О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 488
гр. София, 23.06.2015 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на тридесети април през две хиляди и петнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА КОСТОВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА
като изслуша докладваното от съдия Костадинка Недкова т. д. N 3200 по описа за 2014г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
Образувано е по жалба на [фирма], [населено място], срещу решение от 30.06.2014г. по т. д. № 120/2014г. на Окръжен съд – Монтана, с което след частична отмяна на решение от 17.02.2014г. по гр. д. № 582/2010г. на Районен съд – Монтана, са уважени предявените от Г. В. М. и Е. В. М. искове с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.236, ал.2 ЗЗД за освобождаване и предаване владението на недвижим имот – едноетажна масивна сграда, представляваща сервиз за битова електротехника, със застроена площ от 30 кв.м.; за заплащане на обезщетение за неправомерно ползване на имота в размер на 3270 лева за периода от 21.03.2009г. до 04.11.2010г.; за заплащане на помесечно обезщетение в размер на сумата 168 лева от завеждане на исковата молба – 04.11.2010г. до предаването на имота, ведно със законна лихва върху претендираните суми до окончателното им заплащане.
В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно, поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, а в частта, с която се присъжда обезщетение за бъдещ период – решението е недопустимо. Допускането на касационното обжалване се основава на критерия по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Ответниците по жалбата излагат съображения за липса на предпоставките за допускане на касационното обжалване, като при допускането му се иска отхвърляне на жалбата, като неоснователна..
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че Е. Г. / дядо на ищците/ е сключил с ответника по исковете – настоящ касатор на 20.01.2008г. договор за наем, с който е предоставил временно ползване на собственото си помещение с полезна площ от 20 кв.м., намиращо се на [улица], за срок от 01.02.1998г. до 31.12.2000г., като наемателят направи необходимите подобрения за своя сметка, да съхранява и опазва имуществото в добър вид, за което действие няма да плаща наемна цена до договорения срок, а след този срок наемната цена се договаря допълнително. Предвидено е, че договорът може да бъде прекратен преди изтичане на договорения срок по взаимно съгласие на двете страни, като договорът продължава своето действие след изтичане на договорения срок, ако една от страните не предяви писмено предупреждение най –малко един месец преди изтичане на срока. На 07.09.2000г. наемодателят, Е. Г., е сключил със съпруга на ответничката, А. Д., предварителен договор относно същия търговски обект за сумата 6500 лева, заплатена изцяло, като в договора е предвидено, че продавачът предава владението и ползването на имота на купувача в деня на подписване на договора. На същата дата купувачът е сключил договор без нотариална заверка на подписите за предоставяне ползването на имота на ответничката, действаща като едноличен търговец, безвъзмездно и безсрочно. С констативен нотариален акт от 29.12.2000г. продавачът по предварителния договор е признат за собственик на недвижимия имот. Искът по чл.19, ал.3 ЗЗД на купувача за обявяване на предварителния договор за окончателен е отхвърлен, поради погасяване по давност, с влязло в сила решение на 10.06.2010г. По време на производството по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД на 01.12.2008г. продавачът по предварителния договор е дарил процесния имот на внучките си – ищци по настоящото дело. С влязло в сила решение на 19.01.2012г. са уважени исковете по чл.135 ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.3-то ЗЗД на купувача по предварителния договор, като по отношение на него договорът за дарение е обявен за недействителен, а продавачът по предварителния договор е осъден да върне заплатената продажна цена от 6500 лева, поради разваляне на този договор от купувача. На 21.02.2009г. ищците по настоящото дело уведомили ответничката за договора за дарение и позовавайки са на договора за наем от 20.01.1998г., я поканили да заплаща 500 лева месечна наемна цена и да сключи нов договор за наем, като при неприемане на предложението са заявили, че ще считат поканата за едномесечно предизвестие за прекратяване на наемния договор. Въз основа на така приетата фактическа обстановка, въззивният съд е извел, че ответничката от 1997г. до настоящия момент ползва магазина, предмет на исковата молба. Изложени са съображения, че договорът за наем е действителен, тъй като е постигнато съгласие между страните относно обекта и цената – в случая срещу извършване на ремонт, до изтичането на срока, за който е сключен – 31.12.2000г. Въззивният съд се е позовал на липсата на писмено предупреждение най – малко един месец преди изтичане на срока на договора, от която е изведено трансформиране на договора в безсрочен сред изтичането на срока му. Липсват доказателства страните да са прекратили договора за наем по реда на чл.238 ЗЗД след изтичане на срока му -31.12.2000г. до 2008г., когато наемодателят е дарил процесният недвижим имот на ищците. Тъй като наемното правоотношение не е било прекратено към момента на прехвърлянето на имота и имотът към този момент е бил във фактическата власт на наемателя, според решаващия състав, наемният договор, на основание чл.237, ал.2, пр.2-ро ЗЗД, е задължителен за приобретателите като такъв без определен срок. След изтичане на срока на договора за наем не е постигнато съгласие за наемната цена на договора, за която е предвидено, че следва да се договори допълнително, като ответничката е продължила установената фактическа власт върху имота без да заплаща наем, поради което ищците са изпратили едномесечно предизвестие за прекратяване на договора по реда на чл.238 ЗЗД с покана, връчена на 20.02.2009г., като с изтичането на 21.02.2009г. на предизвестието договорът се счита за прекратен. Наемателят не е изпълнил задължението си по чл.233, ал.1 ЗЗД да върне наетия имот. Според въззивния съд, въпреки отбелязването в предварителния договор, че продавачът предава на купувача владението и ползването на имота, това реално не е извършено, купувачът не е получил владението върху имота, поради сключения за него предхождащ договор за наем, който не е бил прекратен. За неоснователно е прието и възражението на касаторката, че владее имота на основание договор за предоставяне на ползването на имота от 07.09.2009г., сключен между нея и купувача по предварителния договор, тъй като е сключен между наемателя и трето лице, заявяващо вещни права върху наетия имот, по който наемодателят не е страна по този договор, не го обвързва. Изложени са и съображения, че след прекратяване на наемното правоотношение, наемателят ползва имота без правно основание, поради което дължи обезщетение в размер на средния пазарен месечен наем за други процесни имоти за периода, вкл. по 168 лева месечно за периода от завеждането на исковата молба до окончателното плащане.
Допускането на касационното обжалване е обосновано с твърдението, че въззивното решение съдържа произнасяне по значимите за изхода на делото правни въпроси: „/1/ Налице ли са основните задължителни елементи на договора за наем при уговорка за извършване на подобрения и опазване на имота от страна на ползвателя и представлява ли тя наемна цена?; /2/ Дали характерът на договора трябва да се преценява и квалифицира по съдържанието на неговите клаузи или по заглавието и именуването на страните?; /3/ С какви доказателствени средства може да се доказва предаването на владението върху недвижим имот, достатъчно ли и простото съгласие на предаващия и приемащия за установяване на предаването на владението, съществуването на действащ договор за наем пречи ли на наемодателя при сключването на предварителния договор за продажба на наетия имот да предаде реално владението на имота на купувача, който да осъществява владението чрез държател – наемател?; /4/ могат ли страните да прекратят договора за наем и по друг начин, различен от уговореното в договора, включително чрез предаването на владението от наемодателя на купувача по сключен между двамата предварителен договор и последващо на същата дата сключване на друг договор за ползване на имота между наемателя и купувача по предварителния договор и при решаване на спора за прекратяването на договора за наем следва ли действията на страните да се обсъждат в тяхната взаимовръзка и поредност?; /5/ При какви условия може да се приложи разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД за продължаване на договора като безсрочен и в частност необходимо ли е наемодателят и наемателят да имат намерението и съзнанието, че ползването продължава на същото основание – сключения договор за наем, а не на друго основание – сключен друг договор?; /6/ Длъжен ли е съдът при решаване на делото на обсъди изцяло и всички доказателства по делото и установени обстоятелства поотделно и в тяхната съвкупност и логическа връзка?; /7/ Може ли диспозитивните документи, какъвто е договорът, да са неверни и има ли процесуалното право съдът да откаже да признае за верни фактите, заявени от страните по един договор. В случая има ли право съдът да тълкува клаузата за предаване на владението в предварителния договор от 07.09.2000г. не съобразно изявената от страните воля и да я тълкува като приеме за невярно заявеното, че владението е предадено от Г. на купувача Д., при липса на оспорване на документа от ищците?; /8/ Относно допустимостта на иска по чл.236, ал.2 ЗЗД – за заплащане на обезщетение в бъдеще, считано от 04.11.2010г. в размер на 168 лева.” Касаторът се позовава на допълнителните предпоставки по чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК.
На първо място, в частта за присъждане помесечно обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД в размер на сумата 168 лева от завеждане на исковата молба – 04.11.2010г. до предаването на имота, ведно със законна лихва върху тези суми до окончателното им заплащане, касационното обжалване следва да бъде допуснато с оглед евентуална недопустимост на решението във връзка с приложението на чл.124, ал.2 ГПК само по отношение на възникнали задължения с ненастъпила изискуемост.
Настоящият състав намира, че е налице хипотезата на чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на решението, по конкретизирания, съобразно т.1 от Тълкувателно решение № 1/ 19.02.2010г. по тълк.д. №1 /2009г. на ОСГТК на ВКС, материалноправен въпрос „ За да е налице сключен договор за наем, следва ли страните по него да постигнат съгласие относно възнаграждение за ползване на вещта и как може да бъде уговорена наемната цена?”, за проверка за съответствие на въззивното решение с постановеното по реда на чл.290 ГПК решение № 238 / 04.09.2013г. по т.д. № 123/2011г. на ВКС, II ТО.
Отговорите на останалите поставени от касатора въпроси, са предпоставени от отговора на посочения по-горе въпрос, поради което по отношение на тях не следва да бъде допуснато касационното обжалване.
На основание чл.18, ал.2, т.2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, касаторът следва да внесе по сметката на ВКС държавна такса в размер на 105,40 лева.
Водим от горното и на основание чл.288 от ГПК, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение от 30.06.2014г. по т. д. № 120/2014г. на Окръжен съд – Монтана.
УКАЗВА на касатора, [фирма], [населено място], в едноседмичен срок от съобщението да представи по делото вносен документ за внесена по сметката на ВКС държавна такса в размер на 105,40 лева, като при неизпълнение на указанието в срок, производството по жалбата ще бъде прекратено.
След представяне на вносния документ делото да се докладва на Председателя на I ТО за насрочване в открито съдебно заседание, а при непредставянето му в указания срок – да се докладва за прекратяване.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.