1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 104
гр. София, 25.02.2013 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на деветнадесети февруари през две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА
ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 405 по описа за 2012г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 във връзка с чл. 280, ал. 1 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ответника [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. С. М. Г. срещу решение № 1706 от 08.11.2011 г., постановено по гр. дело № 1877/2011 г. на Софийски апелативен съд, 1 състав, с което след частична отмяна на решение от 23.02.2011 г. по гр. дело № 8988/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 10 състав, дружеството – касатор е осъдено да заплати на В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата 47 338,13 лв. и направените за двете съдебни производства разноски в размер 5 726,50 лв.
Касаторът инвокира доводи за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. В изложение към касационната жалба по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК обосновава допускането на касационно обжалване с основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК – въззивният съд се е произнесъл по материалноправни и процесуалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС, които се решават противоречиво от съдилищата и са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото:
1. Въпросът „допустимо ли е разширително тълкуване на клаузите на сключения между страните предварителен договор при условие, че същите страни изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът, предмет на договора, е следвало да бъде предаден чист от вещни тежести” е решен в противоречие с практиката на ВКС за тълкуване волята на страните съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, обективирана в определение № 77/09.02.2009г. и решение № 89/17.07.2009г. по т. дело № 523/2008г. на ВКС, ТК, ІІ т. о., решение № 137/25.06.2010г. по т. дело № 888/2009г. на ВКС, ТК, ІІ т. о. и ППВС № 3/29.03.1973г. – основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.
2. Въпросът „следва ли да бъде прието за нарушение на предварителния договор от 24.07.2006г. учредяването на договорна ипотека върху недвижимия имот преди датата на предаването му, съгласно тълкуването на клаузите на чл. 4.1 и 4.2 от същия договор в тяхната взаимна зависимост и връзка” е решен противоречиво в решение № 514/28.03.2011г. по т. дело № 513/2010г. на Софийски апелативен съд, ТО, 3 състав и решение от 23.03.2011г. по гр. дело № 885/2010г. на Софийски апелативен съд, ГО, 4 състав – основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
3. По въпроса „допуска ли се развалянето на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора” решението противоречи на решение № 102/03.08.2010г. по т. дело № 897/2009г. на ВКС, ІІ т. о. и решение № 999/24.10.1995г. по гр. дело № 737/1995г. на ВКС, ІІ г. о. – основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
4. Въпросът „следва ли учредяването на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителен договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици” е от значение за точното прилагане на закона, тъй като допринася за осъвременяване на тълкуването на законодателната уредба с оглед изменения в законодателството и обществените условия, и допринася за развитието на правото поради необходимостта да се създаде съдебна практика, за да бъде тя осъвременена предвид настъпилите промени в законодателството и обществените условия – основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Ответниците В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. /ищци в първоинстанционното производство/ и третото лице – помагач /на страната на ответника/ [фирма], [населено място] не изразяват становище по касационната жалба.
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е от легитимирана страна в законния преклузивен едномесечен срок по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт с цена на иска над 10 000 лв. и в приложението към нея са изложени основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и доводите по чл. 280, ал. 1 ГПК, приема следното:
Въззивният съд е установил наличието на сключен на 24.07.2006г. между страните валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс „А. Х.”, по силата на който ответникът по иска /касатор в настоящото производство/ е следвало в съответни срокове да построи и продаде на ищците с окончателен договор в нотариална форма конкретен недвижим имот – описан апартамент, срещу задължението на ищците да заплатят сумата 61 012 евро с ДДС на четири вноски в определени размери и срокове. Решаващият съдебен състав е приел, че предварителният договор е развален валидно по определения от страните в чл. 4.2 от предварителния договор ред – с отправено от ищците – купувачи писмено едностранно изявление, без да се предоставя срок за изпълнение, в резултат на което за ответника – продавач е възникнало задължение да върне получената на отпаднало основание платена продажна цена в размер на 23 303,60 евро с левова равностойност 45 577,87 лв. Развалянето на предварителния договор е обосновано от въззивната инстанция с виновното неизпълнение от страна на ответното дружество на задължението му по чл. 4.2 от предварителния договор да не сключва каквито и да било сделки с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, както и с установения по делото факт, че на 08.11.2007г. ответникът е учредил две договорни ипотеки с нотариален акт № 88/2007г. и нотариален акт № 89/2007г.
Доводът на ответното дружество, че към датата на отправяне на нотариалната покана за разваляне на предварителния договор ищците са в забава на задължението си за плащане на остатъка от цената на имота и са неизправна страна, поради което за тях не е възникнало потестативното право да отправят волеизявление за разваляне на договора, е приет за неоснователен, тъй като към този момент имотът не е бил освободен от вещни тежести, нито ответното дружество е декларирало готовност да прехвърли собствеността върху имота без такива тежести и че е готов да изпълни задължението си по чл. 4.1, б. „б” от договора.
Доводът, че за ищците – купувачи по сделката не е възникнало право да я развалят, поради това, че сключеният от ответното дружество – продавач договор за учредяване на ипотека не уврежда по никакъв начин интересите им и неизпълненото договорно задължение е незначително с оглед интересите на кредитора, както и доводът, че договорът не е развален поради недаден срок за изпълнение съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, са приети от въззивния съд за неоснователни. Решаващият състав е тълкувал клаузите на сключения предварителен договор и е обосновал извод, че уговорката продавачът да не сключва каквито и да е сделки с имота без съгласие на купувачите, е направена съгласно диспозитивната норма на чл. 87 ЗЗД и дава право развалянето на договора да настъпи без изправната страна да предоставя срок за изпълнение, както и да се изключи приложното поле на чл. 87, ал. 4 ЗЗД.
Нарушението на поетото задължение имотът да не се обременява с вещни тежести е квалифицирано като пораждане на потенциална опасност за купувачите по предварителния договор – евентуални бъдещи собственици да не придобият собствеността върху имота /в случай на изнасянето му на публична продан при невръщане на кредита/ или да придобият имот, ипотекиран в полза на банка като обезпечение на банков кредит с изключително висок размер. Направен е извод, че при наличието на такава опасност за купувачите съществува интерес да се освободят от този риск, като развалят договора и използват паричните суми закупуването на друг имот или влагането им за други цели.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за спорното право, формирал е решаващата воля на съда и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК.
Поставеният от касатора в т. 4 от изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК материалноправен въпрос се отнася до предпоставките по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане от продавача на платената част от цената по предварителния договор като последица от упражнено от купувачите потестативно право по чл. 87 ЗЗД за едностранно разваляне на договора. Съобразно правомощията си в производството по чл. 288 ГПК съгласно т. 1 на Тълкувателно решение № 1/19.02.2010г. на ВКС, ОСГТК, настоящият съдебен състав намира, че релевантният материалноправен въпрос трябва да бъде уточнен по следния начин: обвързано ли е възникването и упражняването на правото на разваляне на договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението. Въпросът е релевантен за спора, тъй като е обуславящ изхода на делото и е формирал решаващата воля на въззивната инстанция. По отношение на него след подаване на настоящата касационна жалба състави на ВКС, Търговска колегия, Първо и Второ отделение са дали отговор в решение № 153/28.12.2012г. по т. дело № 1022/2011г. на ВКС, К, Първо отделение и решение № 231/13.02.2013г. по т. дело № 1268/2011г. на ВКС, ТК, Второ отделение. С посочените съдебни актове е формирана задължителна съдебна практика по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, според която „евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена”. При така формираната постоянна практика на ВКС се налага изводът, че по посочения материалноправен въпрос следва да се допусне касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.
Останалите три въпроса, посочени в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са относими към предмета на спора, но не попадат в приложното поле на чл. 280, ал. 1 ГПК. Отговорът на тези въпроси е обусловен от доказателствата по делото и предполага проверка на правилността на въззивното решение. Извършеното от съдебния състав тълкуване на договора е част от решаващата правораздавателна дейност на съда, която не може да бъде ревизирана в производството по допускане на касационно обжалване по чл. 288 ГПК. Евентуално допуснатите нарушения от въззивния съд по приложението на чл. 20 ЗЗД представляват основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК, но не и основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1706 от 08.11.2011 г., постановено по гр. дело № 1877/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав.
УКАЗВА на касатора в едноседмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер 946,76 лв. на основание чл. 18, ал. 2, т. 2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. При неизпълнение на дадените указания касационната жалба ще бъде върната.
След представяне на вносния документ делото да се докладва на Председателя на Второ отделение на Търговска колегия на ВКС на РБ за насрочване в открито съдебно заседание.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.