Р Е Ш Е Н И Е
№ 37
София, 04.04.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на шестнадесети март две хиляди и седемнадесета година, в състав:
Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
ГЕНИКА МИХАЙЛОВА
при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 3180 по описа за 2016 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Ф. Х. С., М. Ф. Х., Н. Ф. Х. и Ш. Ф. С. /последните трима конституирани на мястото на починалата Р. А. С./ срещу решение № 22 от 04.02.2016 г. по в. гр. д. № 703/2015 г. на Шуменския окръжен съд, с което е бил уважен предявен срещу жалбоподателите иск по чл.108 ЗС за собственост на жилищна сграда, навес и изба, находящи се в [населено място], [община], област Шумен.
Основното оплакване на жалбоподателите е за това, че съдът неправилно е тълкувал предмета на договора за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 125/2008 г., поправен с нот.акт №194/2008 г., с който ищецът В. Х. Х. е обосновал своя иск. Според тях процесните сгради са извън предмета на продажбата по този договор. Позовават се и на придобивна давност за същите сгради, удостоверена с нотариален акт №158/2014 г.
С определение № 615 от 19.12.2016 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за необходимостта в определени случаи при разглеждане на искове за собственост да се тълкува по правилото на чл.20 ЗЗД волята на страните, изразена в договори, от които произтичат спорните права.
По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:
Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, съдържат подробно описание на тези имоти с всичките им индивидуализиращи белези – вид на имота, местонахождение, означение по кадастралната карта /или друг план/, площ, съседи и др. В определени случаи обаче може да възникне съмнение за действителния предмет на договора. Най-често това са случаите, при които се прехвърля право на собственост върху застроен имот, без в договора изрично да е посочено, че заедно със земята се прехвърля и съществуващата върху нея сграда или сгради. В тези случаи в съдебната практика е изразено разбирането, че щом като продавачът не е изключил изрично от продажбата сградите, които се намират в прехвърляния имот, те също са предмет на прехвърлителната сделка – решение № 756/17.03.2070 г. по гр. д. № 133/1970 г. на ВС, І ГО; решение № 529/09.07.2010 г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, І ГО и др. Същевременно в последното решение е направена уговорката, че във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване на нотариалния акт по реда на чл.20 ЗЗД. Необходимостта от тълкуване на договора е разгледана и в решение № 370 от 06.07.2009 г. по гр. д. № 994/2008 г. на ВКС, І ГО, в което е прието, че когато в договора няма изрична уговорка за запазване на собствеността върху сградата, но от обстоятелствата по делото следва, че тя не е била предмет на договаряне, нито изрично, нито по подразбиране чрез включване на стойността и в уговорената цена на имота, презумпцията на чл.92 ЗС следва да се счита оборена. Същевременно в други решения на ВКС са дадени насоки за начина на тълкуване на договорите за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот. Така в решение № 1/24.07.2010 г. по гр. д. № 777/10 г. на ВКС, І ГО е прието, че тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора, както и според обкръжаващите сключването на договора факти, други сделки между страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната воля. Сходни са и разсъжденията в решение № 349 от 21.05.2012 г. по гр. д. № 453/2010 г. на ВКС, І ГО.
По настоящото дело, въпреки че се е позовал на решение №529/09.07.2010 г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, І ГО, въззивният съд не е извършил тълкуване по чл.20 ЗЗД на договора за покупко-продажба, оформен с нотариален акт № 125/2008 г., поправен с нот.акт №194/2008 г., от който ищецът В. Х. черпи права. Позовал се е и на презумпцията на чл.92 ЗС, въпреки че по делото има достатъчно данни, които да насочат съда към извод, че тази презумпция е неприложима и че предметът на спорната покупко-продажба не включва процесните сгради. По този начин въззивният съд е действал в противоречие с посочената практика на ВС и ВКС, която настоящият състав счита за правилна и относима към настоящото дело.
По съществото на касационната жалба:
С обжалваното решение състав на Шуменския окръжен съд е потвърдил решение № 1703/27.10.2015 г. по гр. д. № 2865/2014 г. на Шуменския районен съд, с което е бил уважен предявеният от В. Х. Х. срещу Ф. Х. С., М. Ф. Х., Н. Ф. Х. и Ш. Ф. С. иск по чл.108 ЗС – признато е за установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на жилищна сграда с площ от 82 кв.м., навес без оградни стени с площ от 13кв.м., построени в поземлен имот № 000409 по плана на [населено място], [община], област Шумен, както и стая, представляваща избено помещение, пригодено за живеене, прилежащо към описаната жилищна сграда, но попадащо в съседния имот № 000408, и ответниците са осъдени да предадат на ищеца владението на описания имот.
Въззивният съд е приел, че Х. С. Х. и Ф. М. Х., родители на ищеца В. и на първия ответник Ф., са продали с нотариален акт №125 от 18.12.2008 г., поправен с нотариален акт №194/22.12.2008 г. на ищеца В. Х. Х. собствения си имот, находящ се в [населено място], [община] и представляващ жилищна сграда, стопански постройки, навес с оградни стени и гараж, както и поземлени имоти № 000408 с площ от 1,219 дка и № 000409 с площ от 0,609 дка, които съответстват на бивш имот №287 с площ от 2100 кв.м., намиращи се извън регулационния план на [населено място]. Прието е, че описаната земя и жилищна сграда са възстановени по реда на ЗСПЗЗ. Същевременно в описаните имоти има и втора жилищна сграда. Съдът е приел, че В. Х. е придобил собствеността на двете жилищни сгради, независимо от това, че в нотариалния акт, с който се легитимира като собственик, е описана само една от тях. Позовал се е на разпоредбата на чл.92 ЗС, като е приел, че с прехвърлянето на земята ищецът е придобил собствеността на всички сгради, които са били построени върху нея, включително и процесната, след като не е било уговорено друго. Този извод съдът е подкрепил с позоваването на решение № 529/09.07.2010 г. по гр.д.№1129/2009 г. на ВКС, І ГО. Прието е също, че по делото няма данни ответниците да са строили процесната сграда въз основа на учредено в тяхна полза право на строеж. Те владеят тази сграда без правно основание, тъй като с влязло в сила решение е бил отхвърлен предявеният от Ф. и съпругата му Р. срещу В. иск по чл.124, ал.1 ГПК за собственост на същата сграда въз основа на изтекла придобивна давност. Затова не е зачетен техният нотариален акт по обстоятелствена проверка № 158/2014 г. и е уважен предявеният в настоящото производство иск по чл.108 ЗС. Съдът е отказал да разгледа възражението за нищожност на пълномощното, с което е изповядана продажбата по нотариалния акт, от който черпи права ищецът, тъй като то не е направено своевременно.
Решението е неправилно.
Нотариалните актове за покупко-продажба, с които ищецът се легитимира като собственик, имат за предмет два поземлени имота № 000408 и № 000409; една жилищна сграда, както и стопански постройки. По делото е изяснено, че в продадените поземлени имоти има две жилищни сгради – една в ПИ № 000408 и друга – в ПИ № 000409. Продавачите Х. и Ф. не са уточнили коя от двете сгради прехвърлят, нито изрично са изключили една от тях от продажбата. Независимо от това, по делото са събрани достатъчно доказателства, които дават възможност да се изтълкува тяхната воля, при спазване правилото на чл.20 ЗЗД и разгледаната по-горе практика на ВКС по прилагането му. Изяснено е по делото, че първоначално в имота на Х. и Ф. е имало само една жилищна сграда, в която те са живели и която попада в частта, означена като ПИ № 000408. В същия имот № 000408 има и множество стопански постройки и гараж. През 1971 г. Х. и Ф. са се снабдили с нотариален акт за собственост, който е описан като приложение към нотариалния акт №125 от 18.12.2008 г., с който са продали имота на сина си В.. Към 1971 г. в имота е имало само една жилищна сграда. През 1983г. синът им Ф. е построил без отстъпено право на строеж нова жилищна сграда, която попада в ПИ № 000408. В тази сграда е останал да живее Ф. със семейството си, а в старата жилищна сграда в имот №000408 са продължили да живеят неговите родители и синът им В.. Родителите не са оспорвали правата на своя син Ф. върху построената от него сграда. Нещо повече, видно от приетата по делото справка по лице от Службата по вписванията в [населено място], на 10.06.2005 г. е вписана продажба, при която продавачите Х. С. С. и Ф. М. Х. са продали на ответника Ф. Х. С. 1/3 ид.част от целия си имот с площ от 2100 кв.м. /имоти № 000408 и № 000409/, ведно с къща и стопански постройки. Самият нотариален акт също е представен по делото, но не е приет от съда поради процесуална преклузия. Едва през 2008 г., след приключилото производство по чл.11, ал.2 ЗСПЗЗ и последващото решение на ОСЗ, Х. и Ф. са продали на другия си син В. двата поземлени имота и една от сградите, както и стопански постройки и гараж.
При тези данни следва да се приеме, че волята на Х. и Ф., изразена в нотариалния акт от 2008 г., на който се позовава ищецът, е била да му продадат само онази къща в имот № 000408, в която те са живели, както и намиращите се в същия имот стопански постройки и гараж. Другата къща в имот № 000409 те вече са продали през 2005 г. на другия си син Ф., затова тя е изключена от предмета на втората продажба по нотариалния акт от 2008 г. Същото важи и за обслужващите стопански постройки, които се намират в имот № 000409. Воденото от Х. и Ф. през 2007 г. производство по чл.11, ал.2 ЗСПЗЗ и последващото решение на ОСЗ за възстановяване на собствеността върху имоти № 000408 и № 000409 по никакъв начин не се отразява на собствеността върху жилищните сгради в тези имоти, макар една от тях /отново неуточнена/ да е вписана в петитума на исковата молба по чл.11, ал.2 ЗСПЗЗ и съответно – в съдебното решение по спора. Жилищните сгради не са предмет на реституция по ЗСПЗЗ и въпросното съдебно решение по никакъв начин не влияе върху правото на собственост върху тях. И на последно място – спорното избено помещение, макар да попада в имот № 000408, реално е част от сградата, намираща се в съседния имот № 000409, тъй като според заключението на вещото лице в него се влиза единствено от тази сграда, т.е. налице е хипотезата на чл.97 ЗС.
По изложените съображения следва да се приеме, че продажбата по нотариалния акт от 2008 г., на която се позовава ищецът, не включва процесните сгради и помещения и той не може да се легитимира като техен собственик. Като е уважил иска по чл.108 ЗС за тези сгради, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено и спорът да се разреши съобразно изводите на настоящата инстанция, като искът по чл.108 ЗС бъде отхвърлен.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че влезлите в сила съдебни решения, с които са отхвърлени искове на Ф. С. срещу В. Х. за същата жилищна сграда, находяща се в имот № 000409, която е предмет и на настоящото дело, формират сила на пресъдено нещо за собствеността на Ф. С., затова не представляват процесуална пречка за водене на настоящото дело, което има друг предмет – правото на собственост на В. Х..
С оглед изхода на делото, на ответника следва да бъдат присъдени и разноските за всички инстанции – 888 лв., от които 808 лв. за първата, 25 лв. за втората и 55 лв. за третата инстанция.
Воден от изложеното, ВКС, І ГО,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 22 от 04.02.2016 г. по в. гр. д. № 703/2015 г. на Шуменския окръжен съд и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. Х. Х. от [населено място], [община], [улица] срещу Ф. Х. С. от [населено място], [община], [улица], М. Ф. Х. от [населено място], [улица] , Н. Ф. Х. от [населено място], № 6 и Ш. Ф. С. от [населено място],[жк], зона В, [жилищен адрес] иск по чл.108 ЗС за установяване на собствеността и предаване владението върху ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 82 кв. м., представляваща жилищна сграда с площ от 64,70 кв. м., състояща се от две стаи, баня, килер и постройка с допълващо застрояване – остъклено преддверие със застроена площ от 17,30 кв.м.; НАВЕС без оградни стени със застроена площ от 13 кв. м., построени в поземлен имот № 000409 с площ от 609 кв. м. по плана на [населено място], при съседи: имот № 000408, имот №000353, имот № 000425, имот № 000417 и имот № 000423, както и СТАЯ, предназначена за избено помещение, пригодено за живеене, построена в имот № 000408, прилежащо към сградата в имот № 000 409.
ОСЪЖДА В. Х. Х. да заплати на Ф. Х. С. М. Ф. Х., Н. Ф. Х. и Ш. Ф. С. сумата от 888 лв. разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: