Р Е Ш Е Н И Е
№ 942
София, 10.12.2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 24 ноември две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КОСТАДИНКА АРСОВА
БОНКА ДЕЧЕВА
при участието на секретаря Даниела Никова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело 4228 /2008 година
Производството е по чл. 290 от ГПК
Образувано е по касационна жалба, подадена от Л. Г. А. против решение № 207 от 03.07.2008г., постановено по гр.д. № 856/2007г. на Пловдивски апелативен съд, с което е отменено решение № 1048/05.06.2007г., постановено по гр.д. № 2840/2006г. Пловдивски окръжен съд и вместо това е отхвърлен искът, предявен от касаторката против П. К. И. и К. Г. И. за заплащане солидарно на сумата 15 000 лв., представляваща дадено от нея капаро по предварителен договор между тях от 08.03.2005г..за продажба на недвижим имот, находящ се в с. К., съставляващ дворно место с къща, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска – 17.11.2006г
С определение № 116 от 16.02.2009г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал.1 т. 1 и т.3 от ГПК по въпросите: нищожен ли е предварителния договор за продажба на недвижим имот, включващ и земя сключен от чужд гражданин, като купувач макар и постоянно пребиваващ в България при действието на чл.22, ал.1 от Конституцията на Република България в първоначалната му редакция от 1991г. и основание ли е тази нищожност за връщане на даденото по нищожния договор на неосъществено основание по чл. 55, ал.1 пр.2 от ЗЗД.
В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон, допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост..
Ответниците по касация П. К. И. и К. Г. И. в писмена защита оспорват касационната жалба.
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:
Касационната жалба е подадена против подлежащо на обжалване въззивно решение на Пловдивски апелативен съд, изхожда от процесуално легитимирана страна, постъпила е в срок, поради което съдът я преценява като допустима
По делото е установено, че на 08.03.2005г. между П. К. И. и ищцата Л е сключен предварителен договор за покупка на недвижим имот в с. К. дворно место с къща за сумата 33 000 лв., от които в деня на подписване на договора са изплатени от купувачката 15 000 лв., а останалата сума е следвало да се плати при подписване на окончателния договор.говорен е падеж – не по-късно от една година от подписване на договора. На 09.03.2006г. ищцата е била поканена да се яви пред Нотариус С. К. за нотариалното сключване на окончателния договор, като са били подготвени всички документи. Тя се е явила, поискала е отсрочка от три месеца, защото не е разполагала с останалата част от сумата и защото е искала да купи имота на името на сина си, който обаче не присъствал. Имотът е продаден на трето лице. Съпругата на обещателя по предварителния договор е потвърдила извършеното от него действие- сключване на предварителния договор.
В исковата молба и в хода на производството, ищцата претендира връщане на дадената от нея сума от 15 000 лв., като счита, че няма основание за задържане на капарото от ответниците, тъй като тя не е виновна за невъзможността да се сключи окончателен договор, защото е чужд гражданин – на Украйна и предвид законовата забрана не може да сключи окончателен договор, а при задържане на сумата от ответниците, те биха де обогатили без основание..
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че са неоснователни възраженията за пороци на предварителния договор поради това, че не го е подписала съпругата на продавача, защото тя е потвърдила действията на съпруга си и за налични спорове за имота. Съдът е преценил като “неестествено” твърдението, че ищцата е въведена в заблуда относно възможността й като чуждестранен гражданин да закупи недвижим имот в България, защото от сключване на договора до падежа е имало разумен срок, в който тя е могла да се справи със законодателството и продавачите.
Решението е неправилно.
Предварителният договор е сключен на 08.03.2005г. с падеж – до изтичане на една година. Към двата момента е действала нормата на чл. 22, ал.1 от Конституцията на Република България /КРБ/ в първоначалната й редакция от 1991г. и чл. 29 от ЗС в редакция от ДВ бр. 59/21.07.2000г. в сила от 21.07.2001г., съгласно които чужденци не могат да придобиват земя на територията на България освен по наследство. Забраната е отменена от 01.01.2007г. с изменението на чл. 22 от КРБ – ДВ, бр. 18 от 2005 г., в сила от датата на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз и не се прилага към заварените международни договори и на чл. 29 от ЗС ДВ бр. 24//20.03.2007г.. Съгласно новата редакция на чл. 22 от КРБ “чужденци и чуждестранни ЮЛ могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон”.крайна не е член на ЕС, а на съда не е известен и международен договор, съгласно който при условията на взаимност да е уреден този въпрос.
Така към момента на сключване на предварителния договор и към момента на падежа, а и до прехвърлянето на недвижимия имот на трето лице е действала забраната чужденци да придобиват земя на територията на Република България. По смисъла на чл.2 от Закона за чужденците в Република България, “чужденец” е всяко лице, което не е български гражданин. Ищцата е гражданин на Украйна и видно от представената справка не е гражданин на България, т.е. тя е чужденец по смисъла на нашето право. Със сключването на предварителния договор тя се е задължила да сключи окончателен договор за покупко- продажба, което поради забраната на цитираните по-горе текстове не е могло да изпълни. Ако законът не позволява сключването на окончателния договор, то и предварителния договор, сключен за да го подготви не е валиден, т.е. нищожен е и всяка от страните дължи връщане на даденото на осн. чл. 34 от ЗЗД. Невъзможността за изпълнение на задължението на ищцата по предварителния договор произтича от законова забрана и не може да й се вмени във вина, съгласно чл. 81, ал.1 от ЗЗД, поради което ответниците не могат да задържат дадената част от цената като капаро. Предварителният договор действително има само облигационно действие и неговата задача е да подготви сключването на окончателния договор, поради което специалните изисквания на закона за сключване на окончателния договор за придобиване на правото на собственост се отнасят към момента на прехвърляне на правото на собственост и следва да са налице към момента на сключване на окончателния договор, респективно към момента на постановяване на решението по чл. 19, ал.3 от ЗЗД. В настоящия случай обаче до този етап не е могло да се стигне поради обстоятелството, че поелата задължението да купи е чужденец и тази пречка е неотстранима.
С исковата молба ищцата претендира връщане на даденото от нея по предварителния договор за закупуване на недвижимия имот. Тъй като в изпълнение на този договор не може да се сключи окончателен договор и той е недействителен, то получената от ответниците сума от 15 000 лв. за имота е при липса на основание – недействителен предварителен договор и не сключен окончателен договор, поради което дължат връщането й. Няма основание те да задържат сумата като капаро по чл. 93 от ЗЗД, тъй като не възможността за сключване на окончателния договор е обективна, произтичаща от законова забрана, която не може да се вмени във вина на ищцата. Затова тя има право на връщане на капарото. Вярно е, че по делото се установява, че тя не е имала и останалата част от средствата, което не е обективна причина, съгласно чл. 81, ал.2 от ЗЗД, но дори да ги притежаваше, окончателния договор не би могъл да се сключи на падежа, а след отпадане на забраната имота вече е бил продаден на трето лице. Затова цената, дадена за продажба на недвижимия имот от ищцата е получена от ответниците при липса на основание, съгласно чл. 55, ал.1 пр. 2 от ЗЗД и те дължат връщането й.
Действително по отношение на къщата в дворното место не съществува забрана за придобиване от чужденец. По предварителния договор обаче е уговорена покупка на дворното место ведно с къщата, находящи се в с. К.. Ищцата не може да бъде принудена да купи само къщата без дворното место, тъй като неделимостта на престацията е уговорена като неделима в неин интерес – чл. 66 от ЗЗД.
Обстоятелството, че ищцата е ползвала в продължение на една година къщата не е основание да не й се дължи даденото при подписване на предварителния договор, защото това е фактическо основание за друга претенция на ответниците и съдът не може служебно да извършва прихващане с незаявена претенция, неустановена и по размер.
По изложените съображения иска за сумата 15000 лв. е доказан и основателен и следва да бъде уважен, като се отмени решението на Пловдивски АС. Сумата е дължима със законната лихва от датата на предявяване на иска – 17.11.2006г
Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 207 от 03.07.2008г., постановено по гр.д. № 856/2007г. на Пловдивски апелативен съд и вместо това постановена
ОСЪЖДА П. К. И. и К. Г. И. да заплатят солидарно на Л. Г. А. сумата 15 000 лв., представляваща дадена от нея част от цена на недвижим имот – дворно место с къща в с. К. по предварителен договор за покупка на недвижим имот от 08.03.2005г., ведно със законната лихва върху тази главница, считано от 17.11.2006г.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: