1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 68
гр.София, 20.03.2017 г.
Върховният касационен съд на Република България,
четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на
осми март две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев
Димитър Димитров
при секретаря Райна Пенкова и прокурора
като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 5827/ 2014 г.
за да постанови решението, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 от ГПК.
С определение № 964/ 27.12.2016 г. по настоящето дело по жалба на Ф. Н. А. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 231 от 13.01.2014 г. по гр.д.№ 14575/ 2013 г., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя против Р. Г. З. – Н. иск за разваляне до размер ? идеална част на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № ***, т.І, рег.№ ****, н.д.№ 148/ 2006 г., съставен на 27.04.2006 г. от нотариус рег.№ ***, с който Т. Ф. М., чрез пълномощника си адвокат Р. К. П., продава на Р. Г. З. – Н. У. ХХ-**** от кв.42 по плана на [населено място] – Б., м. „В. з. Б.” заедно с построената в мястото вилна сграда за сумата 13 147,90 лв.
Обжалването е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.3 ГПК по материалноправния въпрос за правото на упълномощено да сключи договор за продажба лице да получи продажната цена, ако това не е изрично посочено в пълномощното от упълномощителя и за погасителния ефект на такова плащане по отношение на задължението на купувача да плати продажната цена.
С Тълкувателно решение № 5/2014 от 12.12.2016 г. по тълкувателно дело № 5/ 2014 г. на Общо събрание на Гражданска и Търговска колегия на Върховния касационен съд се прие, че за упълномощаване с последиците по чл.36 ал.2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Тълкувателното решение обаче е постановено по въпрос за необходимото съдържание на общото (генерално) пълномощно за валидно разпореждане с имуществото на упълномощителя. То не разрешава въпроса овластен ли се счита упълномощеният с изрично пълномощно (за сключване само на една сделка – продажба на конкретно определен недвижим имот) да получи продажната цена въз основа на пълномощно, в което изрично не е посочено правото да приеме плащане от името на представлявания.
В мотивите към цитираното тълкувателно решение е посочено, че упълномощителят може изрично да включи или да изключи от обема на представителната власт (или да ограничи само в дадени насоки) извършването на някои разпоредителни сделки. Не е необходимо ограниченията в представителната власт да се изброяват изчерпателно и поотделно – достатъчно е използването на родови понятия или ограниченията да следват от общия смисъл на пълномощното или на отделни негови клаузи – при тълкуването им при съответно приложение на чл.20 ЗЗД.
Като взема предвид тези мотиви съдът намира, че когато в изрично пълномощно за продажба на конкретен недвижим имот упълномощителят не е направил никакво изявление относно получаването на продажната цена и такава воля на упълномощителя не може да се изведе при тълкуването на упълномощителната сделка по критериите в чл.20 ЗЗД, представителят не се счита овластен да получи цената. Различно би било положението в хипотеза, когато упълномощаването е за продажба на движима вещ. В този случай съгласно чл.200 ал.2 ЗЗД плащането на цената трябва да се извърши едновременно с предаването на вещта, поради което упълномощеният да продаде може да се счита (според обстоятелствата) и за овластен да получи цената. При продажбата на недвижими вещи обаче предаването на владението и плащането на цената се извършват едновременно само по изключение, поради което упълномощаването за приемане на изпълнението трябва да следва несъмнено от изявената от упълномощителя воля. Още повече това тълкуване е наложително, когато упълномощеното лице е натоварено да представлява другиго в качеството му на адвокат. Институтът на представителството урежда случаите, в които представляваният не може да извърши сам или се нуждае от съдействие при извършване на някое действие. Ако за сключване на сделка с недвижим имот лицето без юридическо образование се нуждае от правна помощ, то такава помощ не може да се предполага да му е нужна за получаване на изпълнението по сделката. Това е и основанието в съдебните производства законодателят да въвежда изискване за изрично упълномощаване на адвоката за получаване на пари или на други ценности (чл.34 ал.3 ГПК).
Поради това когато адвокат е упълномощен да сключи конкретно определена сделка – продажба на недвижим имот с индивидуално определено лице – купувач, не може да се предполага, че той е овластен да получи продажната цена. В тази хипотеза удостоверяването от нотариуса на изявлението на пълномощника, че е получил плащането, доказва само направата на това изявление, но не води до погасяване на задължението. Плащане, извършено не на кредитора или на овластено от него, от съда или от закона лице, няма погасителен ефект, ако самият кредитор не го е потвърдил или не се е възползвал от него (арг. за противното от чл.75 ал.1 ЗЗД). Обстоятелството, че нотариусът е изповядал сделката въз основа на пълномощно, което не овластява пълномощника да получи цената, не прави последния лице, недвусмилено овластено от обстоятелствата да получи плащане от името на кредитора, по смисъла на чл.75 ал.2 изр.1 ЗЗД. Купувачът, който сам (или чрез представител) е договорял с пълномощника и е съгласувал волята си с неговата, знае съдържанието на пълномощното, включително в какъв обем то овластява пълномощника да ангажира правната сфера на упълномощителя. Нотариусът регистрира сделката, той удостоверява изявената пред него воля от участниците в нотариалното производство, включително изявлението за получаване на продажната цена, но той не е длъжен да провери дали изявлението за получаване е направено от овластено от кредитора лице (арг. от чл.586 ГПК). Поради това нотариалното удостоверяване доказва, че пълномощникът е потвърдил получаването на цената, но не решава въпроса с правните последици от плащането на това лице. Ако то не е било овластено да приеме изпълнението, извършеното плащане няма погасителен ефект по отношение на задължението на купувача да плати продажната цена.
В обобщение на поставения въпрос следва да се отговори, че упълномощено с изрично пълномощно само за сключване на договор за продажба на недвижим имот лице не се счита овластено да получи продажната цена, ако това не е изрично посочено в пълномощното от упълномощителя и не може да се изведе по несъмнен начин при тълкуване на сделката по критериите по чл.20 вр. чл.44 ЗЗД. Плащането от купувача на такъв пълномощник няма погасителен ефект по отношение на задължението за продажната цена, макар нотариусът да е удостоверил сделката въз основа на пълномощното, освен, ако кредиторът не потвърди плащането или ако се е възползвал от него.
Предвид този отговор на въпроса, по който касационното обжалване е допуснато, жалбата е основателна. За да отхвърли предявения иск въззивният съд постановил, че пълномощникът е потвърдил при съставяне на нотариалния акт, че е получил продажната цена и това му изявление е достатъчно доказателство за факта на плащането. Макар пълномощникът да не е бил изрично упълномощен да го получи, той е изглеждал овластен за това въз основа на недвусмислени обстоятелства, щом нотариусът е проверил пълномощното, с което адвокат Р. П. се е легитимирала и е одобрил сделката. Изводът е направен в нарушение на материалния закон, тъй като действията на нотариуса при изповядване на сделката не съставляват обстоятелства, въз основа на които пълномощникът да изглежда за купувача като надлежен представител на продавача за получаване на изпълнението. По отношение на обжалваното решение е налице касационното основание по чл.281 т.3 пр.1 ГПК и то подлежи на отмяна. Доколкото не се налага извършване на други съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разгледан по същество от касационната инстанция.
От фактическа страна е установено, че на 25.05.2009 г. Т. Ф. М. починала, като оставила за наследници по закон двама племенници – К. С. М. и Ф. Н. А.. Приживе, на 12.04.2006 г., тя упълномощила писмено с нотариална заверка на подписа адвокат Р. К. П. да продаде процесния недвижим имот на снаха й Р. З. – Н., при цена не по-ниска от данъчната оценка, като запази пожизнено и безвъзмездно право на ползване за продавача. Пълномощното е изрично и в него няма изявена моля от упълномощителя за овластяване на представителя да получи продажната цена. На 27.04.2006 г. упълномощената сключила от името на упълномощителката договор за продажба на процесния имот с ответницата Р. Г. З. – Н. при цена 13 147,90 лв. В съставения за покупко-продажбата нотариален акт Р. П. декларирала, че е получила продажната цена напълно и в брой в деня на изповядване на сделката. Две седмици преди смъртта си Т. Ф. съставила декларация с нотариална заверка на подписа, съдържаща изявление, че не е получила продажната цена по договора нито от пълномощника, нито от купувача по договора.
При установените факти искът за разваляне на договора до обема на наследствените права на ищеца е основателен. С подписването на нотариалния акт от 27.04.2006 г. Т. Ф. изпълнява задълженията си като продавач по оформения с акта договор – самият акт прехвърля собствеността. Задължението на купувача да плати продажната цена обаче не е изпълнено. Плащането, извършено в деня на съставяне на акта на адвокат Р. П., няма погасителен ефект, тъй като същата не е упълномощена изрично от Т. Ф. с правото да приеме изпълнението, нито е изглеждала овластена да стори това от обстоятелствата, при които то е осъществено. Не се доказа от ответницата, че кредиторът – продавач се е възползвал от ненадлежно извършеното плащане, нито, че го е потвърдил, нито, че е изпълнено лично на кредитора. Поради това купувачът е в неизпълнение по отношение на поетото с договора задължение за плащане на продажната цена, като такова плащане не е предложено и след образуване на настоящето производство. Неизпълнението е основание за разваляне на договора, което следва да бъде сторено до размер ? идеална част от имота, колкото са наследствените права на ищеца.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивно решение на Софийски градски съд № 231 от 13.01.2014 г. по гр.д.№ 14575/ 2013 г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
РАЗВАЛЯ на основание чл.87 ал.1 вр. ал.3 ЗЗД, по иска, предявен от Ф. Н. А., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], против Р. Г. З. – Н., Е. [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] до размер ? (една втора) идеална част, договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № ***, т.*, рег.№ ****, н.д.№ 148/ 2006 г., съставен на 27.04.2006 г. от нотариус рег.№ ***, вписан в Служба по вписванията – С. на 27.04.2006 г. с вх. рег.№ *****, акт № ***, т.L**, с който Т. Ф. М., чрез пълномощника си адвокат Р. К. П., продава на Р. Г. З. – Н. урегулиран имот, находящ се в [населено място] – С., [улица], целият с площ от 460 кв.м., съставляващ У.***-**** от кв.42 по плана на [населено място] – Б., м. „В. з. Б.” заедно с построената в мястото вилна сграда – западен близнак на етаж и половина, застроена на 53,52 кв.м., състояща се от гаражна клетка на 21 кв.м. и дневна, кухненски бокс, тоалетна, килер и входно антре на етажа и три стаи, килер и антре на полуетажа, за сумата 13 147,90 лв.
Дава на основание чл.115 ал.2 изр.1 ЗС шестмесечен срок на Ф. Н. А. за отбелязване на настоящето решение в Служба по вписванията – С..
ОСЪЖДА Р. Г. З. – Н., Е. [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Ф. Н. А., Е. [ЕГН], [населено място], [улица], сумата 2 764,24 лв (две хиляди седемстотин шестдесет и четири лева, двадесет и четири стотинки) разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: