2
Р Е Ш Е Н И Е
№ 948
София, 07.09.2010 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на трети декември две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ
ЧЛЕНОВЕ: КРАСИМИРА ХАРИЗАНОВА
МАРИЯ ИВАНОВА
при участието на секретаря Райна Пенкова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията Красимира Харизанова
дело № 448/2009 година
Производството е по чл. 290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Ц. П. Ц. и М. С. Ц. от [населено място], ул. В. Григорович № 42 ет.1 ап.1, чрез адв. К. В. от САК срещу въззивното решение № 328 на Софийския градски съд, ІІ-д отделение от 26.ХІ.2008 г. постановено по в.гр.д.№ 1585/2007 г. Поддържат се оплаквания за неправилно прилагане на материалния закон, допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост.
Ответницата по жалбата А. И. Ч. от [населено място] чрез адв. В.Маркова от САК поддържа, че жалбата е недопустима, респ. неоснователна по съображения, изложени в писмен отговор по чл. 287 от ГПК.
С определение № 345 от 6.ІV.2009 г. на ІV г.о. на ВКС по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса за начина на доказване на симулативност на изявлението в договор от страна по същия договор.
Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290 и сл. от ГПК и съобразно поддържаните доводи и релевираните касационни основания за отмяна.
Ищците Ц. П. Ц. и М. С. Ц. са предявили срещу ответницата А. И. Ч. иск с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор сключен между тях на 3.ІV.2001 г. с предмет идеална част от правото на собственост върху дворно място с площ от 221.30 кв.м. съставляващо парцел V.-256 от кв. 13 по плана на [населено място], местн.Крива река при съседи ул. В.Григорович, парцел Х-257 и парцел VІ-258,259 от същия квартал съответстваща на недвижимия имот, придобит от купувача – апартамент № 1 в жилищната сграда, построена в същото дворно място, заедно с принадлежащото му мазе № 8. С решението на Софийския районен съд, 33 състав от 10.І.2007 г. постановено по гр.д.№ 10142/2005 г. искът е отхвърлен като неоснователен.
С решението на Софийския градски съд, ІІ-д въззивен състав от 26.ХІ.2008 г. по гр.д.№ 1565/2007 г. е споделен изводът за неоснователност на предявената претенция от ищците, като в частта относно иска по чл. 19 ал.3 от ЗЗД решението е оставено в сила. СГС е изменил първоинстанционния съдебен акт единствено в частта относно присъдените разноски на ответната страна, като е осъдил ищците да заплатят на ответницата Ч. сумата 300 лв за адвокатско възнаграждение. Основното съображение за отхвърляне на претенцията е обстоятелството, че предварителния договор не предвижда цена на имота като насрещна престация по сделката. Прието е, че обещанието за дарение не произвежда правно действие съгласно разпоредбата на чл. 226 ал.1 от ЗЗД. Съдът е счел за недоказано твърдението на ищците, че уговореното прехвърляне на ид.части от дворното място е срещу полученото имотно обезщетение от собственицата на дворното място от строителя на обекта и в тази част се касае до частична симулация на сделката, която е останала недоказана.
Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение намира, че направените фактически и правни изводи на въззивния съд не кореспондират със съдържанието на сключените сделки във връзка с придобиване на новопостроено жилище в терен, собствен на ответницата Ч.. Касае се до комплекс от договори между три основни групи участници – на първо място – ответницата Ч. в качеството й на собственик на терена, на второ място- приемателя на правото на строеж [фирма] представляван от изпълнителния директор Н. К. В. и на последно – конкретните приобретатели на изградените обекти на право на собственост в изградената новопостроена сграда, между които се явяват и ищците Цоневи. Създадени са паралелни правоотношения между посочените групи, които трябва да се разглеждат във връзка с останалите правни връзки с оглед постигане предвидените от договарящите цели.
Основополагащ в този комплекс от правни връзки се явява оформения с нот.акт № 39 нот.дело № 42165/10.ХІІ.1997 г. договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на магазин и апартаменти. С него ответницата Ч. в качеството си на собственик на дворното място в [населено място] на ул. В. Григорович № 42 с площ от 221 кв.м. представляващо парцел V.-256 по плана на [населено място], местн.Крива река заедно с построената в него стара жилищна сграда от сутерен и един етаж със застроена площ 73.23 кв.м. е учредила в полза на [фирма] представлявано от И. директор Н. К. В. правото да построи върху парцела съгласно одобрения архитектурен проект жилищна сграда от сутерен, партер, четири жилищни етажа и ателиета в подпокривното пространство с разгъната застроена площ от 1293 кв.м., включваща 10 мазета, 3 склада, абонатна, машинно помещение в сутерена, три магазина, гараж и една портиерна на партера, 8 апартамента на жилищните етажа, две ателиета в първото подпокривно ниво и тавански помещения на второто подпокривно ниво, която сграда ще се построи в дворното място на учредителя срещу задължението на [фирма] да извърши изцяло със свои сили и средства цялостното проектиране и построяване в полза на учредителя на жилища и магазини, подробно изброени в пункт ІІІ.
Учредителят на правото на строеж А. Ч. е запазила за себе си идеални части от правото на строеж върху собствения си имот, съответстващи на обектите, подробно изброени в пункт ІІІ на договора. В замяна на учреденото право на строеж върху имота, приемателят [фирма] се е задължил да построи изцяло и със свои средства за учредителя обекти в жилищната сграда – магазин № 1 в партера, апартаменти № 4 и № 5 на втория етаж в сградата.(пункт ІІІ от договора). Останалите недвижими имоти, извън подробно изброените за учредителката, стават изключителна собственост на приемателя, който може да се разпорежда с тях, както намери за добре, с оглед интересите си, за което учредителя дава съгласието си.
В пункт V. на този нотариален акт учредителят е поел задължение в срок най-късно до два месеца, считано от окончателното завършване на строителството да прехвърли на приемателя или на посочени от него трети лица, по предвидения в закона нотариален ред идеални части от собствеността върху мястото, съответстващи на идеалните части на съответния обект, с което да възникне съсобственост върху дворното място, като разноските по това прехвърляне са за сметка на приемателя или на посочено от него трето лице.
В изпълнение на признатото на приемателя [фирма] право на разпореждане с построените жилища в сградата в процесното дворно място ищците по делото Цоневи са придобили на името на съпругата М. Ц. апартамент № 1 и мазе № 8 от построената сграда в груб строеж на ул. В. Григорович № 42 с нот.акт № 158 том І рег.№ 2793 нот.дело № 165/3.ІV.2001 г. На същата дата е сключен договор за изработка между [фирма] като изпълнител и Ц. П. Ц. като възложител за довършителните строително монтажни работи в този апартамент. Отново на 3.ІV.2001 г. е сключен предварителния договор за продажба на ид.части от дворното място между А. Ч. като продавач и Ц. П. Ц., чието обявяване за окончателен по реда на чл. 19 ал.3 от ЗЗД е предмет на настоящия спор, като Ч. в качеството си на собственик на дворното място въз основа на посочени три броя нотариални актове от 1980, 1981 и 1992 г., както и в качеството на учредител на правото на строеж с нот.акт № 39/1997 г. и при условието на чл. V. от същия е поела задължението да прехвърли на купувача Ц. безвъзмездно идеална част от правото на собственост от терена съответстваща на апартамент № 1 и прилежащото му мазе № 8. Условие за задължението за прехвърляне собствеността за купувача Ц. е да представи на продавача Ч. нотариален акт за собственост върху този имот, а задължението на продавача Ч. е обвързано с предаване на сградата и въвеждането й в експлоатация и при условието на чл.2 -. представяне на нот.акт за собственост на апартамента, в срок от 60 дни. От удостоверение № 45 от 27.ХІ.2003 г. на Дирекция “Контрол по строителството” към С. община е видно, че сградата в процесното дворно място е въведена в експлоатация на посочената дата, т.е. 60 дневния срок за изпълнение на поетото задължение за прехвърляне на дворното място е следвало да се реализира до 27.І.2004 г. До предявяване на претенцията на 17.ХІ.2005 г. ответницата не е изпълнила поетото задължение.
При отхвърляне на претенцията по чл. 19 ал.3 от ЗЗД съдилищата не са съобразили цялостното съдържание на предварителния договор от 3.ІV.2001 г., в което изрично се препраща към поетото задължение на ответницата като собственица на дворното място и учредителка на правото на строеж, въз основа на което е изградена сградата в имота, да прехвърли на приемателя на правото на строеж или на посочени от него трети лица (купувачи на конкретни обекти в сградата) принадлежащите на съответните обекти ид.части от дворното място. В тази връзка в клаузата на чл. 1 на предварителния договор е посочена връзката с поетите задължения по нот.акт № 39/1997 г. в чл. V.. Освен това съдът е игнорирал изричното неколкократно посочване на страните по предварителния договор като продавач и купувач и само поради липсата на конкретно посочена цена на сделката и вписването, че прехвърлянето ще стане безвъзмездно, е приел, че е налице обещание за дарение, непроизвеждащо правно действие съгласно разпоредбата на чл. 226 ал.1 от ЗЗД.
В отношенията между ответницата като учредител на правото на строеж и приемателя на същото право [фирма] по посочения нот.акт № 39/1997 г. уговореното в т.V. от договора, оформен с нот.акт от 1997 г. също следва да се разглежда в контекста на уговорените в предходните точки на договора престации на страните. При положение, че срещу отстъпеното право на строеж върху дворното място ответницата получава три обекта на право на собственост в бъдещата сграда, няма място за квалифициране на клаузата в т.V. като безвъзмездна или пожелателна.
Неправилно СГС разглежда в съдебния акт правната фигура на частична симулация относно насрещната престация по предварителния договор. Страните по паралелно съществуващите правоотношения са уговаряли насрещни престации, които нямат характер на безвъзмездност, а са били насочени към конкретен правен резултат – собственицата на дворното място и учредителка на право на строеж по нот.акт от 1997 г. да придобие в собственост конкретни обекти от сградата, като си запази правото на собственост върху съответстващите им идеални части от дворното място, а приемателя на правото на строеж да придобие в собственост останалите обекти от новопостроената сграда, като се предвижда изрично задължението на Ч. в т.V. на нот.акт от 1997 г. в последващ момент след въвеждане в експлоатация на сградата да прехвърли правото на собственост върху съответстващите на тези обекти ид.части от дворното място на приемателя, респ. на последващи приобретатели от него на обектите. По аналогичен начин са уреждани отношенията във връзка със строеж на нови сгради в собствени, респ.съсобствени дворни места в много разпространените след 1990 г. и до сега договори, преследващи подобен правен ефект.
При установеността на изпълнение на всички уговорени в предварителния договор задължения от страна на купувача, необоснован от фактическа страна и незаконосъобразен е изводът за неоснователност на предявения иск по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, основание за отмяна по чл.281 т.3 от ГПК. Необходимостта от събиране на доказателства за актуалната данъчна оценка на дворното място във връзка с вмененото на съда по чл. 298 ал.2 от ГПК(отм.) задължение да се съберат дължимите нотариална такса и местен данък по сделката, както и на останалите предпоставки по чл. 298 ал.1 от ГПК(отм.) налагат връщането на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд съгласно разпоредбата на чл. 293 ал.3 от ГПК.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯВА решение № 328 от 26.ХІ.2008 г. постановено по в.гр.д.№ 1585/2007 г на Софийския градски съд,ІІ-д въззивен състав.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на СГС.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: