9
Р Е Ш Е Н И Е
№ 772/2010 г.
София 15.03.2011г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България,Четвърто гражданско отделение ,в съдебно заседание на девети ноември през две хиляди и десета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЕЖДА ЗЕКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
при участието на секретаря Юлия Георгиева в присъствието на прокурора ………………………….. изслуша докладваното от съдията Бояджиева гр.дело № 1763 по описа за 2008 год.и за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството е по § 2 от ПЗР на ГПК във вр.с чл.218и от ГПК/отм./
Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД от С. И. С. против И. В. М.,С. В. Е. и К. И. О. /наследници на първоначалния ответник В. Г. О. в качеството му на [фирма]/за обявяване за окончателен на предварителен договор от 24.07.96г.по отношение на ап.7/съответстващ на ап.5 по договора/;ап.8 /съответстващ на ап.6 по договора/;г. № 6 и о. № 4,находящи се в сградата на [улица],гр.В..
Ответниците оспорват иска и молят да бъде отхвърлен като неоснователен по следните съображения:няма валидно сключен предварителен договор;претендираните от ищеца имоти /апартаменти № 7 и № 8/не са предмет на предварителния договор ;не е налице идентичност между описаните в предварителния договор имоти и имотите,посочени от ищеца в уточнителната молба от 5.03.07г.;продавачът по предварителния договор не е собственик на претендираните имоти-същите са собственост на трети лица,установено със сила на пресъдено нещо ; липсват доказателства за извършени от ищеца плащания на цената.
Върховният касационен съд,състав на ІV г.о.,като взе предвид наведените от страните доводи и събраните доказателства по делото,от фактическа и правна страна приема следното:
С нот.акт № 44 / 11.03.96г.С. С. Д. и Д. С. М. са учредили на [фирма],представляван от В. Г. О. право на строеж върху недвижим имот,находящ се на [улица] в[населено място].Правото на строеж включва следните обекти: а. №1,№ 2,№ 3,№ 4,№ 5 и № 6,гаражи,избени помещения,магазин на партера,офис и помещение за детски колички.С предварителен договор от 24.07.96г.ЕТ „В. О.”се е задължил да построи по одобрен архитектурен проект и прехвърли собствеността на С. И. С. върху следните обекти:а. № 5 и № 6,г. № 6 и о. № 4,с посочени застроени площи „96;52 кв.м.; 28.46 ;не се чете” и находящи се в[населено място],[улица] срещу цена 5 093 388 неденоминирани лв.Уговорено е купувачът да внесе на продавача първоначално 30% от стойността на имота в размер на 1 528 000 неденоминирани лв,а останалата част да изплати на етапни вноски,конкретизирани по размер и падеж в протокол към договора.Продавачът се е задължил да построи и предаде за ползване имота на купувача до 30.04.1997г.-раздел ІV,т.4.1.
От назначената пред настоящата инстанция съдебно-техническа експертиза е установено,че жилищната сграда е построена на основание издадено разрешение за строеж № 30/3.06.96г.по одобрен на 1.11.95г.архитектурен проект.По проекта е предвидена жилищна сграда,състояща се от партер,І-ви и ІІ-ри жилищни етажи ,ІІІ-ти терасовиден етаж /с отстъп/ и ІV-ти етаж,представляващ ІІ-ро ниво на мезонет.Построената на място сграда се състои от партерен етаж,І-ви,ІІ-ри,ІІІ-ти- еднакви жилищни етажи ,ІV –ти терасовиден етаж и V-ти мансарден етаж.В отклонение от строителното разрешение ,одобрения архитектурен проект и нот.акт № 44/96г.е изпълнено разширение на ІІІ-ти жилищен етаж,изграждане на ІV-ти жилищен етаж вместо мансарден и изграждане на V-ти мансарден етаж.Издаден е акт за узаконяване № 34/23.10.98г. за ІV-ти жилищен етаж. Промяната на ІІІ-ти етаж се състои в увеличената му площ и в измененията на ап. № 5 и № 6, разположени на етажа.Ап.№ 5 не е мезонет;ап.№ 5 и № 6 са с обща застроена площ 136.81 кв.м.,а по нот.акт № 44/96г.общата им застроена площ на ниво ІІІ-ти етаж е 107.85 кв.м./ап.№ 5 –ЗП 78.01 кв.м.;ап.№ 6 – ЗП 58.80 кв.м./Ап.№ 5 е собственост на Р. и Д. С.,ап.№ 6 е собственост на Д. и Д. Г.,а гараж № 6 и офис № 4 са собственост на [фирма].А. № 7 е мезонет ,разположен на ІV-ти и V- ти етаж със ЗП -68.55 кв.м.на І-во ниво и СП -19.47 кв.м.на ІІ-ро ниво.А. № 8 е на ІV-ти етаж с ЗП 54.38 кв.м.
С влязло в сила решение от 31.03.03г.по гр.дело № 17 /00г.на ВРС –ХХ състав,потвърдено с решение от 29.03.04г.по в.гр.дело № 1339/03г.на ВОС,потвърдено с решение от 24.11.04г.по гр.дело № 493/04г.на ВКС,постановени при участието на ищеца по настоящото дело С. И. С. като трето лице –помагач,встъпил по чл.174 ГПК/отм./наследниците на В. Г. О. са изключени от делбата на ап. № 7 –м. с площ 89.74 кв.м.на ІV-ти и V-ти етаж и на а. № 8 с площ 54.38 кв.м.на ІV-ти етаж в сградата на [улица],като за собственици на тези имоти по приращение са признати собствениците на земята,върху която е построена сградата – Д. С. М. и С. С. Д..Делбата е приключила със съдебна спогодба,одобрена от ВРС на 28.12.04г.,по силата на която а. № 7 е възложен в дял на Д. М.,а а. № 8 – в дял на С. Д..С нот.акт № 152 от 15.06.05г.С. Д. е продал на Е. А. К. по време на брака й със С. К. а. № 8.С влязло в сила решение от 9.03.09г.по в.гр.дело № 2069/07г.на Варненския окръжен съд е признато за установено по отношение на ищеца по настоящото дело С. И. С. и Т. Р. С.,че С. К. и Е. К. са собственици на процесния а. № 8,като на основание чл.108 ЗС са осъдени Р. И. С. и Д. Д. С. да предадат владението му на К..В мотивите на решението е прието за неоснователно направеното от С. и Т. С. възражение за изтекла в тяхна полза придобивна давност,тъй като не са изтекли десет години,от когато са завладяли имота – през 2002г.
При тази фактическа обстановка настоящият състав приема от правна страна следното:
Чл.19 ал.3 ЗЗД предвижда,че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В такъв случай договорът се счита сключен от момента,в който решението влезе в законна сила.Страната,която предявява иска трябва да е изправна-купувачът – да е платил цената,ако така се е задължил, продавачът – да е предал владението,ако за това се е задължил.След като решението,което съдът ще постанови по иска,има значението на договор,сключен в нотариална форма,е необходимо да бъдат спазени онези формалности,които се спазват при извършването на нотариалния акт ,в т.ч.дали праводателят е собственик на имота.С оглед на тази необходимост в чл.298 ал.1 ГПК/отм./ се предвижда,че когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот,съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред ,включително дали отчуждителят е собственик на имота.
В разглеждания случай настоящият състав приема,че между С. И. С. и [фирма] има сключен предварителен договор от 24.07.96г.Този въпрос е разрешен с решение № 1154 от 9.02.07г.по гр.дело № 344/06г.на ВКС,ІІ г.о.,чийто указания са задължителни за въззивния съд при новото разглеждане на делото по силата на чл.218з ГПК/отм./Ищецът е изправна страна по договора.От представения протокол за плащане на цената е видно,че С. С. е заплатил уговорената цена на имота – 5 093 388 неденоминирани лв.От заключението на съдебно-графологическата експертиза е установено,че подписите срещу сумите в протокола са положени от В. О..Спорен е въпросът и относно идентичността на част от обектите по предварителния договор – ап.5 и ап.6 с претендираните с молбата –уточнение от ищеца –ап.7 и ап.8.Настоящият състав на ІV г.о.възприема като компетентно и обосновано заключението на назначената пред касационния съд съдебно-техническа експертиза,чиито констатации са в съответствие с тройната съдебно-техническа експертиза,изслушана пред въззивния съд и приема идентичност на апартамент № 5-мезонет,находящ се на ІІІ и ІV етаж,описан в нот.акт № 44/96г.и по одобрения арх.проект с апартамент № 7 ,построен на ІV и V етаж по отношение на разположение,брой на помещенията и тяхната обща площ.А. № 6,находящ се на ІІ етаж по одобрения арх.проект е идентичен с апартамент № 8,построен на ІV етаж по отношение на разположение,брой на помещенията и тяхната обща площ.
Налице е и условието отчуждителят да е собственик на имотите,предмет на предварителния договор.Съгласно чл.221 ал.1 ГПК /отм./обективните предели на СПН включват само спорното материално право,по което се е произнесъл съдът,индивидуализирано като основание и искане.Предметът на гр.дело № 17/2000г.е определен от исковата молба на Д. М.,с която тя е поискала делба на ап.№ 7 и ап.№ 8 спрямо ответниците С. Д. и наследниците на В. О. с твърдението,че между тях е възникнала съсобственост без да конкретизира факта,от който е възникнала.В хода на това дело не е бил предявен иск /насрещен или инцидентен/,че наследниците на В. О. са изключителни собственици на същите на два апартамента.При това положение с диспозитива на решението от 31.03.03г.по гр.дело № 17/00г.съдът се е произнесъл само относно правото на делба на двата апартамента по отношение на ищцата М. и С. Д. като техни съсобственици ,но не се е произнесъл диспозитивно относно правото на изключителна собственост на наследниците на Вл.О..Диспозитивът на решението съдържа и текста”изключва”от делбата наследници на Вл.О.,но това означава отричане качеството им на съсобственици по основанието /неконкретизирано от ищцата Д.М./,но не и отричане правото им на изключителна собственост.В мотивите на решението се съдържат изводи на ВРС,че Д.М. и Ст.Д. са изключителни собственици на ап.№ 7 и ап.№ 8 по приращение – чл.92 ЗС като собственици на земята,тъй като обектите са построени от О. извън обхвата на учреденото му право на строеж,но мотивите на решението не се ползват със сила на пресъдено нещо.Ето защо следва да се приеме,че решението от 31.03.03г.по гр.дело № 17/00г.на ВРС не се ползва със сила на пресъдено нещо по отношение на наследниците на Вл.О. и по отношение на настоящия ищец С. С. като трето лице и техен помагач.
Определящо за спора е споразумението между С. Д. и Д. М. от една страна и В. О. – от друга за съдържанието на учреденото в негова полза право на строеж.То се изразява в построяване на жилищна сграда.Обстоятелството,че в нот.акт сградата е описана като състояща се от пет конструктивни етажа,а в действителност тя е изпълнена на шест конструктивни етажа,не означава,че част от сградата е изключена от обхвата на вещното право на строеж.То е за една жилищна сграда и така е реализирано.Вътре в обема на тази сграда,това ,което е осъществено и фактически съществува,макар и извън първоначалното проектиране и описание на сградата,е включено в обема на сградата и ако се приложи принципа на приращението по чл.92 ЗС – изграденото извън проекта е приращение към сградата,а не към земята.Следователно всички обекти в завършената сграда извън тези,които по нот.акт № 44/11.03.96г.са определени за Д. М. и С. Д.,са станали собственост на Вл.О. ,респ.на неговите наследници и за тях О. е могъл да сключва предварителен договор и съответно да се разпорежда с окончателен договор за продажба.
Купувачът следва да заплати дължимата нотариална такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност при основа на данъчната оценка / 197 288 лв общо за всички обекти/в размер на 2676.26 лв по сметка на ВКС.
Съгласно ЗМТД купувачът дължи данък за възмездно прехвърляне на имущество по сметка на [община] по местонахождение на имота.Този данък е в размер на 2.6% от оценката на прехвърленото имущество съгласно чл.34 ал.2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци и такси на територията на [община],към която препраща чл.47 ал.2 ЗМТД и в случая възлиза на 5129.48 лв.
На основание чл.78 ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените по делото за всички инстанции в размер на 1798 лв.
Воден от горното,ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД,състав на ІV г.о.
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 24.07.96г.за покупко-продажба на а. № 7-м.на ІV –ти етаж- І ниво със ЗП 68.55 кв.м. и V-ти етаж – ІІ ниво със ЗП-19.47 кв.м. /съответстващ на ап.№ 5 /; а. № 8 на ІV-ти етаж със ЗП 54.38 кв.м./съответстващ на ап.№ 6/;г. № 6 и о.№ 4,находящи се в сградата на [улица],с продавач – [фирма] и купувач – С. И. С.,при цена 5 093 388 неденоминирани лв за всички обещани за продажба обекти.
ОСЪЖДА С. И. С.,с Е. [ЕГН] от[населено място],[улица] да заплати нотариална такса в размер на 2676.26 лв /две хиляди шестстотин седемдесет и шест лв и двадесет и шест ст/по сметка на Върховния касационен съд.
ОСЪЖДА С. И. С. ,с.а. и Е. да заплати в [община] данък за възмездно прехвърляне на имущество в размер на 5129.48 лв /пет хиляди сто двадесет и девет лв и четиридесет и осем ст/.
ОСЪЖДА И. В. М.-[населено място],[улица] ,С. В. Е. –[населено място],[улица],ет.2,ап.5,семейство Г. и К. И. О. ,със съдебен адрес: адв.Н. С. П. от[населено място], бул.”Вл.В.№ 86 ет.4 ап.11 да заплатят на С. И. С. сумата 1798 лв /хиляда седемстотин деветдесет и осем/разноски на основание чл.78 ал.1 ГПК,направени в производството по делото във всички инстанции.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота : ап.№ 7;ап.№ 8 ;гараж № 6 и офис № 4, находящи се в[населено място],[улица] до заплащане на възложените на С. И. С. разноски по прехвърлянето,определени в настоящото решение.
Препис от решението да се издаде след представяне на доказателства за платени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.
ОСОБЕНО МНЕНИЕ НА СЪДИЯ СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА:
Считам,че не е налице предпоставката на чл.19 ал.3 ЗЗД отчуждителят да е собственик на процесните апартаменти.С решението,с което се допуска съдебна делба,съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти тя следва да се извърши и каква е частта на всеки от съделителите.Влязлото в сила решение,с което се допуска съдебна делба се ползва със сила на пресъдено нещо,която изключва пререшаването на въпроса дали между лицата относно имотите и при квотите,посочени в решението,следва да се извърши.В разглеждания случай със сила на присъдено нещо /решение от 31.03.03г.по гр.дело № 17/00г.на ВРС-ХХ състав/ ответниците – наследници на В. О. са изключени от делбата на а. № 7 и а.№ 8,като за собственици на същите имоти по приращение са признати собствениците на земята,върху която е построена сградата – Д. М. и С. Д..По силата на съдебната спогодба а. № 7 е възложен в дял на Д. М.,а а. № 8- в дял на С. Д.,който от своя страна го е прехвърлил на трети лица.Със сила на пресъдено нещо по гр.дело № 2069/07г.на ВОС са отречени правата на собственост на С. С. върху ап.№ 8 и е признато право на собственост на приобретателите С. и Е. К..След като процесните апартаменти са извън патримониума на ответниците същите не могат да прехвърлят право на собственост,което не притежават.Вярно е,че съгласно чл.114 б.”б” ЗС придобитите вещни права след вписването не могат да се противопоставят на ищеца.Исковата молба по чл.19 ал.3 ЗЗД е вписана на 18.02.99г.,а исковата молба за делба е подадена по-късно – на 30.12.99г.,но предмет на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД са апартаменти № 5 и № 6,а на делото за делба- ап. № 7 и № 8.Ето защо исковата молба по чл.19 ал.3 ЗЗД не би могла да се противопостави на правата на третите лица,придобити върху ап.№ 7 и ап.№ 8.Съответствието на ап.№ 5 и ап.№ 6 с ап.№ 7 и ап.№ 8 се установява едва в настоящия процес,след извършено от ищеца уточнение на претенцията с молба от 5.03.2007г.Ето защо считам,че искът по чл.19 ал.3 ЗЗД може да бъде успешно проведен само по отношение на гараж № 6 и офис № 4 ,които са собственост на [фирма],респективно на наследниците на В. О..