6
Р Е Ш Е Н И Е
№ 16
гр.София, 05.02.2018 г.
Върховният касационен съд на Република България,
четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на
двадесет и четвърти януари две хиляди и осемнадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев
Димитър Димитров
при секретаря Райна Пенкова и прокурора
като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 1438/ 2017 г.
за да постанови решението, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 от ГПК.
С определение № 966/ 13.10.2017 г. по настоящето дело по жалба на Й. Ц. М. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Софийски апелативен съд № 1813 от 22.08.2016 г. по в.гр.д.№ 748/ 2015 г., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателката против А. П. Г. и Д. Х. Г. иск, квалифициран по чл.19 ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 16.02.2009 г. за покупко-продажба на ателие № *, мансарден етаж, кота +11,20, със застроена площ 57,62 кв.м., находящо се в [населено място], [улица], изградено в груб строеж в У. ***-***, кв.***, както и 5,67 % идеални части от общите части на сградата.
Обжалването е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.1 ГПК по материалноправния въпрос за необходимото съдържание на пълномощното, с което се извършва валидно упълномощаване за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
По този въпрос, след постановяването на въззивното решение, е формирана задължителна за всички съдилища в страната съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016 г. по тълкувателно дело № 5/ 2014 г. на Общо събрание на Гражданска и Търговска колегия на Върховния касационен съд. Според това решение, т.1, за упълномощаване с последиците по чл.36 ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи – определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане.
В обжалваното въззивно решение на този въпрос е даден противоположен отговор, защото съдът е приел, че в пълномощно за продажба на недвижим имот трябва да са възпроизведени всички съществени елементи на бъдещата сделка, включително цената, а липсата на този елемент обосновава сключване на сделката без валидно учредена представителна власт, съответно висящата й недействителност. Изводът е направен в нарушение на материалния закон – касационно основание по чл.281 т.3 пр.1 ГПК – поради което обжалваното решение подлежи на отмяна. Доколкото не се налага извършване на други съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разгледан по същество от касационната инстанция (арг. чл.293 ал.3 ГПК).
От фактическа страна е установено, че на 16.04.2004 г., с нотариален акт № **, т.*, рег.****, дело № 42/ 2004 г. на нотариус рег.№ ***, А. П. Г., по време на брака му с Д. Х. Г., придобил възмездно правото на строеж върху недвижим имот – ателие № * в сграда, която ще бъде построена в У ***-*** от кв.*** по плана на [населено място], м.”Г. М. – П. Р.”, в мансардния етаж, на кота „+11,20”, със застроена площ 57,62 кв.м. Към 05.10.2007 г. грубият строеж на сградата е завършен, съгласно удостоверение от същата дата № 26-00-959 на СО, район С.. С пълномощно с нотариална заверка на подписа под рег.№ 1933/ 19.05.2004 г., извършена от нотариус рег.№ ***, А. П. Г. и Д. Х. Г. упълномощили И. Н. Н. да продаде горепосочения имот за цена, условия и купувач, каквито намери за добре, като получи продажната цена. На 16.02.2009 г. между И. Н. Н., като пълномощник на А. П. Г. и Д. Х. Г., от една страна, и Й. Ц. М. от друга, бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на същия имот. Според клаузите му продавачите се задължават да прехвърлят собствеността върху имота срещу заплащане на продажна цена от 30 600 лв, която трябвало да бъде платена в деня на подписване на договора и не подлежала на промяна без оглед изменения на икономическите условия в страната. Окончателният договор трябвало да бъде сключен в срок до един месец, в противен случай страните трябвало да се явят на 16.03.2009 г. пред кантората на нотариус С. Т. с готовност за изповядване на сделката. При разваляне на договора продавачите се задължили да върнат на купувача всички получени по него суми с неустойка в размер 20 %. На 16.02.2009 г. е съставена и разписка, според която уговорената по предварителния договор сума е платена от Й. М. на И. Н., което последният потвърждава и при разпита си пред съда в качеството на свидетел. От показанията на свидетеля М. З. се установява, че около месец след сключване на договора ищцата и той са били пред кантората на нотариус С. Т., но продавачите не са се явили. С молба с нотариална заверка на подписите под рег.№ 1357/ 23.08.2013 г. А. П. Г. и Д. Х. Г. оттеглили пълномощията на И. Н. Н., учредени на 19.05.2004 г.
При тези фактически установявания предявеният иск е основателен. Ответниците са собственици на недвижимия имот, който са се задължили да продадат. От тяхно име договорът е сключен от пълномощник, овластен с пълномощно с нотариална заверка на подписите, като представителната власт е валидно учредена. Съгласно отговора на въпроса, по който касационното обжалване е допуснато, за валидността на упълномощаването е достатъчно изявената воля от упълномощителите за отчуждаване на имота и е без значение, че пълномощното не съдържа волеизявление за конкретна продажна цена, а същата е предоставена на усмотрението на пълномощника. Представителната власт на И. Н. не е оттеглена към момента на сключване на процесния предварителен договор, както поддържат ответниците. Тя е оттеглена едва на 23.08.2013 г., което е не само след сключване на предварителния договор, но и след вписването на исковата молба, по която е образувано настоящето производство. Оттеглянето на пълномощията има действие за в бъдеще и не опорочава действията, извършени от пълномощника от името на упълномощителите в рамките на валидно учредената представителна власт. Тези действия ангажират правната сфера на представляваните, независимо дали пълномощникът им ги е уведомил за извършеното от тяхно име. Липсата на уведомление има значение в отношенията представител – представляван, но не и в отношенията представляван – трето лице, което е договаряло с представителя.
В отговора срещу исковата молба освен за сключване на сделката от тяхно име без надлежно учредена представителна власт, ответниците са направили само още едно възражение: за сключване на договора в резултат от споразумение между представителя им и ищцата за тяхното увреждане (чл.40 ЗЗД). Наличието на такова споразумение те извеждат от следните факти: цената, за която е уговорено да се извърши продажбата, е значително под пазарната; наличието на изрична уговорка за неизменност на цената дори при изменение на икономическите условия; уговарянето на неустойка, дължима от продавачите в случай на разваляне на договора, в значителен размер; обстоятелството, че пълномощникът не ги е уведомил за сключения предварителен договор.
Съдът намира възражението за неоснователно. Видно от заключението на приетата по делото експертиза на вещото лице П. Д., пазарната цена на процесното ателие към датата на сключване на договора, предвид обстоятелството, че 50 % от площта му съставлява тераси и скосени помещения, е 39 105 лв (347 евро за 1 кв.м.). Неоснователно ответниците поддържат, че релевантната пазарна цена е 58 601 лв, с оглед площта на ателието (57,62 кв.м.) и цената за 1 кв.м. (347 евро). Пазарна е цената, която може да бъде получена за една стока или услуга при условията на свободно договаряне, като се вземат предвид индивидуалните характеристики на вещта. Затова обстоятелството, че половината от процесния недвижим имот съставлява тераси и скосени помещения не може да няма значение за действителната му стойност. В този смисъл са и показанията на свидетеля И. Н., който заявява в показанията си, че при сключване на предварителния договор е дал съгласие за цената по него с оглед степента на завършеност на ателието, скосяването на помещенията и терасите. Разликата между платената по предварителния договор цена (30 600 лв) и действителната стойност на имота не е съществена, за да сочи сама по себе си на сговаряне между ищцата и И. Н. за увреждане на представляваните от последния продавачи.
Останалите сочени от ответниците обстоятелства също не сочат на такова сговаряне, нито взети предвид сами по себе си, нито с оглед разликата между пазарната и уговорената цена. Клаузата за неизменност на цената по предварителния договор до момента на сключване на окончателния такъв е стандартна, тя възпроизвежда нормативно разрешение, което важи и без да е изрично посочено в договора. Когато страните веднъж са постигнали съгласие за съществените му елементи, то едностранна промяна в съдържанието на договора не може да има, а промяна по взаимно съгласие може да се постигне винаги, независимо какво е посочено при първоначалното договаряне. Стандартна е и уговорената клауза за неустойка за неизпълнение. Това е обичайната практика при сключване на предварителни договори, когато купувачът плаща авансово цялата продажна цена по тях: в този случай той е изпълнил изцяло задълженията си и неизпълнение е възможно само в лицето на продавача. А що се касае до обстоятелството уведомил ли е И. Н. упълномощителите си за извършения договор, съдът вече посочи, че този въпрос касае отношенията представител – представляван, а не отношенията представляван – трето лице.
С оглед изложеното страните са обвързани от наличието на валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В него се съдържат всички съществени елементи на окончателния договор, който страните са се съгласили да сключат. Продавачите са собственици на имота, не са изпълнили в уговорения срок задължението си да прехвърлят собствеността, а купувачът е платил уговорената продажна цена. Налице са предвидените в закона основания за обявяване на договора за окончателен по съдебен ред.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт. Съгласно чл.364 ал.1 ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана за обезпечение на вземанията. Нотариалната такса се дължи по сметка на съда, чието решение има функцията на нотариален акт, съгласно чл.87 вр. чл.85 ал.1 т.1 ЗННД. Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, раздел II, т.8 ред 4. Съгласно чл.96 ал.3 вр. пар.2 ПЗР ЗННД вр. чл.33 ал.1 т.1 ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса, е данъчната оценка на имота (59 455,40 лв), тъй като същата се явява по-голяма от уговорената по договора цена. Данъчната оценка е база за определяне и на дължимия местен данък съгласно чл.46 ал.2 т.1 ЗМДТ, тъй като е по-голяма от уговорената цена. Д. размер е 2,5 % (чл.47 ал.2 ЗМДТ вр. чл.35 ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет). На основание чл.364 ал.2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето на имота и за наличните задължения на праводателя му за публични вземания и тяхното погасяване.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение на Софийски апелативен съд № 1813/ 22.08.2016 г. по в.гр.д.№ 748/ 2015 г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19 ал.3 ЗЗД, по иска, предявен от Й. Ц. М., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], против А. П. Г., Е. [ЕГН] и Д. Х. Г., Е. [ЕГН], двамата с адрес [населено място], [улица], предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 16.02.2009 г. между Й. Ц. М. от една страна и И. Н. Н., като пълномощник на А. П. Г. и Д. Х. Г. от друга, по силата на който А. П. Г. и Д. Х. Г. продават на Й. Ц. М. недвижим имот, находящ се в [населено място], район С., в сграда на [улица] (петдесет и едно буква А), изградена в степен „груб строеж” в урегулиран поземлен имот – УПИ ***-*** (шестнадесет – шестстотин осемдесет и три) от кв.172 (сто седемдесет и две) по плана на [населено място], м.”Г. М. – П. Р.”, а именно ателие № 1 (едно), на мансардния етаж, кота +11,20 (плюс единадесет цяло и двадесет стотни) метра, със застроена площ 57,62 (петдесет и седем цяло и шестдесет и две стотни) кв.м., състоящо се от входно антре, работна стая, кухненски бокс, килер (склад), санитарен възел и две тераси, при съседи: ателие № 2 (две), от три страни двор, стълбище и стълбищна площадка, отдолу – апартамент № 4 (четири); както и 5,67 % (пет цяло и шестдесет и седем стотни върху сто) идеални части от общите части на сградата, за цена 30 600 (тридесет хиляди и шестстотин) лева, платена изцяло към момента на подписване на договора.
Дава на основание чл.115 ал.2 изр.1 ЗС шестмесечен срок на Й. Ц. М. за отбелязване на настоящето решение в Служба по вписванията – С..
ОСЪЖДА Й. Ц. М., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Върховен касационен съд, нотариална такса в размер 527,78 лв (петстотин двадесет и седем лева, седемдесет и осем стотинки).
ОСЪЖДА Й. Ц. М., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], да заплати на С. о. местен данък при възмездно придобиване на имущества в размер 1 486,39 лв (хиляда четиристотин осемдесет и шест лева, тридесет и девет стотинки).
НАРЕЖДА на основание чл.364 ал.1 ГПК служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на разноските по прехвърлянето от Й. Ц. М., Е. [ЕГН], [населено място], [улица].
ОСЪЖДА А. П. Г., Е. [ЕГН] и Д. Х. Г., Е. [ЕГН], двамата с адрес [населено място], [улица], да заплатят на Й. Ц. М., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], сумата 3 424,98 лв (три хиляди четиристотин двадесет и четири лева, деветдесет и осем стотинки) разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: