О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 160
Гр.С., 06.03.2018г.
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на тринадесети февруари през двехиляди и осемнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ
ЧЛЕНОВЕ: ИЛИЯНА ПАПАЗОВА
МАЙЯ РУСЕВА
при участието на секретаря …….., като разгледа докладваното от съдията Р. г.д. N.3462 по описа за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу решение №.57/30.03.17 по г.д.№.38/17 на Апелативен съд П. в частта, с която след частична отмяна на решение №.313/2.11.16 по г.д. №.58/16 на Старозагорски окръжен съд, предявеният от касатора иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 10.12.09 в частта му за учредяване на безсрочно право на ползване върху реална част от имот е отхвърлен като неоснователен.
Ответните страни П. П. и Д. Я. оспорват жалбата.
Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от процесуално легитимирано за това лице и е процесуално допустима.
За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл.280 ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, ВКС съобрази следното:
С обжалваното решение въззивният съд е приел, че в процесния предварителен договор от 10.12.09 – който, в частта си относно покупко-продажбата на 1/2ид.ч. от притежавания от ответниците в СИО недвижим имот е обявен за окончателен /и в тази част въззивното решение е влязло в сила/ – се съдържа клауза относно учредяване на безсрочно вещно право на ползване върху реална част от недвижимия имот, чиято продажба е обещана със същия договор. Тълкувайки общата воля на страните е намерил, че те са уговорили възможност купувачът, след като стане съсобственик на мястото, да ползва и незастроената част от него. Тази възможност, обаче, не представлява уговорка за учредяване на ограничено вещно право на ползване върху част от имот, а по-скоро има характер на разпределяне на ползването на незастроената част от дворното място от съсобствениците. Този извод е базиран както на уговорения между страните хронологичен ред за предоставяне и упражняване правата върху процесното дворно място, така и на правната същност на ограниченото вещно право на ползване. Прието е, че действителната воля на страните е била да се прехвърил правото на собственост върху Ѕ ид.ч. от дворното място, като предвид факта, че купувачът притежава в построената в мястото сграда самостоятелен обект с търговско предназначение /ресторант-боулинг/, за пълноценното функциониране на който е необходимо ползването на дворното място в незастроената му източна част, страните са се уговорили, че в полза на дружеството ще бъде уговорено вещно право на ползване за периода преди сключване на окончателния договор в нотариална форма, а след това съсобствениците, респективно етажните собственици, ще си разпределят реалното ползване на дворното място. Доколкото с обявяването на предварителния договор за окончателен купувачът придобива право на собственост върху 1/2ид.ч. от имота, дружеството не може да притежава и вещно право на ползване върху същата вещ /правото на ползване е ограничено вещно право върху чужда вещ/ – поради което и искът по чл.19 ал.3 ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли. От друга страна, дори да се приеме, че страните са се споразумели да си разпределят правото на реално ползване на дворното място съобразно правото си на съсобственост в него, след придобиването на вещни права от [фирма] договорът в тази част не може да бъде обявен за окончателен, тъй като правото не е конкретизирано в степен, че да бъде определен неговия обхват – т.е. липсва уговорка относно едно от съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл.19 ал.2 ЗЗД. Не може да бъде прието, че с последното споразумение е индивидуализиран обекта, който ищцовото дружество ще ползва – тъй като в предварителния договор уговорката е била за предоставяне на право на ползване на източната част от незастроената площ на дворното място с възможност за продавачите да учредят право на ползване в полза на собственика на бистрото, находящо се в същата сграда, върху югоизточната част от дворното място с конкретни параметри – т.е. от една страна още при сключване на предварителния договор е видно, че не е постигнато съгласие за ползването от ищеца на цялата източна част от дворното място, а само на част от нея, неконкурираща се с правото на третото лице, а от друга – че това право на третото лице е било индивидуализирано, макар и неточно, което означава, че е можело да бъде конкретизирано и предоставеното право на дружеството. В подкрепа на тази теза е и фактът, че с договора, сключен с нот. акт №.12, т.І, рег.287, н.д.№.10/10 на нотариус М. И., в полза на купувача е учредено право на ползване не на източната незастроена част на дворното място, а само на североизточната такава – т.е. с този договор страните не са конкретизирали, а са изменили дължимата по предварителния договор престация. На тази база съдът приема, че предварителният договор в тази част не е нищожен поради липса на предмет или невъзможен предмет – тъй като предвиденото в него право на реално разпределение на дворното място съществува и може да бъде предмет на правна сделка между страните – но не съдържа достатъчно индивидуализиращи белези, за да може да бъде конкретизирана престацията. Поради това искът следва да бъде отхвърлен.
Съгласно чл.280 ал.1 ГПК въззивното решение подлежи на касационно обжалване, ако са налице предпоставките по т.1-т.3 на същата разпоредба за всеки отделен случай. Те съставляват произнасяне на въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е решаван в противоречие с практиката на ВКС /т.1/, решаван противоречиво от съдилищата /т.2/ или от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото /т.3/.
К. се позовава на основанията на чл.280 ал.1 т.1-т.3 ГПК и формулира следните въпроси: 1.„Длъжен ли е съдът, при тълкуване волята на страните по предварителен договор за продажба на идеални части от поземлен имот и за учредяване на реално право на ползване върху реална част от този имот, да вземе предвид не само съдържанието на договора, а и другите събрани по делото писмени доказателства, последващи сключването на предварителния договор, както и изявленията на сраните по делото и договора?” /реш.№.1/24.07.12 по г.д. №.777/10, І ГО на ВКС, реш.№.497/21.01.13 по г.д.№.674/12, ІV ГО, реш.№.116/8.06.16 по г.д.№.5236/15, ІV ГО на ВКС – чл.280 ал.1 т.1 ГПК/; 2.”Допустимо ли е учредяване на вещно право на ползване върху идеална част от реална част от поземлен имот в полза на съсобственик? Собственик на идеална част от недвижим имот представлява ли несобственик на чуждата идеална част по смисъла на чл.56 ЗС?”/реш.№.516/11.01.11 по г.д.№.1385/09, ІІІ ГО/; 3. ”Допустимо ли е по обща воля на страните по договор да се уговори конкретизацията и индивидуализацията на пространствения обем на реалната част да се извърши в отделен документ /геодезическо заснемане на координатите на граничните точки/, съставен след подписване на предварителния договор за разпореждане с конкретното вещно право?”; /реш.№.514/6.12.11 по г.д.№.905/10, ІV ГО на ВКС; чл.280 ал.1 т.3 ГПК/.
Настоящият състав намира, че следва да се допусне касационно обжалване по първия изведен въпрос, който е разрешен в противоречие със сочената задължителна практика на ВКС. Съгласно същата при тълкуване на договорите в съответствие с чл.20 ЗЗД трябва да се търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността; тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключването на договора /реш. №.349/11 от 21.05.12г. на ВКС, по чл.290 ГПК/, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. Обосновани са твърденията на касатора, че като е обсъждал волята на страните, въззивният съд не е тълкувал отделните уговорки във връзка едни с други, с оглед целта на договора и други сделки между страните – като при тези обстоятелства е дал разрешение на горепосочения правен въпрос в противоречие със задължителната практика на ВКС. С оглед на изложеното по него следва да се допусне касационно обжалване на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК, а останалите въпроси ще бъдат взети предвид като касационни доводи при разглеждане на касационната жалба по същество.
На касатора трябва да бъдат дадени указания за внасяне по сметка на ВКС на дължимата държавна такса в размер на 152,48лв. и за представяне по делото на вносния документ за това в установения от закона срок.
Мотивиран от горното, ВКС, ІІІ ГО,
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на решение №.57/30.03.17 по г.д.№.38/17 на Апелативен съд П..
ДАВА едноседмичен срок на касатора да внесе по сметка на ВКС държавна такса за разглеждане на спора по същество в размер на 152,48лв. и да представи доказателства за това в деловодството, като при неизпълнение касационното производство ще бъде прекратено.
ДЕЛОТО ДА СЕ ДОКЛАДВА след изпълнение на указанията на Председателя на Трето гражданско отделение на ВКС за насрочване, или, при невнасяне на ДТ, за прекратяване.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: