Р Е Ш Е Н И Е
№ 148
София, 23.02. 2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 10 февруари две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КОСТАДИНКА АРСОВА
БОНКА ДЕЧЕВА
при участието на секретаря Емилия Петрова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело 726 /2008 година
Производството е по чл. 218а, буква “а” ГПК/отм/, във вр. с пар.2, ал.3 от действащия ГПК.
С решение № 234/16.08.2007г., постановено по гр.д. № 2198/2005г. на СГС е отменено частично решението по гр.д. № 21880/2003г. на СРС и вместо това е обявен за окончателен предварителния договор, сключен на 24.10.2000г. с който П. А. Л. и В. А. Н. продават на А. А. Ч. лятна кухня , състояща се от три стаи, антре, баня, тоалетна, изградена в дворно место със застроена и незастроена площ 485 кв.м., съставляващо УПИ *Х-1083 от кв. 59 по плана на с. К. срещу сумата 3000 лв., която купувачката е осъдена да заплати изцяло в двуседмичен срок. Решението е оставено в сила в частта, с която искът по чл. 19, ал.3 от ЗЗД е отхвърлен от РС по отношение на Н. П. Н. и по отношение на тримата ответници П. А. Л., В. А. Н. и Н. П. Н. за ? ид.ч. от дворното место. Находящите се в същото дворно место сграда и навес не са предмет на иска.
Против това решение са подали жалби и двете страни.
Ответниците по иска П. А. Л. и В. А. Н. обжалват решението в частта, с която е уважен предявения иск, като навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с чл. 19, ал.2 от ЗЗД, поради това, че предварителния договор не съдържа съществените елементи на окончателния – описание на имота, насрещна цена, подписан е от П. Н. , когато е била на 16 години и няма съгласие от нейната майка Н. П. Н. и разрешение на РС, договора не е подписан от В. С. П. , която е притежавала ? от имота. Считат, че предварителен договор не може да се обяви за окончателен само за идеална част от недвижим имот, който е бил предмет на договаряне.
Ищцата А. Ч. обжалва решението в частта, с която е осъдена да заплати 3000 лв., вместо 1500 лв., като счита, че съдът неправилно е приел, че не е платила надлежно сумата 1500 на майката на продавачите и в частта, с която е отхвърлен иска за ? ид.ч. от дворното место, като излага довод, че съдът не се е съобразил с доказателствата по делото и волята на страните, отразена в тях.
Касационна жалба е подала и Н. П. Н. относно това, че съдът е приел предварителния договор за действителен в нарушение на материалния закон..
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационните жалби основания и данните по делото, приема следното:
Касационните жалби подадени от П. А. Л. и В. А. Н. и от А. А. Ч. са подадени против подлежащо на обжалване въззивно решение на Софийски градски съд, изхожда от процесуално лигитимирани страни, постъпили са в срок, поради което съдът ги преценява като допустими.
Каесационната жалба на Н. П. Н. е недопустима, тъй като предявения против нея иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД е отхвърлен и тя няма правен интерес да обжалва решението. Поради това тази касационна жалба ще се остави без разглеждане.
Разгледана по същество, жалбата на П. А. Л. и В. А. Н. е основателна
С предварителния договор от 24.10.2000г. Василка Славеева Н. , Н. П. Н., П. А. Л. и В. А. Н. са продали на А. А. Ч. “лятна кухня до заден вход и /пътека/ + земя до улица…” които били подробно описани в н.а. № 20,т.ІІ/1971г. Касаторите навеждат довод за това, че имота не е бил достатъчно индивидуализиран. С цитираният н.а. Любомир А. Н. е признат за собственик по давностно владение на дворно место със застроена и не застроена площ 485 кв.м., съставляващо УПИ *Х-1083 от кв. 59 по плана на с. К., ведно с построените в него жилищна сграда, лятна кухня и навес. Дворното место, в което се намира лятната кухня е достатъчно индивидуализирано с препратката към нот. акт, а тъй като в него има само една лятна кухня, тя е достатъчно индивидуализирана.говорената цена от 3 000 лв. е уточнена с клаузите на договора, като е отразено коя част от нея кога се плаща. Това е достатъчно, за да се приеме, че този задължителен елемент от договора е уговорен между страните.
Въззивният съд правилно е приел, че дворното место не е предмет на предварителния договор. Несъстятелна е тезата на ищцата, че следва да се прехвърли ? ид-ч. от дворното место. Такава идеална част не е уговорена с двустранния предварителен договор. Посочването в договора “+ земя” при уговорка да се прехвърли от сградите само лятната кухня сочи на неяснота на предмета на договора в тази част. Реална част /пътека/ от дворно место, цялото с площ 485 кв.м. не може да се прехвърля., а прехвърляне на идеална част не е уговорено. Съдът с решението по чл. 19, ал.3 от ЗЗД не може да замества волята на страните. Едностранно подписаната разписка не съставлява анекс към предварителния договор за продажба, който е винаги двустранен договор, поради което в частта, с която се поема задължение за продажба на ? ид.ч. от дворното место, разписката не произвежда действие. В предварителния договор е посочено “земя” само до колкото е необходимо за обслужване на постройката. Тази уговорка е свързана с пътека от лятната кухня до улицата. Покупката на сграда в чужд имот определя режима на сградата като суперфициална собственост и това дава право на суперфициара, съгласно чл. 64 от ЗС, да се ползва от местото до колкото е необходимо за ползване на постройката.
Основателен е доводът на касаторите П. А. Л. и В. А. Н. относно това, че липсва съгласие за ? ид.ч. от имота. Признатият за собственик Л. А. Н. е бил в брак с В. Славеева Н. и тъй като придобивното основание по н.а. № 20/1971г. е давностно владение, на основание чл.19, ал.1 от СК, във вр. с пар.4 от същия, имота следва да се счита съпружеска общност между двамата. След смъртта на съпруга Л на 04.12.1985г. негови наследници са съпругата му В. и синът им А. , които на основание чл. 27 от СК и чл. 5 и чл. 9 от ЗН стават съсобственици с квота ? ид.ч. за В. и ? ид.ч. за А. След неговата смърт през 1992г. негови наследници са двете му деца П. и В. и съпругата му Н. , които разпределят неговата ? ид.ч. по между си по равно. Към момента на подписване на договора, те не са били собственици на целия имот, а само на ? ид.ч. Другите ? ид.ч. са принадлежали на В. Н. , която не е подписала предварителния договор, а на 12.11.2000г. е починала. Така тя не е поела задължението да прехвърли своята идеална част в размер на ? ид.ч., поради което такова задължение не е наследено от наследниците й П. А. Л. и В. А. Н. Към момента на подписване на договора, подписалите го Н. П. Н., П. А. Л. и В. А. Н. са били собственици на ? ид.ч. и са могли да се задължат да сключат окончателен договор само за тази част. За частта на В. Н. , те не са могли да поемат задължение да я продадат, защото сделки с неоткрито още наследство са нищожни – чл. 26, ал.1 пр. последно от ЗЗД.. Затова не се касае за обещание за продажба на бъдеща вещ, а за нищожност на предварителния договор до размер на ? ид.ч. от предмета му.
По отношение на възражението на П. А. Л. за липса на валидно дадено от нея съгласие поради липса на съгласие на майка й и на разрешение по чл. 73 от СК: Този довод също е основателен. Към момента на подписване на договора, тя е била на 16 години. Подписване на договора и от нейната майка е израз на съгласие за продажба на нейната 1/12 ид.ч., придобита по пътя на наследствената трансмисия, като наследник на съпруга си Т. обаче не е израз на дадено съгласие, като попечителско съдействие на непълнолетната й дъщеря П. Л. . Вярно е, че предварителния договор няма за предмет разпореждане, но с него се поема задължение за такова, което след това стана неотменимо и обвързва страните по него. Изразяването на воля от непълнолетен за продажба на недвижим имот включва три елемента – съгласие на непълнолетния, съгласие на неговия родител, респективно попечител и разрешение на РС за продажбата, ако са налице условията на чл. 73 от СК. За даване на последното пък се изисква изслушване на детето от районен съдия и становището на представител на дирекция “С”, съгласно чл. 15, ал.6 от Закона за закрила на детето. Изразеното съгласие в незрялата сочеща на непълнолетие възраст, цитираната правна уредба и изразеното несъгласие за сключване на окончателен договор след навършване на пълнолетие мотивира съда да приеме, че преценката относно това, дали поетото задължение за продажба от непълнолетната е единствено поради нужда, или очевидна полза е следвало да бъде дадено от РС по чл. 73, ал.2 от СК към момента на сключване на предварителния договор, или най-късно до момента на навършване на пълнолетие. Това е така, защото поетото задължение за разпореждане е неотменимо по-късно, а липсата на разрешение е пречка за сключване на договор за продажба от не навършил пълнолетие. Действителността на сделките се преценява към момента на сключването им, но към този момент, както вече се посочи липсва валидно дадено съгласие от непълнолетната, защото липсва съгласие на попечителя и разрешение на РС, който да прецени нуждата, или ползата за непълнолетния от продажба на собственото му имущество. Това и изразеното в последствие несъгласие от навършилата вече пълнолетие мотивира съда да приеме, че за частта на П. Л. , предварителния договор не може да бъде обявен за окончателен поради липса на съгласие от нея..
Относно това може ли да се обяви предварителен договор само за идеална част, ако се установи, че за другите части не е бил валидно сключен, или не произвежда действие, съдът намира следното: Според чл. 297, ал. 1 ГПК съдът може да бъде сезиран да замести с решението си обещания договор. Той не може обаче да внася каквито и да било промени в неговото съдържание, както по своя инициатива, така и по искане на една от страните по договора, защото съдът не може да променя волята на страните по предварителния договор. С решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както страните са ги уговорили в предварителния договор. Това е така, защото чрез иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се цели постигане на правните последици на несключения договор и съденото решение ще замести обещания договор.
По изложените съображения, предварителния договор не може да бъде обявен за окончателен само за идеалната част на В. Н. – 1/12 ид.ч. от лятната кухня.
Така искът по чл. 19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен, предварителния договор изцяло не може да бъде обявен за окончателен. Решението на СГС, с което този договор частично е обявен за окончателен е неправилно по изложените по-горе съображения поради противоречие с материалния закон и следва да се отмени, като вместо това предявения иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД се отхвърли.
Касационната жалба на А. Ч. е неоснователна по изложените по-горе съображения..
Съдът вече обсъди довода в тази касационната жалба, че предмет на предварителния договор била и ? ид.ч. от земята. Прехвърляне на идеална част от дворното место не е уговорена с двустранния предварителен договор. Посочването в договора “+ земя” при уговорка да се прехвърли от сградите само лятната кухня сочи на неяснота на предмета на договора в тази част. Реална част от дворно место /пътека/, което има площ 485 кв.м. не може да се прехвърля, защото тази част не би отговаряла на изискванията за обособяване на парцел, а прехвърляне на идеална част не е уговорено. Съдът с решението по чл. 19, ал.3 от ЗЗД не може да замества волята на страните. Едностранно подписаната разписка не съставлява анекс към предварителния договор за продажба, който е винаги двустранен договор, поради което в частта, с която се поема задължение за продажба на ? ид.ч. от дворното место, разписката не произвежда действие.
По изложеното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 234/16.08.2007г., постановено по гр.д. № 2198/2005г. на Софийски градски съд, в частта, с която е отменено решението по гр.д. № 21880/2003г. на СРС и вместо това е уважен иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, като е обявен за окончателен предварителния договор, сключен на 24.10.2000г. с който П. А. Л. и В. А. Н. продават на А. А. Ч. лятна кухня, състояща се от три стаи, антре, баня, тоалетна, изградена в дворно место със застроена и незастроена площ 485 кв.м., съставляващо УПИ *Х-1083 от кв. 59 по плана на с. К. срещу сумата 3000 лв., която купувачката е осъдена да заплати изцяло в двуседмичен срок, ведно с произтичащите от това последици и вместо това постановява
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, предявен от А. А. Ч. против П. А. Л. и В. А. Н. за обявяване за окончателен, предварителния договор, сключен на 24.10.2000г. с който В. Славеева Н. /не подписала/, Н. П. Н. , П. А. Л. и В. А. Н. са се задължили да продадат на А. А. Ч. “лятна кухня до заден вход и /пътека/ “ земя до улица…”, описани в н.а. № 20,т.ІІ/1971г.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 234/16.08.2007г., постановено по гр.д. № 2198/2005г. на Софийски градски съд, в частта, с която е оставено в сила решението по гр.д. № 21880/2003г. на СРС в частта му, с която искът по чл. 19, ал.3 от ЗЗД е отхвърлен по отношение на Н. П. Н. и по отношение на тримата ответници П. А. Л., В. А. Н. и Н. П. Н. за ? ид.ч. от дворното место.
ОСТАВА БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ, като недопустима касационната жалба, подадена от Н. П. Н. против решение № 234/16.08.2007г., постановено по гр.д. № 2198/2005г. на Софийски градски съд. В тази част решението има характера на определение и подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: