5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 278
С., 25.04.2013 година
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в закрито заседание на шестнадесети април две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА
ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
при секретар
и с участието на прокурора
изслуша докладваното от съдията Росица Ковачева
т. дело № 780/ 2012 год.
Производството е по чл. 288 ГПК, образувано по касационна жалба на [фирма] – [населено място] срещу Решение № 621 от 17.04.2011 г. по гр.д.№ 3892/ 2011 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която е отменено Решение №4805 от 11.08.2011 г. по гр.д.№ 2073/2010 г. на СГС, с което са отхвърлени исковете и е постановено друго, с което [фирма]- [населено място] е осъдено да плати на Индерпал С. Бати – гражданин на Обеди – нено кралство Великобритания и С. И., съдебен адрес: [населено място], [улица], вх.1, ап. 6 – адвокат В.Д.: 78 108.03 лв., със законната лихва от 19.11.2009 г. – платена част от цена по сключен предварителен договор за продажба и 12 088.59 лв.- обезщетение за забавено плащане за периода 28.11.2008 г. – 23.02.2010 г., с оплакване за неправилност и необоснованост. В Изложение на основанията по чл. 280 ГПК жалбоподателят поддържа, че въпросът: допустимо ли е разширително тълкуване на клаузи на договор, в който страните изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът следва да бъде предаден чист от вещни тежести, е решен в противоречие с практиката на ВКС за тълкуване волята на страните съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД: Р. №89/17.07.2009 г. по т.д.№523/2008 г., Р.№137/25.06.2010 г. по т.д.№ 888/2009 г. и Пост.Пл.ВС №3/29.03.1973 г. – основание по чл. 280 ал. 1 т.1 ГПК. Жалбоподателят сочи, че по въпроса: учредяването на договорна ипотека преди датата на предаване на имота на купувача, нарушение ли е на Договора с оглед уговореното в чл. 4.1 и чл. 4.2, въззивното решение противоречи на: Р.№514/28.03.2011 г. по т.д.№ 513/2010 г. на САС, Р.от 23.03.2011 г. по гр.д.№885/2010 г. на САС, Р.по гр.д. №720/2010 г. на САС – основание по чл. 280 ал. 1 т. 2 ГПК. Жалбоподателят поддържа, че по въпроса: допуска ли се разваляне на договор, когато неизпълнената част е незначителна, решението противоречи на:Р.№102/03.08.2010 г. по т.д.№ 897/2009 г. на ВКС, Р. №999/24.10.1995 г. по гр.д.№737/1995 г. на ВКС и Пост.ПлВС №3/ 29.03.1973 г. – основание по чл. 280 ал. 1 т. 2 ГПК. Счита, че решаването на въпроса: учредяването на договорна ипотека от продавача – част от обичайната търговска практика, нарушение е ли е на договорните задължения, ако в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици, е от значение за точното прилагане на закона, тъй като допринася за осъвременяване на тълкуването на законодателната уредба с оглед изменения в законодателството и обществените условия, и допринася за развитие на правото поради необходимостта да се създаде съдебна практика, за да бъде тя осъвременена предвид настъпилите промени в законодателството и обществените условия – основание по чл. 280 ал. 1 т. 3 ГПК.
Ответникът по касационната жалба Ян Индерпал С. Бати – гражданин на Обединено кралство Великобритания и С. И., съдебен адрес: адвокат В.Д. – САС – ищец по делото и [фирма] – [населено място] – трето лице – помагач на страната на ответника, не изразяват становища по искането за допускане на касационно обжалване, нито по същество на жалбата.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като констатира, че решението е въззивно и с него, в обжалвана част, е отменено първоинстанционно решение, с което са отхвърлени осъдителни искове, които са уважени, цената на които не е до 10 000 лв., намира, че касационната жалба е допустима, подадена е в срок и е редовна.
Въззивният съд, за да отмени първоинстанционното решение в частта, с която са отхвърлени искове: за 78 108.03 лв. – платена част от цена по сключен Предварителен договор от 2007 г. за покупко – продажба на недвижим имот във в.к.„А. вали” и за 12 088.59 лв. – обезщетение за забавено плащане за периода 28.11.2008 г. – 23.02.2010 г., е изложил съображения, че са налице предпоставките на чл. 55 ал.1 пр. 3, вр. чл. 88 ал.1 ЗЗД за връщане на платените като покупна цена суми, съгласно клаузите на договора и отпадане на основанието за получаването им предвид развалянето му от ищеца. Съдът е изложил, че ответникът е неизправна страна – съгласно чл. 4.1 б.”б” от Договора се е задължил да продава имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки и с чл. 4.2 е поел задължение да не сключва каквито и да било сделки с имота без изричното съгласие на купувача и е уговорено право на купувача да развали едностранно договора. По съображения, че с нот. акт за учредяване на договорна ипотека от 08.11.2007 г. правото на строеж за процесния апартамент продавачът е ипотекирал в полза на [фирма], съдът е приел, че е нарушил чл.4.2 от Договора, като ипотеката до реализирането на правото на строеж тежи върху това вещно право, а след изграждане на сградата в груб строеж, когато правото на строеж се смята реализирано, ипотеката се пренася върху сградата и всички обособени обекти в нея, а в случая акт обр. 14 е съставен преди 8.11.2008 г., когато сградата е приета с акт 15. Съдът е заключил, че към датата на отправяне от купувача на нотариалната покана, съдържаща изявление за разваляне на договора, ипотеката е разпростирала действието си върху имота и ако по-късно е заличена – това не рефлектира върху надлежно упражненото право на разваляне. За неоснователни са възприети доводите на ответника, че няма увреждане на интереса на купувача, че неизпълнението е незначително и че не е даден срок за изпълнение, съгласно чл.87 ал.1 ЗЗД, като съдът е изложил, че страните сами в чл. 4.2 от Договора са уговорили, че сключването на каквито и да било сделки, отнасящи се до имота, без изричното съгласие на купувача, е основание за разваляне от купувача без срок за изпълнение, която клауза не е недействителна, тъй като не противоречи на императивни законови разпоредби – разпоредбата на чл. 87 ЗЗД е диспозитивна и страните са свободни да ограничат, да изключат приложението на чл. 87 ал. 4 ЗЗД и да уговарят разваляне без срок за изпълнение. Съдът е изложил, че ипотекирането на имота поражда потенциална опасност за купувача да не придобие собствеността или да придобие имот, обременен с ипотека, която опасност обуславя правния интерес за разваляне на договора, и тъй като договорът едностранно е развален и за продавача възниква задължение да върне получените суми на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД, исковете са уважени.
С оглед изложеното, релевантен за делото е изложеният от жалбоподателя материалноправен въпрос, свързан с формиране на решаващия извод на въззивния съд, че са налице предпоставките по чл. 55 ал.1 пр.3 ЗЗД за връщане от продавача на получените суми, като цена на имота, обещан с предварителния договор, като последица от валидно възникнало и надлежно упражнено от купувача потестативно право по чл. 87 ЗЗД за едностранно разваляне на договора,който въпрос с оглед данните по делото следва да се доуточни в смисъл: учредяването на договорна ипотека нарушение е ли е на договорните задължения на продавача, ако в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици. По този въпрос е създадена задължителна съдебна практика – решения на ВКС, постановени по чл. 290 ГПК и задължителни за долустоящите съдебни инстанции, в противоречие с която практика е постановено обжалваното решение: Р.№153/28.12.2012 г. по т.д.№ 1022/2011 г. на І т.о., Р.№231/13.02.2013 г. по т.д.№ 1268/2011 г. на ІІ т.о. и Р.№35/ 06.03.2013 г. по т.д.№ 74/2012 г. на ІІ т.о. В тези решения ВКС е приел, че при учредена от продавача по предварителен договор договорна ипотека върху обещания за продажба недвижим имот, евентуалните негативни последици за купувача биха били предпоставка за валидното упражняване на потестативното право на разваляне на договора по чл. 87 ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, ако съобразно конкретните клаузи на договора, ипотеката не е била заличена към момента на предаване на имота. Това разрешение е аргументирано със съображения, че предвидената в 4.2 от Предварителния договор обща забрана за продавача да не сключва без изрично предварително съгласие на купувача разпоредителни и ипотечни сделки с имота, следва да се разглежда в неразривна връзка със специалната клауза на чл. 4.1 б.”б”, с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Предвид уговореното от страните релевантният момент, към който следва да се преценява изправността на продавача по отношение на задължението по чл. 4.1.”б”, е този на предаване на имота. За да е налице виновно неизпълнение от продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл. 87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е заличено към момента на предаване на имота. С оглед създадената съдебна практика по този въпрос, касационно обжалване на решението следва да се допусне на основание чл.280 ал.1 т.1 ГПК.
Неоснователно е искането за допускане на касационно обжалване по останалите въпроси, които са относими към предмета на спора, но не са в очертаното от чл. 280 ал. 1 ГПК приложно поле на касационния контрол. Произнасянето по тези въпроси произтича изцяло от изводите, до които е достигнал въззивният съд след тълкуване на чл. 4.1 и 4.2 от Предварителния договор, а тълкуването на договора е израз на решаващата правораздавателна дейност на съда, която не може да бъде ревизирана по повод допускане на касационното обжалване в производството по чл. 288 ГПК, което жалбоподателят цели с поставените въпроси. Съгласно т.1 на ТР на ОСГТК на ВКС № 1/2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г., за да обоснове допускане на касационен контрол, правният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране на решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните доказателства. С поставените въпроси жалбоподателят обосновава твърдяни нарушения на материалния и процесуалния закон, затова тези въпроси съставляват основания за касационно обжалване по чл. 281 т.3 ГПК и не са основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ал.1 ГПК.
По изложените съображения Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА касационно обжалване на Решение № 621 от 17.04.2011 г. по гр.д.№ 3892/ 2011 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която е отменено първоинстанционното решение и са уважени исковете по чл. 55 ал.1 пр. 3 ЗЗД и по чл. 86 ал. 1 ЗЗД.
УКАЗВА на жалбоподателя да внесе по сметка на ВКС държавна такса 1803.92 лв., на основание чл. 18 ал. 2 т. 2 от Тарифата за ДТ в седемдневен срок от съобщението и да представи платежен документ, при неизпълнение на което задължение производството по делото ще бъде прекратено.
След внасянето на държавната такса делото да се докладва за насрочване.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: