5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 23.10.2012
гр. София, 23.10.2012 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в закрито съдебно заседание на втори октомври през две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА
ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 1171 по описа за 2011г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 във връзка с чл. 280, ал. 1 ГПК. Образувано е по касационна жалба на ответника [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. П. А. срещу решение № 1136 от 07.07.2011 г., постановено по гр. дело № 960/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав. С обжалваното решение е потвърдено решение № 6173 от 27.12.2010 г. по гр. дело № 6683/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 15 състав в обжалваната пред въззивната инстанция част, с която дружеството – касатор е осъдено да заплати на С. Х. и С. Ан Х., двамата граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., сумата 45 642.31 евро, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда – 09.07.2009г. до окончателното изплащане на сумата, представляваща част от цената за покупка на описания апартамент № D205, находящ се в масивна жилищна сграда, изградена в ПИ № 45711, № 457010, № 457024 и № 457023 по плана за земеразделяне на землището в [населено място], предмет на предварителен договор за продажба от 14.06.2006г., развален извънсъдебно, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, сумата 1 760.25 лв., представляваща платена консултантска услуга по покупка на процесния апартамент, заедно със законната лихва от 09.07.2009г. до окончателното плащане, сумата 10 647.60 лв., представляваща лихва за забава върху претенцията за връщане на главницата и за вреди за периода 16.09.2008г. – 09.07.2009г., както и сумата 6 785.94 лв. – разноски по делото.
Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. В изложение към касационната жалба по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК обосновава допускането на касационно обжалване с наличието на основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК, като релевира доводи, че въззивният съд се е произнесъл по материалноправни и процесуалноправни въпроси в противоречие с практиката на ВКС, които се решават противоречиво от съдилищата и са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото:
1. Въпросът „допустимо ли е разширително тълкуване на клаузите на сключения между страните предварителен договор при условие, че същите страни изрично, ясно и точно са уговорили момента, към който имотът, предмет на договора, е следвало да бъде предаден чист от вещни тежести” е решен в противоречие с практиката на ВКС за тълкуване волята на страните съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, изразена в решение № 89/17.07.2009г. по т. дело № 523/2008г. на ВКС, ТК, ІІ т. о., решение № 137/25.06.2010г. по т. дело № 888/2009г. на ВКС, ТК, ІІ т. о. и ППВС № 3/29.03.1973г. – основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.
2. Въпросът „следва ли да бъде прието за нарушение на предварителния договор от 14.06.2006г. учредяването на договорна ипотека върху недвижимия имот преди датата на предаването му, съгласно тълкуването на клаузите на чл. 4.1 и 4.2 от същия договор в тяхната взаимна зависимост и връзка” е решен противоречиво в решение № 514/28.03.2011г. по т. дело № 513/2010г. на Софийски апелативен съд, ТО, 3 състав и решение от 23.03.2011г. по гр. дело № 885/2010г. на Софийски апелативен съд, ГО, 4 състав – основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
3. По въпроса „допуска ли се развалянето на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора” решението противоречи на решение № 102/03.08.2010г. по т. дело № 897/2009г. на ВКС, ІІ т. о. и решение № 999/24.10.1995г. по гр. дело № 737/1995г. на ВКС, ІІ г. о. – основание по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
4. Въпросът „следва ли учредяването на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителен договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици” е от значение за точното прилагане на закона, тъй като допринася за осъвременяване на тълкуването на законодателната уредба с оглед изменения в законодателството и обществените условия, и допринася за развитието на правото поради необходимостта да се създаде съдебна практика, за да бъде тя осъвременена предвид настъпилите промени в законодателството и обществените условия – основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Ответниците С. Х. и С. Ан Х., граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. /ищци в първоинстанционното производство/ и третото лице – помагач /на страната на ответника/ [фирма], [населено място] не изразяват становище по касационната жалба.
Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е от легитимирана страна в законния преклузивен едномесечен срок по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен акт с цена на исковете над 10 000 лв. и в приложението към нея са изложени основания за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и доводите по чл. 280, ал. 1 ГПК, приема следното:
Въззивният съд е приел, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс „А. суийтс” от 14.06.2006г., по силата на който ответникът по иска /касатор в настоящото производство/ е следвало да построи и продаде на ищците конкретен недвижим имот – описан апартамент. След като е обсъдил доказателствата решаващият съдебен състав е направил извод, че предварителният договор е развален валидно с отправена от ищците – купувачи едностранно нотариална покана и в резултат на това за ответника – продавач е възникнало задължение да върне получената на отпаднало основание авансово платена продажна цена в размер на 45 642.31 евро. Развалянето на предварителния договор е обосновано от въззивната инстанция с виновното неизпълнение от страна на ответното дружество на задължението му по т. 4.2 от предварителния договор да не сключва каквито и да било сделки с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, както и с установения по делото факт, че на 08.11.2007г. ответникът е учредил две договорни ипотеки с нотариален акт № 88/2007г.
Доводът на ответното дружество, че след като е бил съставен на 30.05.2008г. протокол № 15 съгласно чл. 176, ал. 1 ЗУТ ищците не са имали право с нотариална покана от м. октомври 2008г. да правят изявление за разваляне на договора, е приет за неоснователен, тъй като към този момент имотът не е бил освободен от вещни тежести, нито ответното дружество е декларирало готовност да го продаде без такива тежести съобразно задължението му по чл. 4.1, б. „б” от договора.
Решаващият състав е тълкувал клаузите на сключения предварителен договор и е обосновал извод, че уговорката продавачът да не сключва каквито и да е сделки с имота без съгласие на купувачите, е направена съгласно диспозитивната норма на чл. 87 ЗЗД и дава право развалянето на договора да настъпи без изправната страна да предоставя срок за изпълнение, както и да се изключи приложното поле на чл. 87, ал. 4 ЗЗД.
Нарушението на поетото задължение имотът да не се обременява с вещни тежести е квалифицирано като пораждане на потенциална опасност за купувачите по предварителния договор – евентуални бъдещи собственици да не придобият собствеността върху имота /в случай на изнасянето му на публична продан/ или да придобият имот, ипотекиран в полза на банка като обезпечение на банков кредит с изключително висок размер. Направен е извод, че при наличието на такава опасност за купувачите съществува интерес да се освободят от този риск, като развалят договора и използват паричните суми закупуването на друг имот или влагането им за други цели.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за спорното право, формирал е решаващата воля на съда и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК.
Поставеният от касатора в т. 4 от изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК материалноправен въпрос се отнася до предпоставките по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане от продавача на авансово платената цена по предварителния договор като последица от упражнено от купувача потестативно право по чл. 87 ЗЗД за едностранно разваляне на договора. Съобразно правомощията си в производството по чл. 288 ГПК съгласно т. 1 на Тълкувателно решение № 1/19.02.2010г. на ВКС, ОСГТК, настоящият съдебен състав намира, че релевантният материалноправен въпрос трябва да бъде уточнен по следния начин: обвързано ли е възникването и упражняването на правото на разваляне на договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението. Въпросът е обуславящ изхода на делото и е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, поради което е налице предпоставката на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение – предмет на касационната жалба.
Останалите три въпроса, посочени в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК са относими към предмета на спора, но не попадат в приложното поле на чл. 280, ал. 1 ГПК. Отговорът на тези въпроси е обусловен от доказателствата по делото, тълкуване на волята на страните в договора /клаузата на чл. 4.2 от предварителния договор/ и предполага проверка на правилността на въззивното решение. Извършеното от съдебния състав тълкуване на договора е част от решаващата правораздавателна дейност на съда, която не може да бъде ревизирана в производството по допускане на касационно обжалване по чл. 288 ГПК. Евентуално допуснатите нарушения от въззивния съд по приложението на чл. 20 ЗЗД представляват основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК, но не и основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 ГПК.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1136 от 07.07.2011 г., постановено по гр. дело № 960/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав.
УКАЗВА на касатора в едноседмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер 2 033,53 лв. на основание чл. 18, ал. 2, т. 2 от Тарифата за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. При неизпълнение на дадените указания касационната жалба ще бъде върната.
След представяне на вносния документ делото да се докладва на Председателя на Второ отделение на Търговска колегия на ВКС на РБ за насрочване в открито съдебно заседание.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.