на процесния апартамент е предвидено в инвестиционния проект-идейна фаза с изключение на терасата към него.
Съдът е приел, че конструкцията на сградата на блок А е изградена в груб строеж с покрив и външни ограждащи стени на 25.01.2008 г.
От правна страна съдът е приел, че собственикът на терена [фирма] валидно е учредил в полза на банката ипотека освен върху имота и върху правото му като собственик да построи сгради в собствения си имот и след реализиране на сградите ипотеката ще разпростре действието си и върху тях и върху възникналите впоследствие самостоятелни обекти в тези сгради по силата на приращението. Приел е, че след като в договора за учредяване на ипотека е уговорено, че се ипотекира”правото на строеж”, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация ипотеката разпростира действието си и по отношение на бъдещите постройки, като в този случай е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение върху него по чл.92 ЗС – построеното е физически свързано с имота, представлява част от него и се включва в предмета на ипотеката. Прието е също, че тя ще обхване бъдещата вещ след създаването й, ще бъде учредена под условие, че сградите бъдат построени и бъдат притежание на собственика на имота. С оглед на това е направил извода, че не е налице противоречие с разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД.
Въззивният съд е приел, че в случая в договора за учредяване на ипотека изрично е посочено, че строителството на жилищната кооперация ще се извърши по одобрен инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж, че е посочено местоположението на двата блока на терена, посочени са броя на самостоятелните обекти във всеки блок и предназначението им. Прието е за установено от приложените писмени доказателства и заключението на вещото лице че е налице тъждество между обектите по инвестиционния проект-идейна фаза, одобрен към момента на учредяване на ипотеката и инвестиционния проект – работна фаза, съответно и реализираното строителство. Според съда единствената разлика между инвестиционния проект –идейна фаза и инвестиционния проект – работна фаза и реализираното строителство е построяването на три тераси, едната от които на процесния апартамент № 14. Прието е, че построената в повече от одобрения инвестиционен проект-идейна фаза тераса не налага извода за липса на тъждество, тъй като площта и границите на апартамента по инвестиционния проект-идейна фаза и по работна фаза и реализираното строителство са еднакви. Направил е извода, че сключеният на 22.01.2007 г. договор за учредяване на ипотека, бъдещата сграда и самостоятелните обекти в нея са в достатъчна степен индивидуализирани и е налице яснота относно обстоятелството, че ипотеката върху терена разпростира действието си и по отношение на построените върху него сгради, както и по отношение на самостоятелните обекти в тях, един от които е и процесния апартамент № 14 в бл.А.
Въззивният съд е приел, че след като въз основа на одобрения нивестиционен проект-идейна фаза и издаденото разрешение за строеж е възможно да бъде извършена индивидуализация на самостоятелните обекти в бъдещата сграда, която ще бъде изградена е спазено изискването на чл.166,ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания обект. Приел е също, че след застрояването теренът вече не представлява самостоятелен обект на права, ако застрояването е достатъчно плътно и ако самостоятелните обекти принадлежат на различни лица, че в тази хипотеза теренът ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане и съответно да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор.
Съдът е приел, че в случая не е нарушено изискването за специалност на ипотеката, че целта на чл.166,ал.2 ЗЗД е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение на кредитора и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. Посочил е, че след като в договора е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите сгради, които ще бъдат построени в имота по одобрен инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да е налице яснота в предмета на ипотеката по чл.166,ал.2 ЗЗД. Според съда пълна индивидуализация на сградите и на всеки от самостоятелните обекти в тях към момента на сключване на договора за ипотека е практически невъзможна, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и след застрояването представлява единен обект на правото на собственост то индивидуализирането му чрез посочване на номер на УПИ, местоположение, площ и граници на терена, както и на одобрен инвестиционен проект за застрояването му е достатъчно за поединично определяне на имота – на отграничаването му от останалото имущество на длъжника и не противоречи на изискването на чл.167,ал.3 ЗЗД.
Преценено е за неоснователно възражението на ищцата за липса на яснота относно индивидуализацията на имота по договора за ипотека и персоналната партида на [фирма] и действителното положение, тъй като договорът за учредяване на ипотека е сключен въз основа на скица № 2574/15.06.2006 г. презаверена от [община] на 18.01.2007 г. и описанието на имота в договора е съгласно тази скица, в която имотът е с площ от 1463 кв.м. с посочени граници, без да е взето предвид, че със заповед № 216/18.08.2006 г. на Кмета на [община] е извършено частично изменение на ПУП, като УПИ X., X. и X. са обединени в нов УПИ X. -918.104 с площ от 1884 кв.м. Съдът е приел, че допуснатата грешка относно площта и границите по отношение на имоти № 918.240 и № 918.233 не обосновават извод за неяснота относно индивидуализацията на имота. Прието е, че не е безспорно между страните, че идентификационният номер на имота по кадастралната карта и номерът на УПИ по действащия ПУП са верно посочени и че договорът за ипотека е вписан по персоналната партида на продавача [фирма] от който е придобито правото на собственост от ищцата върху процесния апартамент.
Съдът е приел за неоснователен довода на ищцата, че договорът за ипотека не е вписан в имотната партида, тъй като въпреки, че е одобрена кадастрална карта за съдебният район не е издадена заповед на Министъра на правосъдието по чл.73,ал.1 ЗКИР и съгласно чл.74 ЗКИР вписването се извършва по досегашния ред по Правилника за вписванията по персоналната партида на собственика. Според това вписване прави ипотеката противопоставима на всеки следващ приобретател на самостоятелен обект в построените върху имота сгради и наличието на ипотека би могло да се установи чрез извършване на проверка по личната партида на продавача за наличие на тежести. Прието е, че в случая ищцата като купувач на процесния апартамент не е извършила такава проверка.
При тези съображения въззивният съд е направил решаващия извод за неоснователност на предявения иск. Отменил е първоинстанционното решение, с което искът е уважен и го е отхвърлил.
По правните въпроси:
Неоснователни са доводите на жалбоподателката за наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.3 ГПК по първия правен въпрос. По същият е налице трайно установена практика на ВКС, обективирана в решенията – решение № 111/25.07.2014 г. по гр.дело № 4005/2013 г. на ВКС, III г.о., решение № 113/25.07.2014 г. по гр.дело № 4514/2013 г. на ВКС, III г.о., решение № 188/24.10.2014 г. по гр.дело № 424/2014 г. на ВКС, III г.о., решение № 385/08.05.2015 г. по гр.дело № 1069/2014 г., всички постановени по чл.290 ГПК. Според тази практика когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
В цитираните решения е прието, че собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП, че при сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Становището е аргументирано със случаите, в които ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Прието е, че след застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Приема се, че теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Приема се също, че подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Според съдебните състави на ВКС пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Още повече, че целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката, и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД ще бъде постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Противното би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.
Въззивният съд е съобразил решаващите си правни изводи с тази практика на ВКС. По поставения правен въпрос не е налице неясна правна норма, нито необходимост от промяна на посочената практика на ВКС, наложена от промени в законодателството или обществените условия. С оглед на това съдът намира, че не се установява основанието за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.3 ГПК по този правен въпрос.
Не следва да се допусне касационно обжалване по втория въпрос от изложението, тъй като същият не представлява правен въпрос по смисъла на чл.280,ал.1 ГПК. Въззивният съд не е дал разрешение на въпроса в обжалваното решение и съответно същият не е обусловил решаващите му правни изводи по предмета на спора. Само на това основание не следва да се допусне касационно обжалване без да се обсъжда наличието на допълнителната предпоставка по чл.280,ал.1,т.3 ГПК.
Не се установява наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.3 ГПК по третия и четвърти въпроси от изложението. Същите касаят приложение разпоредбите на чл.170 ЗЗД, чл.71,ал.2, чл.73,ал.1 и чл.74 ЗКИР, които норми са ясни и пълни и не се нуждаят от тълкуване. По приложението им е установена трайна и обилна съдебна практика, която не следва да се осъвременява, поради липса на данни за промени в законодателството и обществените условия.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че не се установява основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.3 ГПК по поставените правни въпроси от жалбоподателката Ф. Ч..
С оглед изхода на спора в полза на ответника по жалбата следва да се присъди сумата 2400 лв. разноски за настоящото производство за адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
Не допуска касационно обжалване на решение № 446/07.11.2014 г.,постановено по в.гр.дело № 379/2014 г. на Смолянския окръжен съд по касационна жалба вх. № 5354/10.12.2014 г., подадена от ищцата Ф. С. Ч., [населено място], [улица], чрез адв.Б. М..
Осъжда Ф. С. Ч., [населено място], [улица] да заплати на [фирма] със седалище и адрес на управление, [населено място], [улица], сумата 2400 лв. разноски по делото за настоящото производство за адвокатско възнаграждение.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: