Р Е Ш Е Н И Е
№.184
гр. София, 05.11.2013 г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ, второ отделение в открито заседание на двадесет и втори октомври, две хиляди и тринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА
БОЯН БАЛЕВСКИ
и при участието на секретаря Лилия Златкова като изслуша докладваното от съдия Боян Балевски търговско дело №806/12 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на [община]-гр.Ц. срещу решение №3 от 13.02.2012 г. на АС-Бургас в.гр.д. № 304/2011 г., с което е отменено решение № 50 от 25.08.2011 постановено по гр.д. №1317/2010 г. по описа на БОС В ЧАСТТА с която са уважени обективносъединените искове на касатора срещу И. К. К. ЕГН: [ЕГН] за разваляне на двата договора сключени между страните по спора на 09.09.2003 г. за продажба на общински недвижими имоти, съответно : дворно място УПИ-І кв.70а по ПУП-гр.Ц. и УПИ-ІІ кв.70а по същия ПУП –частна общинска собственост, актувани съответно с акт за общинска собственост № 702 от 19.05.2003 г. и акт за общинска собственост №701 от 19.05.2003 г. по реда на ЗОС и Наредбата за реда за придобиване,управление и разпореждане с общинско имущество, постановено е връщане на имотите на [община] и са присъдени в нейна полза 80 000 лева-неустойка за неизпълнение и вместо него е постановено друго, с което исковете са отхвърлени.
В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение: нарушен е материалният закон-чл. 87 ал.3 ЗЗД във връзка с чл.79 ЗЗД .
От страна на пълномощника на ответника по касационната жалба се изпраща отговор на същата със становище за неоснователност.
С определение №65/12.02.2013 по настоящето дело е допуснато касационно обжалване на основание чл.280 ал.1. т.3 ГПК по въпросите: дали в случаите, когато цената по договор за продажба се определя по волята на страните както следва: част да се плати в брой, а друга част– чрез стойността на бъдещи СМР, които следва да се изпълнят от страна на купувача, неизпълнението на последните е основание за разваляне на договора.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение , след преценка на данните по делото и съобразно правомощията си по чл.290 и сл. от ГПК констатира следното:
За да постанови обжалваното решение , съдът е приел, че между страните по делото са сключени а 09.09.2003 г. два договора за продажба на два общински недвижими имота представляващи УПИ І и УПИ ІІ в кв.70а по ПУП на [населено място]. По силата на уговорките в чл.2 от договора във връзка чл.7.5 купувачът заплаща в една част от цената в брой, а за останалата се задължава да извърши в едногодишен срок от сключването на договора инвестиции в изграждането на тротоарна площ, [улица] като размерът на инвестициите следва да бъде не по-нисък от размера на 44 000 лева по единия и от 40 000 лева по другия договор. В договорите е уговорено и заплащането на неустойка за неизпълнение.
За да отхвърли исковете възивният съд се е позовал, че извършването на процесните инвестиции предполага предвиждането на съответните обекти: тротоарна площ, улица и паркинг в подробния устройствен план /ПУП/ и тъй като същият не е изменен от страна на [община], то налице е липса на необходимо съдействие от нейна страна, което представлява осъществена забава на кредитора по смисъла на чл.95 ЗЗД и освобождава длъжника от последиците на неговата забава.
По релевантните за спора правни въпроси:
От общата разпоредба на чл.87 ал.1 ЗЗД във връзка с ал.3 относно договори за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти следва, че при виновно неизпълнение на насрещно задължение по един двустранен договор , кредиторът може да иска разваляне по съдебен ред на договора. Следователно в случаите, когато насрещната престация по договор за продажба се определя по волята на страните както следва: част да се плати в брой, а друга част– чрез изпълнението на бъдещи СМР, които следва да се изпълнят от страна на купувача и стойността им е уговорена предварително в договора, неизпълнението на последните е основание за разваляне на договора.
По основателността на касационната жалба :
Касационната жалба е основателна.
Решаващият въззивен състав е приел, че след като промените в различните устройствени планове са нормативно уредени в ЗМСМА и ЗУТ изключително в компетентност на общината и в действащия ПУП липсва предвиждането на изграждане на паркинг и тротоарна площ в кв.70а , то липсва виновно бездействие представляващо виновно неизпълнение на ответника на поетите с двата процесни договора задължения за изграждането на двата инфраструктурни обекта като част от дължимата насрещна престация срещу придобиването по двата договора на правото на собственост върху двете дворни места-частна общинска собственост. Касае се за неоказване на съдействие от страна на кредитора, без което длъжникът не може да изпълни задължението си поето с договорите за изграждане на тротоар и паркинг и се прилага разпоредбата на чл.95 ЗЗД: кредиторът е в забава, което освобождава длъжника от последиците на неговата забава.
Настоящият съдебен състав не споделя правните изводи в обжалваното решение. В т.7.5 и в двата договора , купувачът-ответник се е задължил в едногодишен срок от сключването на договора да изгради тротоарна площ, [улица] по действащ план на уличната регулация, което е част и от самата оферта на ответника до общината. По делото липсват доказателства , че в този едногодишен срок купувачът е направил постъпки пред общината за съгласуването на инвестиционен проект , съгласно чл.141 ал.7 ЗУТ и въз основа на това да е поискал издаването на разрешение за строеж/чл.148 ал.4 ЗУТ/. Ако това беше предприето и е налице отказ от страна на главния архитект на [община], би могло да се обсъждат причините за това /липса на съответен устройствен план и прочие/ в контекста на забава на кредитора по чл.95 ЗЗД. Вносните документи за заплащане на такси за издаване на скици са едва от 25.08.2005 г., а и издаването на скици не е действие по предприемане на действия в изпълнение на задълженията на купувача по договора. Сключването на договор с изрично поети в него задължения на купувача да изгради тротоарна площ, [улица] по действащ план на уличната регулация предполага последващи действия по неговото добросъвестно изпълнение –аргумент от чл.20а ЗЗД-договорът има силата на закон за страните по него, а при липсата на съответното поведение на длъжника се презюмира вината му за това/ чл.81 ал.1 ЗЗД във връзка с чл.45 ал.2 ЗЗД/. Купувачът не само не доказва изпълнение на своите насрещни задължения или поне изразена готовност за това, но видно от съответните доказателства е предприел действия по продажбата му на трети лица. Следователно, в случая е налице виновно неизпълнение на ответника, което съгласно чл.87 ал.3 ЗЗД във връзка с чл.87 ал.1 ЗЗД е основание за разваляне на договорите за продажба, доколкото ответникът-купувач не е предложил изпълнение в хода на делото / чл.87 ал.3 предл.второ ЗЗД/ и неизпълнената част от задължението не е незначителна/ ал.4 на чл.87 ЗЗД/. С оглед изложеното обжалваното решение следва да се отмени като постановено в нарушение на материалния закон/ и искът по чл.87 ал.3 ЗЗД следва да бъде уважен изцяло от касационния съд, тъй като не се налага извършване на допълнителни процесуални действия по смисъла на чл.293 ал.3 ГПК.
В обжалваното решение липсват изложени съображения относно основателността на исковете за връщане на фактическата власт върху процесните общински имоти , тъй като не е обсъдено, дали ответната страна упражнява фактическата власт върху тях. Не е било предмет на обсъждане и възражението на ответника по чл.40 ЗЗД във връзка с доводите за договаряне от страна на пълномощника на купувача във вреда на упълномощителя при сключването на анексите към двата договора , в които е договорена неустойка за неизпълнение в тежест на ответника, каквато претенция е също предмет на спора по настоящото дело. Произнасянето по същество по тези въпроси релеванти за споровете по тези два иска за пръв път от страна на ВКС, би лишило страните от право на защита пред касационна инстанция, което налага по отношение на тези два иска решението да се отмени като процесуално незаконосъобразно/липса на мотиви/ и евентуално материално незаконосъобразно, с оглед частичната обусловеност на изхода по тях от този по иска по чл.87 ал.3 ЗЗД и делото да се върне на въззивния съд за произнасяне по споровете в тази част.
По отношение на разноските пред ВКС в настоящото производство : Приложим е чл.294 ал.2 ГПК.
Водим от горното ВКС, състав на второ търговско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение №3 от 13.02.2012 г. на АС-Бургас в.гр.д. № 304/2011 г..
РАЗВАЛЯ двата договора сключени на 09.09.2003 г. между [община]-гр.Ц. и И. К. К. ЕГН: [ЕГН] за продажба на общински недвижими имоти , съответно : дворно място УПИ-І кв.70а по ПУП-гр.Ц., понастоящем имот с идентификатор № 48619.501.249 и дворно място УПИ-ІІ кв.70а по същия ПУП сега с идентификатор № 48619.50.328 –частна общинска собственост , актувани съответно с акт за общинска собственост № 702 от 19.05.2003 г. и акт за общинска собственост №701 от 19.05.2003 г.
ВРЪЩА делото за разглеждане от друг състав на Бургаски апелативен съд в частта по исковете за предаване на фактическата власт върху имотите на [община] и за присъждане в нейна полза на 80 000 лева-неустойка.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.