8
8
Решение по т. д. № 72/11 г., ВКС, ТК, І-во отд.
Решение по т. д. № 72/11 г., ВКС, ТК, І-во отд.
Р Е Ш Е Н И Е
№156
София,28.12.2011 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, състав на първо отделение в публично съдебно заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди и единадесета година в състав:
Председател: ТАНЯ РАЙКОВСКА
Членове: ДАРИЯ ПРОДАНОВА
ТОТКА КАЛЧЕВА
при секретаря Красимира Атанасова
като изслуша докладваното от Председателя /съдията/ Т. Райковска т. д. № 72 по описа за 2011 год.
Производство по чл. 290 ГПК.
Образувано е по постъпила касационна жалба от Х. Х. Я. и М. А. Я. от [населено място] чрез процесуалния им пълномощник – адв. С. С. срещу въззивно решение № І -89 от 02.11.2010 г. по гр. д. № 1353/2010 г. на Бургаски окръжен съд, с което е отменено първоинстанционното решение № 387/16.07.2010 г. по гр. д. № 3893/2009 г. в частта, с която [фирма], [населено място] е осъдено да заплати на жалбоподателите /ищци/ сумата 2 330,06 лв., представляваща незаплатена такса смет от наемателя, сумата 955,72 лв. – разходи, направени от наемодателите за извършване на ремонтни работи в имота и в частта за разноските, като вместо него постановил отхвърляне на тези искови претенции, а по отношение на насрещния иск, след като отменил първоинстанционното решение, с което искът с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД бил отхвърлен, постановил осъждането на жалбоподателите да заплатят на ответника [фирма] сумата от 3 330 лв., представляваща част от общо дължимата сума от 13 948 евро, като получена без основание, ведно със законната лихва върху главницата, начиная от датата на насрещната искова молба до окончателното й изплащане.
Касаторът поддържа, че обжалваното решение е порочно, поради неправилно приложение на материалния закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели и до необоснованост на фактическите констатации и правните изводи на съда.
[фирма], [населено място] изразява становище за неоснователност на жалбата.
С определение № 532/07.07.2011 г. е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на първо отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията по чл. 290, ал. 2 ГПК, приема следното:
Въззивното решение на Бургаски окръжен съд в обжалваната му част съдържа произнасяне от страна на решаващата инстанция по предявения главен иск от ищците Х. Х. Я. и М. А. Я. от [населено място] за заплащане на сумата 2330,06 лв., съставляваща незаплатена от наемателите такса смет, въз основа на конкретна клауза от договор за наем, на сумата 955, 72 лв., съставляваща разходи, направени от наемодателите за извършване на ремонтни работи в имота, както и по предявен насрещен иск, правно квалифициран по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, заявен като частичен за сумата 3 330 лв. от общ размер 13 948 евро, представляваща получена без основание наемна цена, ведно със законната лихва върху главницата и разноските по делото.
За да отхвърли исковата претенция на ищците /касатори/ досежно сумата 2 330 лв., незаплатена такса смет, съставляваща договорно задължение на наемателя по т. 17 от договор за наем от 31.01.2008 г., Бургаски окръжен съд е приел, че е налице неизпълнение на задължение от наемателя, т. е. за основателност на претенцията, но тъй като съобщението за заплащане на такса смет било относимо към целия имот на ищците, включващ сграда и земя, а предмет на договора за наем били само помещения в сградата, я отхвърлил поради недоказаност на размера й.
По отношение на претенцията за заплащане на разходи за ремонт на помещенията, съдът е счел, че след като няма приемо-предавателен протокол при предаване на помещенията при преустановяване на договорната връзка, то твърденията на ищците били недоказани, а по насрещния иск, Бургаски окръжен съд е приел, че същият е основателен тъй като от приложен на л. 11 от делото документ, подписан от пълномощник на ищците се съдържало признание на страната, че наемателят ползвал само част от описаните в договора за наем имоти, и това признание всъщност съставлявало съгласие за изменение на писмения договор за това, че наемодателите всъщност не са предоставили целия имот с обща площ 406 кв. м.
По отношение изпълнението на договорно задължение от наемодателите по т. 11 от договора, съдът е обсъждал свидетелски показания и е заключил, че е налице неизпълнение на това договорно задължение от ищците, тъй като реално ползваните имоти от наемателя са били на площ 234,06 кв. м., поради което е редуцирал наемната цена на месец вместо по уговорените като наемна цена и заплащани по 3 000 евро на месец , чрез преизчисление на наемна цена върху 1 кв. м. и от тук било определено, че наемната цена е следвало да бъде 1722,68 лв. месечно. На тази основа, съдът заключил, че за единадесет месеца, през които наемателят е заплащал на наемодателя по 3000 евро месечно, е трябвало да заплаща по 1772,68 евро, и получената от Х. Я. и М. Я. разлика в цената била получена без правно основание, /наемна цена общо 14 047 евро/ т. е. по голяма сума от претендираната 13 948 евро/, в частност по частичния иск 3 300 лв., и тази разлика следвало да бъде присъдена на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
Не се е спорило, че между страните са били налице валидни облигационни отношения по договор за наем, сключен на 31.01.2008 г., че предмет на договора е недвижим имот, намиращ се в [населено място], подробно описан в чл. 1 от договора, индивидуализиран и чрез неговото описание в нотариалния акт № 56, както следва: партерен етаж с площ 194,06 кв. м , състоящ се от търговска зала, офис, склад, санитарен възел и входно фоайе, и първи жилищен етаж на площ 212,51 кв. м., състоящ се от два апартамента /описани като брой и предназначение помещения/, при описание и на граници на сградата, ведно с идеалните части от общите части на сградата, заедно с предоставено право на наемателя да постави рекламна табела с олекотена конструкция на лявата единична стена на сградата от външната и част.
Страните са посочили в договора за наем, че имотът ще бъде ползван от наемателя като магазин, че се предоставя без обзавеждане и без отоплителна или охладителна система. В чл. 5 от договора е посочена наемна цена – месечен наем в размер на 3000 евро, който е следвало да се заплаща до пето число на текущия месец. В чл. 17 от договора като задължение на наемателя е фиксирано заплащане в срок на наемната цена и на такса смет за имота, предмет на договора.
За да уважи насрещния иск на наемателя за връщане на част от платената наемна цена, въззивният съд е счел същия за доказан, тъй като е приел, че е налице признание на ищците досежно факта на предоставяне и ползване от наемателя само на част от описания в договора имот.
Не би могло да се приеме, че приложеният на лист 11 от делото документ, озаглавен „Възражение относно предаване на обект”, съставен и подписан от сина на ищците, в качеството му на техен пълномощник, съдържа признание от страна на наемодателите на факта, че на наемателя е предоставена само част от описаните като предмет на договора за наем помещения. Този документ действително изхожда от Е. Я., той е съставен от него при прекратяване на договорната връзка, с цел да се опишат недостатъци и повреди по тази част от помещенията, в които са констатирани тези недостатъци и никъде от съдържанието му не следва извод, че в него се съдържа признание, че на наемателите е предоставен значително по-малък по площ имот. След като в чл. 20 от процесния договор е предвидено като задължение на наемателя да извърши поправки на повреди, произлезли от обикновеното ползване на имота или виновно причинени от него, както и да заплаща ежемесечните разходи за ток, вода, телефон, такса смет и др., то наемодателите, за да гарантират интересите си са направили съответните констатации които отчитат състоянието, в което се получава имота при прекратяване на договорната обвързаност.
В документа, макар и нечетлив в известни части, се съдържа констатация, че част от помещенията се нуждаят от боядисване, че се налага подмяна на 10 подови плочки гранитогрес, и пр. и тези констатации в последствие са въведени и в исковата молба и са претендирани от наемателя. Посочването от наемодателя на неизпълнени задължения по чл. 20 от договора чрез маркиране и на части от помещенията, в които са забелязани повреди, не означава признание, че на наемателя са били предоставени само тези помещенията, в които е посочено, че се нуждаят от ремонт.
Подобен извод не почива на законови разпоредби, не може да се изведе от съдържанието на посочения по-горе документ, нито е логически издържан. Ако наемателят е считал, че не са му били предоставени всички помещения, описани в чл. 1 от наемния договор, то за него е съществувала правната възможност да претендира изпълнение на задълженията на наемодателя по договора, или да използва законовите възможности по чл. 230, ал. 2 ЗЗД. При това не се е спорило, че наемателят преди подписване на договора е огледал имота, а при предаването му от наемодателя не е бил сключен приемо-предавателен протокол, и наемателят не се противопоставил, че са му предадени помещения, които не са съответни на описаното в чл. 1 от договора като площ, в последствие не е реагирал в тази връзка, нито писмено е поискал редуциране на наемната цена, ако е считал, че ползва под наем по-малка площ от договорената, вместо да заплаща години наред определената по договора наемна цена.
При това, договорното правоотношение е било прекратено на основание чл. 28, т. 1 от процесния договор и наемателят не е заявил подобни претенции при преустановяване на договорната връзка. Освен изложеното, не би могло да се приеме, че е възможно съдът да променя съдържанието на договорна клауза, предвиждаща заплащане на наемна цена за имота, предмет на договора като глобално определена стойност – 3000 евро месечно, редуцирайки наемната цена в такава, определяна на кв. метър наета площ, посредством механично пресмятане на съотношението между наемна цена и квадратурата на имота.
Претенцията по насрещния иск на наемателя, заявена като частична, че реално е ползвал само част от партерния етаж с кв. 160,30 и само част от втори етаж, а е заплащал наем за целия описан имот, поради което му се дължи връщане на част от платения наем за съответния период, по изложените по-горе съображения е неоснователна и искът следва да бъде отхвърлен.
По отношение на искането на ищците за осъждане на наемателя за сумата 2330,06 лв., формирана от неизпълнено договорно задължение по т. 17 от договора – незаплатена такса смет за наетия имот от 1165,03 лв. и 955,72 лв. обезщетение за увреждане на стени и таван, изискващи саниране, въззивният съд е изложил следните аргументи: Претенцията за заплащане на договорно задължение по т. 17 е основателна, но според съда, тя не се дължи от наемателя в посочения размер, тъй като било установено, че наемателят е ползвал само част от имота. Бургаски окръжен съд е отхвърлил иска досежно незаплатената такса смет, поради недоказаност на размера му, като по този начин не е съобразил процесуалното правило на чл.162 ГПК.
Тези изводи на решаващия съд не могат да бъдат подкрепени, доколкото се неправилни, не са съответни на обстоятелството, че предмет на договора е индивидуализирания в чл. 1 недвижим имот в неговата цялост, както и че след като наемателят се е съгласил и поел задължение в чл. 17 от договора да заплаща освен наемната цена и такса смет за имота /вместо собственика – наемодател/, то същият е останал задължен с посочената в съобщение от 09.03.2009 г. такса в размер на 2330,06 лв.
По отношение на претендираната като обезщетение сума в размер на 955,72 лв. за извършени ремонтни дейности – боядисване на стени и тавани, решението на въззивната инстанция е законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
Съгласно чл. 20 наемателят е длъжен да извършва поправка на повреди, произлезли от обикновеното ползване на имота или виновно причинени от него, а съгласно чл. 27 от договора той има задължение за връщане на имота в състоянието, в което го е получил. Законосъобразен е изводът, че ищците не са доказали с допустимите доказателствени средства в какво състояние е предаден имота на наемателите, нито са установили в какво състояние се е намирал същия при предаването му при преустановяване на договорната обвързаност /липсват приемо- предавателни протоколи, подписани от страните, свидетелските показания не установяват кога и кой е причинил това състояние/.
При този изход на съдебното производство, съобразно чл. 78 ал. 1 ГПК, при липса на представен списък на разноските, на жалбоподателите следва да бъдат присъдени разноските в размер на 758,72 лв. за всички съдебни инстанции, съобразно уважената част от исковите претенции.
Настоящият състав намира, че е налице основанието по чл. 293, ал. 1 ГПК, поради което
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивно решение № І – 89 от 02.11.2010 г. по гр. д. № 1353/2010 г. на Бургаски окръжен съд частта, с която е отхвърлен иска на Х. Х. Я. и М. А. Я. от [населено място] срещу Л. Т.” Е., [населено място] за заплащане на сумата 2 330.06 лв., вместо което постановява:
ОСЪЖДА [фирма] [населено място] да заплати на Х. Х. Я. и М. А. Я. от [населено място], сумата 2330,06 лв. и 758,72лв. разноски за всички съдебни инстанции.
ОТМЕНЯ въззивно решение № І – 89 от 02.11.2010 г. по гр. д. № 1353/2010 г. на Бургаски окръжен съд частта, с която по насрещния иск на [фирма] с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД е постановил, че Х. Х. Я. и М. А. Я. от [населено място] следва да заплатят на [фирма] сумата 3 300 лв. по частичния иск /част от общо дължима сума 14 047 евро/ като получена без основание, ведно със законната лихва, считано от 04.08.2009 г. до окончателното й заплащане, вместо което постановява:
ОТХВЪРЛЯ насрещния иск на [фирма], [населено място] против Х. Х. Я. и М. А. Я., двамата от [населено място], с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за сумата 3300 лв., представляваща част от общо дължима сума от 14047 евро, като получена без основание, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане.
ОСТАВЯ в сила въззивното решение в останалата му обжалвана част.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: