РЕШЕНИЕ
№686
София, 26. октомври 2009 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на двадесет и четвърти септември две хиляди и девета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Красимира Харизанова
Марио Първанов
при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 837 по описа на Трето гражданско отделение за 2008 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по § 2, ал. 3 ГПК вр.чл. 218е ГПК(отм).
Обжалвано е на основание чл. 218а, б. “а” ГПК (отм.) решението на Софийския градски съд от 12.02.2007 г. по гр.д. № 2768/2006, с което е потвърдено решението на Софийския районен съд от 29.07.2005 г. по гр.д. № 8903/2001, с което са отхвърлени предявените частични искове за обезщетение по чл. 70, ал. 3 вр.чл. 72, ал. 1 ЗС.
Недоволни от решението са касаторите Н. Т. С. лично и като законен представител на малолетния Ж. Ф. С., които го обжалват в срок с оплаквания за съществени нарушения на съдопроизводствените правила и нарушения на материалния закон.
Касаторите считат, че в нарушение на съдопроизводствените правила не са обсъдени всички доказателства и всички техни доводи по делото и в нарушение на материалния закон е прието, че обещаният имот не е индивидуализиран в предварителния договор. Касаторите се позовават и на нарушение на правото на Д. Ф. С. на участие в производството по делото, но при липсата на касационна жалба от тази страна, такива оплаквания не следва да бъдат обсъждани.
Ответниците по жалбата Д. Ф. С. и В. Ф. С. не вземат становище.
Ответникът по жалбата А. В. Д. , извършващ търговия под фирмата „А” Е. , София я оспорва, като счита, че правилно въззивният съд е приел, че обещаният имот не е индивидуализиран в предварителния договор и истците не са доказали извършването на подобрения от наследодателя им.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 218ж ГПК, я намира основателна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че сключеният предварителен договор е нищожен, тъй като не съдържа описание на обещания имот, а препраща към схема, която не е представена по делото. Този договор съдържа и уговорки за възмездно ползване, което изключва възможността за последващо владение въз основа на предварителен договор. При липсата на владение въз основа на предварителен договор, не се дължи обезщетение на предявеното основание.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира, че правилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че се претендира обезщетение за подобренията в имот, чието владение е предадено въз основа на предварителен договор. В нарушения на материалния закон обаче съдът е приел, че сключеният предварителен договор е нищожен, тъй като не съдържа съгласие по неговия предмет, както и че е предадено държане, а не владение.
Действително в предварителния договор е посочено местонахождентието на целия магазин, а описанието на обещаната реална част от него (голямото помещение) се съдържа в схема – неразделна част от договора, която не е представена поделото. При изричното признание на страните, че съгласието по предмета на предварителния договор е постигнато в писмена форма, не може да се приеме, че такова съгласие липсва. Предварителният договор съдържа и изричната уговорка, че продавачът предава ползването на голямото помещение на купувачите при сключването на този договор. При наличието на такава изрична уговорка не може да се приеме, че между страните е предадено държане, а не владение. От уговорката, че при заплащането на уговорената цена от 6.180.000 (неденоминирани) лева приемателите няма да плащат наем и ел. ток за срока за изповядането на окончателния договор, не може да се направи извод, че ползването през този срок се отстъпва срещу наемна цена. Смисълът на тази уговорка е, че изплатената цена по предварителния договор включва и разходите за ползвана електроенергия в продължение на пет години.
Видно от изложеното обжалваното решение е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено изцяло съгласно чл. 206, ал. 2, изр. 1 ГПК (отм.), а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 218ж ГПК (отм.).
От събраните доказателства по делото се установява, че На 25.07.1996 и г. ответникът и наследодателят на истците сключват предварителен договор, съгласно който първият обещава да продаде на втория реална част – по-голямото помещение от магазин срещу сумата 6.180.000 (неденоминирани) лева, от които получава 3.590.000 (неденоминирани) лева и предава владението на обещаната част, а остатъкът 2.590.000 (неденоминирани) лева остава да се дължи при сключването на окончателния договор в 5-годишен срок. Срещу цената по договора купувачите няма да заплащат наем и разходи за ел. ток в срока за изповядане на окончателния договор. След предаването на владението наследодателят на истците възлага на свидетеля Х извършването на уговореното по предварителния договор преустройство, отделяне и узаконяване на магазина съгласно одобрен архитектурен проект и акт за узаконяване от 14.11.1996 г., както и ремонт на по-голямото помещение, включващ изливане на плочи и стълбища, полагане на бетонова замазка, теракот, фаянс в санитарния възел, окачени тавани, шпакловки, летекс и др. съгласно подписаните от страните актове обр. 19, срещу което е заплатил възнаграждение надхвърлящо сумата 50.000 лева, както се установява от представените писмени доказателства и разпита на свидетеля Т. С извършените работи цената на обещания магазин, към момента на отстраняването на истците от владението 04.05.20012 г., се е увеличила с не по-малко от 11.000 лева с оглед размера на предявените частични искове. Извършеният в последствие нов ремонт на магазина, при който са запазени част от извършените подобрения, няма отношение към увеличението на неговата стойност в резултата на подобренията, извършени от наследодателя на истците.
Изложеното се установява от събраните писмени доказателства и разпита на свидетелите. Съдът приема, че предмет на договора е по-голямото помещение съгласно одобрения архитектурен проект и акта за узаконяване от 14.11.1996 г., тъй като това са документи, които съдържат изявления на ответника непосредствено след сключването на предварителния договор и изпълнението на уговореното преустройство. Съдът не дава вяра на показанията на свидетелите О за обстоятелството, че възложеният от ответника ремонт е извършен в по-голямото обособено помещение на магазина. Владението на това помещение е било вече предадено на наследодателя на ищеца по силата на предварителния договор, не се установява извършването на работи по обособяването на две самостоятелни помещения и доколкото някакъв ремонт е извършван, това може да е станало единствено в по-малкото помещение, което ищецът е запазил за себе си.
Видно от изложеното предявените частични искове са основателни и следва да бъдат уважени изцяло с присъждане на всички разноски по делото.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решението на Софийския градски съд от 12.02.2007 г. по гр.д. № 2768/2006.
ОСЪЖДА А. В. Д. , извършващ търговия под фирмата „А” Е. , София да заплати на Н. Т. С. сумата 6.865,00 лева и на Ж. Ф. С., Д. Ф. С. и В. Ф. С., всекиму по 1.375,00 лева на основание чл. 70, ал. 3 вр.чл. 72, ал. 1 ЗС със законната лихва от 12.07.2001 г. на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, както и общо на четиримата сумата 1.710,00 лева разноски за всички инстанции.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.