О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 941
София, 17.07.2014 г.
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на седемнадесети юни две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията ВАСИЛКА ИЛИЕВА
гр.дело № 5681/2013 година.
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационни жалби,подадени от адв.Д.Х. – процесуален представител на А. Д. Д. и К. К. Д. и адв. Д.Х. – процесуален представител на К. И. Ч. и С. В. Ч. , против въззивно решение № 602/ 29.03.2013 год. на Софийски апелативен съд, постановено по гр.д.№ 2082/2012 год.,с което е отменено решение № 1/01.02.2012 год., постановено по гр.д.№170/2010 год. на Окръжен съд – Благоевград,в частта,с която е отхвърлен предявеният от Л. И. Т. срещу А. Д. Д., К.К. Д.,К. И. Ч. и С. В. Ч. иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, за солидарно заплащане на сумата от 51 779.15 лева, получени от тях въз основа на предварителен договор от 01.11.2 006 година, сключен между страните по делото, който е бил развален на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и е постановено ново,с което е уважен иска.Потвърдено е решението в останалата му обжалвана част.
В касационната жалба на А. и К. Д. се релевират доводи за неправилност и необоснованост на обжалваното решение – основания за касационно обжалване по чл.281, ал.1,т.3 ГПК.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се сочи чл.280,ал.1,т.1-3 ГПК по следните въпроси : 1.учредяването на ипотека върху правото на строеж на обекта преди неговото изграждане,основание ли е за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора,без да се държи сметка,че към момента на сключване на окончателния договор е възможно ипотеката да бъде заличена,т.е. негативните последици за купувача презумират ли се и имат ли правно значение;2.при неизправност на страна по договора,допустимо ли е същата да упражни незаконосъобразно потестативното си право на разваляне на договора,поради неизправност и на насрещната страна,без обаче да е изпълнила своето задължение или да е заявила готовност за изпълнение;3.при липса на изрична клауза за разваляне на договора между страните и уреждаща конкретните предпоставки,при които изправната страна ще има право на едностранно разваляне на договора при неизправност на насрещната страна по предварителния договор,допустимо ли е страната, упражняваща потестативното си право на разваляне на договора да пристъпи към едностранно разваляне на договора,без да даде подходящ срок за изпълнение на насрещната страна или да развали договора,без да дава допълнителен срок,декларирайки,че изпълнението е безполезно за нея;4.спазена ли е писмената форма на едностранното изявление за разваляне,когато същото е материализирано в документ,носещ подписа на страната,автор на изявлението и подписи на лица- нейни близки родственици,удостоверяващи отказ за получаването му от насрещната страна.Позовава се на решения постановени по реда на чл.290 ГПК на ВКС,т.о.
В касационната жалба на К. и С. Ч. се релевират доводи за неправилност и необоснованост на обжалваното решение – основания за касационно обжалване по чл.281, ал.1,т.3 ГПК.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се сочи чл.280,ал.1,т.1-3 ГПК по следните въпроси : 1.допустимо ли е неизправната страна по договора да развали същия с едностранно изявление по реда на чл.87,ал.1 ЗЗД,при положение,че неизпълнението на задължението е обусловило неизпълнението на задължението на другата страна;2. учредяването на ипотека върху правото на строеж на обекта преди неговото изграждане,означава ли учредяване на ипотека и върху самия апартамент,предмет на договора;3.допустимо ли е разваляне на договор с едностранно изявление,без на длъжника да бъде даден подходящ срок за изпълнение с изрично предупреждение,че след изтичане на срока договора ще се счита за развален;4.при направено писменно изявление за прекратяване на договор по реда на чл.87,ал.1 ЗЗД може ли връчването на това изявление да бъде установено със свидетелски показания;когато длъжниците са няколко и отговарят солидарно необходимо ли е изявлението за прекратяване на договора да бъде доведено до знанието на всеки един от тях или е достатъчно да бъде уведомен само един от длъжниците.Позовава се на решения на ВКС,ОС-Велико Търново,Софийски апелативен съд.
Ответникът по касация Л. И. Т. , посредством процесуалния си представител – адв. Г.Ю. е депозирал отговор по чл.287 ГПК,с който оспорва допустимостта и основателността на касационната жалба. Претендира разноски.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., като разгледа изложението на основанията за допускане на касационното обжалване по чл.280 ГПК и взе предвид отговора на ответника по касация намира, че жалбите са подадени в законния срок.
За да се произнесе по допускане на въззивното решение до касационно обжалване съдът взе предвид следното:
Въззивната инстанция е приела, че сключения на 01.11.2006 год.между А. Д., К. Д., К. Ч. и С. Ч., в качеството им на продавачи и Л. Т., в качеството и на купувач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент А8, намиращ се на кота + 9.00 метра, със застроена площ от 83.36 м , с оглед на конкретните уговорки има смесен характер, тъй като съчетава в себе си елементите на договор за изработка и на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Продавачите са изпълнили задължението си за построяване на сградата/ чл. 5 от договора/ със забава от една година.Т. обаче не е предприела действия по развалянето на договора поради забавата на продавачите, поради което към 05.09.2008год. договорът е бил действащ и е обвързвал страните по него и Т. е трябвало да изпълни задължението си да плати остатъка от цената в размер на 41 226.00 лв. в седмодневен срок от цялостното завършване на покривната конструкция на сградата и изграждането на сградата на етап „груб строеж“. Безспорно е,че на 19.01.2009 год.Т. е превела, чрез трето лице, по сметката на К. Ч. сумата от 5 000.00 €,равняваща се на 9 779.15 лева. Тълкувайки волята на страните по договора съдът е приел,че продавачите са се задължили да извършат строителството общо, поради което и отговорността им към другата страна е солидарна.Освен това те са солидарни длъжници по договора за изработка и като такива се явяват и солидарни кредитори по отношение на дължимата се по този договор цена на изработеното,поради което плащането на един от тях освобождава длъжника от задължението му.Приел е,че заплащането на цялата цена на имота, предмет на предварителния договор, е условие за сключването на окончателен такъв, като е уговорено, че окончателния договор ще бъде сключен в предписаната нотариална форма в двуседмичен срок, считано от заплащане на последната вноска от продажбената цена. Приел е,че по силата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Разпоредбата не предвижда изрично, че кредиторът, който иска развалянето на договора трябва да бъде изправна страна по него. Това изискване обаче ще е задължително в случаите, когато насрещното задължение на кредитора е функционално свързано със задължението на длъжника и е условие за изпълнението му. В такива случаи ако кредиторът претендира изпълнение длъжникът може да му противопостави възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 от ЗЗД,което може да бъде направено не само по иск за реално изпълнение, но и в производството по разваляне на договора по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Тъй като изпълнителят по договора за изработка трябва да изработи поръчаното със свои средства, а поръчителя ще трябва да заплати възнаграждението след приемане на изпълнението е приел,че в случая е уговорено и двете вноски по договора за изпълнение да бъдат направени преди окончателното построяване на сградата и завършването на обекта, предмет на сключения между страните договор, във вида по чл. 2 от договора. С оглед на това с първата от тези вноски е трябвало да се финансира изграждането на сградата на етап „груб строеж“, а с втората окончателното завършване на обекта,т.е.строителството на обекта е трябвало да бъде осъществено със средства на Т.. Неизпълнението на нейното задължение за заплащане на цената води до неизпълнение на задължението на Д. и Ч. да изградят имота, предмет на предварителния договор, в състоянието посочено в чл. 2 от същия,поради което Т. не може да претендира развалянето на сключения предварителен договор на основание неизпълнението на задълженията на продавачите в сроковете по договора. Съществуването на ипотека върху обекта предмет на договора към момента на сключването на окончателния договор създава възможност купувача да бъде отстранен от имота, което не е в негов интерес и в този случай той би трябвало да търпи последиците от евентуално насоченото срещу него принудително изпълнение, като при отстраняването му от имота ще се приложат установените в ЗЗД правила за евикция. Именно затова в чл. 6 от договора е предвидено, че продавачите нямат право да учредяват ипотеки върху имота. При това е без значение възможността към момента на сключване на окончателния договор ипотеката върху обекта предмет на предварителния договор да бъде заличена. Това е бъдещо несигурно събитие, което създава опасност за увреждане на интересите на купувача и той не може да бъде задължен да изчака момента на сключване на окончателния договор, за да прецени дали е налице такова увреждане или не. Целта на посочената клауза е да осигури липсата на права на трети лица върху имота, които да послужат като основание за отстраняване на купувача не само към момента на сключване на окончателния договор, но и през цялото време на действие на договора за строителство. При това в случая е без значение обстоятелството дали е платена или не пълната стойност на имота. В случая ипотеката е учредена на 15.02.2007 година, т. е. преди да е изтекъл срокът по чл. 5 от договора и от този момент за Т. е възникнала възможността да иска развалянето на договора на това основание. За упражняването на това право не е необходимо продавачът да е знаел за съществуването на правата на третите лица и да е действал виновно при сключването на договора. Такива предпоставки не са предвидени в чл. 189, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД, а препращането към чл. 87 от ЗЗД е само относно реда за осъществяване на правото, а именно чрез едностранно изявление от страна на купувача и по исков ред в случаите когато се касае за договор за недвижим имот, но не и по отношение на предпоставките за упражняване му. В случая продавачите са действали в нарушение на чл. 6 от договора, като са учредили посочената по-горе ипотека в полза на [фирма] [населено място],поради което съдът е приел,че за Т. съществува правната възможност да развали договора поради тяхното неизпълнение.Тъй като предупреждението за развалянето на договора трябва да се извърши в писмена форма, е прието,че самият факт на връчването не е елемент от предупреждението, поради което може да бъде установяван със свидетелски показания. Дори и да бъде прието, че връчването също трябва да бъде установено с писмени доказателства, то отказът на продавачите да получат уведомлението води до невъзможност такъв документ да бъде съставен и то не по вина на купувача. В този случай свидетелски показания са допустими по смисъла на чл. 165, ал. 1 от ГПК. Исковата молба също има характер на предупреждение по смисъла на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Към момента на предявяването на иска ипотеката върху имота е била налична ,като няма данни да е заличена и до момента на последното по делото съдебно заседание. Тъй като нарушението на чл. 6 от договора е било съществуващо с връчването на преписите от исковата молба е прието,че е осъществена хипотезата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и сключения между страните договор е развален, а по силата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД заплатената от Т. сума в размер на 51 779,15 лв.следва да бъде възстановена от А. Д., К. Д., К. Ч. и С. Ч..
Поставеният правен въпрос – първи от касаторите Д. идентичен по съдържание с поставения втори въпрос от касаторите Ч. не е разрешен в противоречие с константната практиката на ВКС/решение № 29 по т. д. 488/09 г.ВКС/,с която при уеднаквяване на противоречива съдебна практика по реда на чл. 290 и чл. 291 от ГПК, са приети следните разрешения: предварителният договор е такъв за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По аргумент на по-малкото основание следва да се приеме, че правилата на чл.190, ал.1 и чл.192, ал.1 ЗЗД намират съответно приложение и при предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на предварителния договор за сключване на окончателен такъв е обременен с права на трети лица, т.е. съществува опасност от евикция. Ако купувачът би могъл да развали окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица /чл.190, ал.1 ЗЗД/ и да иска връщане на дадената цена при съдебно отстраняване, дори да е знаел за правата на третите лица, следва да му се признае правото да поиска това и преди да е сключен окончателен договор, на етапа на предварителния договор, при който не е заплатена цялата продажна цена, а е платена само част от нея. В този смисъл, при развален предварителен договор между страните по делото за сключване на окончателен такъв за продажба на недвижим имот, който имот купувачът-ищец е установил, че е обременен с вещна тежест – ипотека, купувачът може да иска връщане на даденото по разваления предварителен договор с осъдителен иск на основание чл.55 ал.1 ЗЗД.За пълнота на изложението следва да бъде посочено,че казусът разглеждан в представеното решението, постановено по реда на чл.290 ГПК по т.д.№ 1022/11 год.ВКС,на което се позовава касаторът ,не е идентичен с настоящия,но приетото разрешение е в съответствие с конкретните клаузи по предварителния договор – обща и генерална,докато в настоящия случай разпоредбата е една,която категорично задължава /ограничава/продавачите да не сключват какъвто и да било договор за ипотека на обекта.
Формулираните и поставени втори и трети въпрос от касаторите Д. идентични по съдържание с поставените първи и трети въпрос от касаторите Ч. фактически представляват пороци, отнасящи се до правилността на постановения съдебен акт и са основания за касиране по смисъла на чл.281 ,т.3 ГПК, но не представляват основание за допускане на касационно обжалване с оглед критериите, предвидени в чл.280, ал.1 ГПК.Освен това въззивният съд няма правни изводи в тази насока и неговите решаващи изводи по спора не са обусловени от тях.Изводът на съда,че ищцата не може да иска разваляне на договора е в съответствие с константната практика.
Не са налице предпоставките за допускане до касационно обжалване на въззивното решение и по поставения четвърти въпрос от касаторите Ч.,който е фактически и не се включва в приложното поле на чл.280 ГПК. По естеството си той е твърдение, което се отнася до евентуална неправилност на въззивното решение, изразяващо се в необоснованост, поради опорочени фактически констатации, въз основа на които е приложен материалния закон и е основание за касирането му на основание чл.281,т.3 ГПК, но едва след като същото бъде допуснато до касационен контрол.
Касаторите не са обосновали самото касационно основание по т.3 на чл.280,ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по поставените въпроси, т.е. какво е значението на поставените въпроси за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Следва да се има предвид, че точното прилагане на закона е насочено към отстраняване на противоречива съдебна практика, както и към необходимост от промяна на непротиворечива, но погрешна съдебна практика, каквито данни в случая липсват.Развитие на правото е налице, когато произнасянето по конкретен материалноправен или процесуалноправен въпрос е наложено от непълнота на закона или е свързано с тълкуването му, което ще доведе до отстраняване на неяснота в правната норма, каквито данни в случая липсват.
С оглед изхода на спора касаторите следва да заплатят на ответника по касация разноски за настоящата инстанция в размер на 250/двеста и петдесет/ лева.
Водим от изложените съображения и на основание чл.230, ал.1, във вр. чл.288 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 602/ 29.03.2013 год. на Софийски апелативен съд, постановено по гр.д.№ 2082/2012 год.
ОСЪЖДА А. Д. Д., К. К. Д.,К. И. Ч. и С. В. Ч. да заплатят на Л. И. Т. разноски за настоящата инстанция в размер на 250 /двеста и петдесет/ лева.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: