РЕШЕНИЕ № 349
гр.София, 25.05. 2009 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на шестнадесети април две хиляди и девета година в състав:
Председател: Добрила Василева
Членове: Гълъбина Генчева
Ерик Василев
при участие на секретаря Емилия Петрова като разгледа докладвано от съдия Ерик Василев гражданско дело 298 по описа за 2008 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по §2, ал.3 от ПЗР на ГПК, във връзка с чл.218а, ал.1, б”а”ГПК(отм.).
Образувано е по касационна жалба на Ж. И. Д. срещу решението на Окръжен съд-гр. Велико Т. от 08.11.2007 г., по гр.д. № 677/2007 г., с което е оставено в сила решение от 06.06.2007 г., по гр.д. № 2055/2006 г. на Районен съд- гр. В. и е уважен предявеният иск за обявяване на сключения предварителен договор от 15.09.2006 г. за продажба на недвижим имот, находящ се в гр. В., ул.”В” № 23, а именно: източен апартамент на първи етаж от триетажна жилищна сграда, построен в УПИ *, в кв.32, по ПУП на гр. В., одобрен със заповед № 390-4-17/2003 г. от кмета на града, заедно с 1/6 идеална част от общите части на сградата и от дворното място, на основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите.
Ответниците по касационната жалба Д. И. Д. и М. Т. А. Г. не са депозирали писмен отговор и не вземат становище.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, намира жалбата за процесуално допустима, а при проверката на обжалваното решение, с оглед изискванията на чл.218ж ГПК (отм.), за да се произнесе по нейната основателност взе предвид следното:
Окръжният съд е приел, че страните са обвързани от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.09.2006 г., по силата на който Ж. И. Д. и Д. И. Д. са се задължили пред М. Т. А. Г. да й прехвърлят правото на собственост върху техен апартамент в гр. В. срещу заплащане цена в срок до 30.10.2006 г. Прието е, че сключеният договор е в писмена форма, с конкретно индивидуализиран обект на договаряне и насрещно задължение за плащане на определена цена, което не се оспорва от страните, поради което няма пречка предварителния договор за продажба на недвижим имот да се обяви за окончателен. Направеното възражение за нищожност на сключения договор, поради противоречието му с чл.29, ал.1 от Закона за собствеността, с оглед статута на „чужденец”, който има купувача при подписване на договора през 2006 г. е прието за неоснователно, тъй като предмет на прехвърлителната сделка е прехвърляне собствеността върху обект на етажна собственост, а продажбата на идеална част от земята, върху която е построена сградата, има акцесорен характер и следва собствеността на жилището.
За да формира крайните си изводи, въззивният съд е посочил, че ищцата е изправна страна по сключения предварителен договор от 15.09.2006 г., поради което няма пречка да се уважи предявения иск и договора да се обяви за окончателен.
Касационната жалба на Ж. И. Д., чрез адвокат Д, срещу решението на Окръжен съд-гр. Велико Т. , по гр.д. № 677/2007 г., съдържа оплаквания за неправилност и незаконосъобразност, поради нарушения на материалния закон и допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, като се твърди, че неправилно е тълкуван материалния закон, което е довело до погрешните правни изводи на решаващия състав.
Жалбата е неоснователна.
Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно. Поставеният за разглеждане правен спор е във връзка с упражняване правото на ищеца да поиска обявяване на договора за окончателен и по него се е произнесъл въззивния съд, което обуславя допустимостта на съдебното решение.
Правилно и в съответствие със съдопроизводствените правила въззивният съд е установил фактическите обстоятелства по делото във връзка с валидността на сключения договор и е направил законосъобразни правни изводи. С предварителния договор за продажба на недвижим имот от 15.09.2006 г., ответниците са се задължили да прехвърлят възмездно в полза на ищцата притежавания от тях апартамент, находящ се в сградата на гр. В., ул.”В” № 23. С. на договора е до 30.10.2006 г., като не се оспорва изпълнение на задълженията от купувача, който има статут на чужденец в Република България. Спорният въпрос е за валидността на прехвърлителната сделка в частта, в която собствениците са се задължили да продадат 1/6 идеална част от дворното място, в което е построена сградата и продаваемия апартамент. Действително, към датата на сключване на предварителния договор са действали нормите на чл.22 от Конституцията на Република България (КРБ) и чл.29, ал.1 от Закона за собствеността (ЗС), според които чужденците не могат да придобиват право на собственост върху земя в страната, освен при наследяване по закон. С изменението на разпоредбата на чл.22, ал.1 от КРБ (ДВ, бр.18/2005 г.), в сила от датата на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Е. съюз, т.е. след 01.01.2007 г., чужденците могат да придобиват право на собственост в страната при условията на същия договор, в който изрично е посочено, че граждани на държавите-членки и граждани на държавите, страни по С. за Е. икономическо пространство, които законно пребивават в България, са извън обхвата на каквито и да било норми или процедури, различни от тези, прилагани към български граждани. Следователно, нормите свързани с разрешителния режим за придобиване право на собственост от чужденци, не се прилагат за граждани на държавите-членки след влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Е. съюз.
От друга страна, действащият към датата на сключване на договора от 15.09.2006 г. между страните разрешителен режим е приложим единствено когато се придобива право на собственост върху земя, т.е. изразеното съгласие за покупката на земя да е свързано с непосредственото й прехвърляне. Сключеният предварителен договор, макар и да създава облигационни задължения за бъдещата продажба, респективно за покупката на жилище и идеална част от земята, върху която е построена сградата, няма вещно-прехвърлителен ефект, поради което валидността на сключената сделка следва да се преценява към датата на прехвърляне на собствеността, а не при постигане на съгласие за сключването й в по-късен момент. В този смисъл са правилни изводите на въззивния съд, че няма противоречие с императивни правни норми, което да опорочава сключения договор и да води до неговата нищожност. Несъстоятелно е и оплакването на касатора, че представителната власт на лицето представляващо ищцата в съдебното производство, подписало исковата молба не е достатъчно, за да се осъществи валидно прехвърляне на недвижим имот по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД. Изложеното по-горе за равното третиране на българските граждани и лицата от страните-членки във връзка с приложението на правните норми и процедури важи в пълна степен и за достъпа до правосъдие. Законосъобразно е прието от въззивния съд, че страните са надлежно представлявани и валидно обвързани от предварителния договор, чийто предмет съдържа съществените елементи на окончателната сделка, с оглед на което е уважен предявения иск.
Предвид изложеното, обжалваното решение е постановено в съответствие на материалния закон и при липса на допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила, поради което следва да бъде оставено в сила.
Воден от изложеното и на основание чл.218ж, ал.1, изр.2 ГПК (отм.), Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение
РЕШИ:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 427 от 08.11.2007 г., по гр.д. № 677/2007 г., на Окръжен съд-гр. Велико Т.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
1.
ЧЛЕНОВЕ:
2.