3
Р Е Ш Е Н И Е
№ 5
гр. София, 06.02.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и седми януари две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева
ЧЛЕНОВЕ: 1. Василка Илиева
2. Велислав Павков
при секретаря Ани Давидова в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията Павков гр.д.№ 641 по описа за 2019 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. С. Д. против решение №1823/05.11.2018 г., постановено по гр.д.№ 1612/2018 г. от ІV-ти състав на Окръжен съд – Варна.
Ответникът по касационната жалба я оспорва, с писмен отговор. В открито съдебно заседание, страните не се явяват и не изпращат представители.
Касационното обжалване е допуснато с определение на състав на ВКС, постановено на 18.09.2019 г.
Правен въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване е свързан с тълкуването на общата воля на страните по договора, съгласно разпоредбата на чл.20 ЗЗД.
По отговора на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, ВКС приема следното:
Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те. Това разрешение на правния въпрос е дадено с цитираното в определението по чл.288 ГПК решение № 430/20.01.2015 г., постановено по гр.д.№ 1673/2014 г. на ІV гр.отд. на ВКС, както и с решение № 347/11.10.2011 на Върховния касационен съд, Четвърто гражданско отделение по гр.д. № 290/2010 г. и др., което разрешение се споделя и от настоящия състав на ВКС.
По касационната жалба, ВКС приема следното:
Спорно по делото между страните е, дали продавача по предварителния договор е поел задължение в срок до 30.11.2017 г. да предприеме действия, въз основа на които до посочената по-горе дата да се заличи учредената върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор ипотека, като в тази връзка се спори налице ли е виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача и следователно дали е възникнало правото на купувача да го развали и до получи даденото капаро в двоен размер, каквато е исковата претенция.
С предварителния договор, продавача е поел задължение в срок до 30.11.2017г. да предприеме необходимите правни действия за заличаване на договорна ипотека, учредена във формата на нотариален акт на 18.07.2017г., с която е бил обременен имота. Тълкувайки клаузите на договора, съгласно разпоредбата на чл.20 ЗЗД, целта на купувача по предварителния договор е била да придобие собствеността върху недвижимия имот, свободен от тежести, като извън цитираното по-горе задължение на продавача, в тази насока следва да се вземе предвид и поетото задължение на продавача до окончателното изповядване на сделката да не продава /заменя имота на /с трето лице, да не сключва с други лица предварителни договори, договори за наем, ипотека, възбрана, ограничени вещни права на трети лица или да извършва други действия, вкл. завеждане на искови молби, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост. Тези обстоятелства и клаузи на договора водят до извод, че продавача е поел задължението да предприеме действия по заличаването на ипотеката, като в случая е без значение обстоятелството, че кредитополучателя по кредита, обезпечен с договорната ипотека върху недвижимия имот е трето лице, а не продавача по сделката. Не се спори по делото, че до посочената в договора дата, ипотеката върху недвижимия имот не е била заличена, като с оглед приетото по-горе, налице е виновно неизпълнение от страна на продавача по предварителния договор на това поето задължение, което от своя страна е предоставило правната възможност на купувача да развали договора, от която той се е възползувал. Безспорно се установява, че нотариална покана, съдържаща изявлението на купувача за прекратяване на договора, е връчена на продавача на 11.12.2017г.. Липсва поето задължение от страна на купувача за заплащане на цялата цена на имота, като едва след това да се заличи вписаната ипотека.
Предвид изложеното, настоящият състав на ВКС приема, че е налице виновно неизпълнение от страна на продавача по предварителния договор, същият е развален от изправната страна по договора – купувача по предварителния договор и на основание чл.93, ал.2 ЗЗД дадения задатък се дължи в двоен размер така, както се претендира от ищеца по делото – 18189,22 лева. Доколкото не са налага извършването на нови процесуални действия по делото, следва да се постанови ново решение по съществото на спора, с което се уважи предявения иск, след отмяна на въззивното решение.
В полза на ищеца по делото следва да се присъдят всички направени по делото разноски, в размер на 3741,27 лева /отчитайки направеното пред първоинстанционния съд възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение/, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Водим от горното, състав на ВКС, ІV гр.отд.
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №1823/05.11.2018 г., постановено по гр.д.№ 1612/2018 г. от ІV-ти състав на Окръжен съд – Варна, като вместо него постановява:
ОСЪЖДА Г. Т. С. от [населено място], ЕГН [ЕГН],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Д. С. Д. от [населено място],[жк], ет.5, ап.45 сумата от 18 189, 22 лв. /осемнадесет хиляди сто осемдесет и девет лева и двадесет и две ст./, чиято равностойност в евро възлиза на 9 300, представляваща двоен размер на дадено капаро по развален предварителен договор за покупко – продажба от 02.11.2017г. на недвижим имот, представляващ апартамент № 27, находящ се в [населено място], със застроена площ от 58, 52 кв.м., ведно с избено помещение с площ от 6, 47 кв., както и 1, 5504 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж по чл. 3.1.1, изр. 2, поради неизпълнение на задължение на продавача да предприеме необходимите правни действия по заличаване на договорна ипотека, учредена с нотариален акт, произтичащо от чл. 2.4.1 от него, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 17.01.2018г. до окончателното изплащане на задължението, на осн. чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА Г. Т. С. от [населено място], ЕГН [ЕГН],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Д. С. Д. от [населено място],[жк], ет.5, ап.45 сумата 3741,27 /три хиляди седемстотин четиридесет и един лева и двадесет и седем стотинки/ лева, на основание чл.78 ,ал.1 ГПК.
Решението е окончателно.
Председател: Членове: 1. 2.