2
Р Е Ш Е Н И Е
№ 35
гр. София, 06.03.2018 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на дванадесети февруари две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бойка Стоилова
ЧЛЕНОВЕ: 1. Мими Фурнаджиева
2. Велислав Павков
при секретаря Даниела Цветкова в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията Павков гр.д.№ 3057 по описа за 2017 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Н. М. С. против решение № 971/21.02.2017 г., постановено по гр.д.№ 795/2016 г. от състав на Окръжен съд – Благоевград.
Ответникът по касационната жалба [фирма] я оспорва, с писмен отговор. Ответникът по касационната жалба Я. В. не е представил писмен отговор.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 1084/21.11.2017 г. на състава на ВКС.
Материалноправен въпрос, обосновал допустимостта на каасационното обжалване е относно възможността дворното място, представляващо обща част, да се превърне в обикновена съсобственост с трети лица, непритежаващи смостоятелни обекти в сградата, изградена след сключването на предварителния договор за прехвърляне на идеални части, без изрично изразена воля от страните по договора.
По правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, състава на съда приема следното:
По въпроса, може ли едноличният собственик на сграда, притежаващ всички обекти на правото на собственост в нея, свободно да се разпорежда с обекти, които биха представлявали общи части по см. на чл. 38 ЗС при евентуално възникване на етажна собственост в същата сграда, е налице задължителна съдебна практика, а и трайно установена такава, която се споделя от настоящият състав на ВКС, обективирана в решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр.д. № 415/2010 г. на ВКС, І г.о., решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д. № 979/2009 г. на ВКС, І г.о., решение № 438 от 05.01.2012 г. по гр.д. № 987/2010 г. на ВКС, І г.о., решение № 280 от 18.03.2014 г. по гр.д. № 1718/2013 г. на ВКС, І г.о., постановени по реда на чл. 290 и сл. ГПК, решение № 1319 от 02.08.2005 г. по гр.д. № 695/2004 г. на ВКС, ІІ г.о. и др. Съгласно тази, установена съдебна практика, обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Дворът, извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона/чл. 63 ЗС/. Етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл. 38 ЗС. Преди възникване на етажната собственост – преди самостоятелните обекти в сградата да са разпределени в собственост на различни лица, меродавно за разпореждането с общите части е единствено решението на едноличния собственик на сградата. В хипотезата на чл.63 ЗС – когато сградата е построена въз основа на учредено право на строеж или е прехвърлена отделно от земята или по друг способ е учредена суперфициарна собственост. При липса на тези предпоставки /общо съгласие на собствениците и суперфициарна собственост/ мястото представлява обща част и правата на собствениците на отделни обекти в етажната собственост следва да се определят по реда на чл.40 ЗС. Правилото на чл.40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата от дворното място са различни от установените в чл.40 е нищожно поради противоречие със закона на основание чл.26, ал.1 ЗЗД.
По касационната жалба, състава на ВКС приема следното:
Съдът е приел, че съгласно чл. 12 от нотариален акт №8/2005 г. и чл.14 от нотариален акт №20/2005 г. ответниците се задължили „в срок от един месец след приемане на сградата и издаване на разрешение за ползване да прехвърлят по нотариален ред на Дружеството или на посочени от него лица, без заплащане на каквито и да било суми, идеални части от правото на собственост върху УПИ, съответстващи на идеалните части от общите части на сградата, които принадлежат към всеки отделен обект от сградата.“
Прието е, че сградата е въведена в експлоатация на 16.02.2011 г., съгласно Удостоверение №10/16.02.2011 г., издадено от [община], като уговорката, съдържаща се в чл. 12 и чл. 14 от нотариалните актове, следва да бъде изтълкувана като предварителен договор, т.е. като обещание, поето от прехвърлителите, че при изпълнение на строителството до фаза с издаден акт обр.15 за сградата и въвеждане в експлоатация, ще прехвърлят на приемателя на правото на строеж и изпълнител на задължението за строителство, идеални части от правото на собственост върху терена и ще си запазят правото на собственост върху останалите идеални части. Прието е, че видно от представените нотариални актове, въззивниците не са изпълнили доброволно поетото обещание да се разпоредят в полза на въззиваемия с идеални части от застроения поземлен имот. Съдът е приел в конкретния случай по пътя на тълкуването, че от съдържанието на договорите може да бъде извлечена действителната обща воля на страните, а именно обещанието на прехвърлителите, че след извършване на строителството на сградата ще прехвърлят на дружеството правото на собственост върху част от притежаваните от тях ид. ч. от дворното място.
Видно от твърденията на ищеца по исковата молба, ищецът е предявил иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като за него съществува задължение да прехвърли идеалните части от дворното място, върху което е построена сградата, на собствениците на индивидуални обекти в сградата. Тълкувайки съгласно разпоредбата на чл.20 ЗЗД разпоредбата на чл.14 от договора между страните, настоящия състав приема, че волята на страните е била да се прехвърлят идеалните части от дворното място, но по силата на договора, тези идеални части да се придобият от лицата, които са придобили право на собственост върху обособени индивидуални обекти в построената след сключването на договора сграда. Този извод се налага както от отразеното в цитираната клауза, съгласно което прехвърлянето следва да се извърши или на ищеца по делото или на посочени от него лица, така и от посоченото, че идеалните части, които следва да се прехвърлят, са посочени като съответствуващи на общите части, които принадлежат към всеки отделен обект от сградата.
Предвид изложеното и смисъла на разпоредбата на чл.14 от договора, ищецът има право да иска обявяване на окончателен договор /доколкото може да се приеме, че цитираната клауза има характер на предварителен договор/, единствено, ако е собственик на обособен обект в сградата и то за съответствуващите идеални части. Подобни твърдения в исковата молба липсват, напротив, твърдението на ищеца е, че е прехвърлил правото на строеж за отделните обекти в сградата на крайни купувачи, поради което настоящия състав приема, че предявения иск против ответника, обжалвал решението на въззивната инстанция в касационното производство, е неоснователен.
Доколкото не се налага извършването на нови процесуални действия, ВКС следва да постанови решение по съществото на спора, в горния смисъл, след отмяната на неправилното въззивно решение. В полза на касатора следва да се присъдят всички направени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК, общо в размер на 417 лева заплатени държавни такси по делото на всички инстанции, както и на процесуалния представител на касатора сумата 3675 лева адвокатско възнаграждение, определено по реда на чл.38 ЗА вр. чл.7, ал.2, т.4 от Наредба за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от горното, състава на ВКС
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 971/21.02.2017 г., постановено по гр.д.№ 795/2016 г. от състав на Окръжен съд – Благоевград в частта, с която е потвърдено решение №3341/01.06.2016 г. по гр.д.№ 934/2014 г. на Районен съд – Разлог по предявения от [фирма] против Н. М. С. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, както и в частта, с която Н. М. С. е осъден да заплати в полза на ищеца [фирма] съдебни разноски, като вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от [фирма] ЕИК[ЕИК] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], офис 4 против Н. М. С. с адрес [населено място], [улица], [жилищен адрес] иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, като неоснователен.
ОСЪЖДА [фирма] ЕИК[ЕИК] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], офис 4 да заплати на Н. М. С. с адрес [населено място], [улица], [жилищен адрес] на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата 417 /четиристотин и седемнадесет/ лева, а на адв. В. Л. П. на основание чл.38 ЗА вр. чл.7, ал.2, т.4 от Наредба за минималните размери на адвокатските възнаграждения сумата 3675 /три хиляди шестстотин седемдесет и пет/ лева.
Решението е окончателно.
Председател: Членове: 1. 2.