Р Е Ш Е Н И Е
№ 180
гр.София 10.08.2015г.
в името на народа
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на седми май две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ЦАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: АЛБЕНА БОНЕВА
БОЯН ЦОНЕВ
при секретаря Стефка Тодорова, като изслуша докладвано от съдията Албена Бонева гр.дело № 3837/2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба, подадена от С. , Р. Н., представляван от кмета Д. Д., чрез адв. П. К. М. от АК София, срещу въззивно решение № 294/19.02.2014 г. на Софийски апелативен съд, търговско отделение, трети състав, постановено по гр.д. № 2641/2013 г.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 198/10.02.2015 г. по следните въпроси: императивна правна норма ли е чл. 187 ЗЗД и как се изпълнява задължението за предаване владението върху недвижим имот от продавача на купувача; относно дължимата грижа на добрия търговец, който купува недвижим имот с цел да по препрорададе скоро след това с печалба; кои са вредите от пропуска да се продаде недвижим имот.
Съставът на Върховния касационен съд дава следното разрешение:
Разпоредбата на чл. 187 ЗЗД определя задължението на страна (купувачът) по един двустранен договор. Облигационното правоотношение между купувач и продавач е между равнопоставени страни, които могат да уговорят насрещните права и задължения по договора за покупко-продажба, както намерят за добре, стига да не е противно на закона (на императивни правни норми, установени в обществен интерес), да не го заобикалят, както и да съблюдават добрите нрави. Задължението за предаване на продадената вещ от подавача на купувача в състоянието, в което се е намирала по време на продажбата, заедно с плодовете от тогава, е диспозитивно правило и страните могат да се разберат и нещо друго – вещта да остане във фактическата власт на продавача или на трето лице, предаването да бъде отложено за определено време или с оглед сбъдване на определено условие; състоянието при предаване да е различно от това при сключване на договора; плодовете – всички или част от тях, да останат за продавача и пр. Следователно правилото на чл. 187 ЗЗД се прилага, доколкото страните валидно не са уговорили нещо друго.
Предаването на владението върху недвижим имот се осъществява от продавача, или натоварено от него лице, на купувача, или на натоварено от него лице, като начина, по който става това зависи от вида на имота, възможността за достъп до него и индивидуализацията му. Така, възможно е владението да бъде предадено и само с предаване на ключа на имота – ограден терен, жилище, гараж и пр.; с посочване границите на недвижим имот без ограждания и т.н.. Имотът следва да бъде освободен от вещите на продавача или на трети лица, допуснати от него, както и от физическото присъствие на продавача, членовете на неговото семейство и трети лица, допуснати от него.
Относно дължимата грижа на добрия търговец, който купува недвижим имот с цел да по препрорададе скоро след това с печалба:
Грижата на добрия търговец (чл. 302 от Търговския закон) е тази, която добрият, почтеният и опитен търговец, в съответствие с естеството на дейността в даден бранш и условията на извършването й, обикновено проявява при изпълнението на задълженията си и включва определена степен на старание, внимание, напрежение на волята, както и знания, умения, определен интелектуален и физически потенциал. Касае се за абстрактен модел – изхожда се не от субективните качества и умения на конкретния търговец, а от онези умения и качества, ниво на познание и професионализъм, които поначало един добър търговец от същия бранш, при същите условия, би положил. Изискванията към добрия търговец са завишени в сравнение с тези към добрия стопанин по ЗЗД, именно защото търговецът е професионалист и се очаква да има повече знания и умения от нетърговеца при извършване на дейността по занятие, той работи срещу печалба и на свой риск. Той носи отговорността при по-строги условия отколкото нетърговеца. Законът е по-строг към него, отколкото към другите длъжници. Тази грижа трябва да се полага, когато лицето притежава търговско качество по отношение на всяка сделка, както и при всички абсолютни търговски сделки, без значение дали притежава търговско качество. Критерият е обективен, като абстрактното понятие се запълва с конкретно съдържание, при отчитане обичаите в практика, добрите нрави и справедливостта.
Може да се обобщи, че се очаква търговец, който купува недвижим имот с цел да по препрорададе скоро след това с печалба, да е проверил всички документи относно собствеността и състоянието на имота, евентуалните тежести върху него и в какви срокове, след като го купи, ще може сам да предаде владението на вещта на следващия купувач във вида, който е уговорен. От това следва, че като длъжник по последващия договор следва да уговори такива срокове на изпълнение, в които може реално точно да изпълни.
Вредите от пропуска да се препродаде имот, са имуществени и по характера си са пропусната полза – това е предполагаемото неосъществено увеличение на имуществото на продавача по втората сделка, представляващо разликата между активите му преди и след продажбата. При неосъществената продажба имотът остава у купувача – бъдещ продавач, действителната пазарна оценка на същия е част от активите му и пропуснатата полза е разликата между нея и уговорената цена по нереализираната втора сделка.
По касационните оплаквания:
Касаторът твърди неправилност на атакувания съдебен акт поради противоречие с материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост.
Ответникът по касация [фирма], , чрез адв. А. Я., е отговорило, че жалбата е неоснователна.
Съставът на Върховния касационен съд, като взе предвид касационните оплаквания, доводите на страните, данните по делото и съобрази материалния закон, намира, че касационната жалба е основателна.
Съдът установил по делото, че С. продала с договор от 17.12.2010 г. на „А. ”, (предишно наименование [фирма]) недвижим имот, като купувачът е заплатил при сключването на договора цената, а продавачът поел задължение да предаде владението върху имота в 15-дневен срок от вписване на договора; вписването е осъществено на 22.12.2010 г.. На 05.01.2011 г., като и след тази дата, общината не е предприела изпълнение; след получаване на нотариална покана от 28.11.2011 г., тя насрочила дата за въвод във владение – на 16.03.2012 г. Съдът приел, също така, че към таза дата границите на недвижимия имот са били променени, тъй като площта му била намаляла в резултат на заемане от трето лице. Купувачът се позовал на това и отказал да приеме въвода във владение на имота в състояние, различно от предмета на сделката.
Въззивният съд намерил, че продавачът по договора не е изпълнил задължението си по него да предаде на купувача недвижимия имот в надлежно състояние и в уговорения срок. С неприемане на въвода, купувачът не е изпаднал в забава, тъй като съгласно чл.65 ал.2 ЗЗД кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо различно от първоначално уговореното между страните. Прието е още, че т. 6 от договора, в която е отразено, че продавачът продава недвижимия имот в състоянието, в което се намира към датата на приемо-предавателния протокол противоречи на императивна правна норма – чл. 187 от ЗЗД, задължаваща продавача да предаде вещта в състояние, в което се е намирала по време на продажбата. Въззивният съд достигнал до заключението, че искът на купувача за реално изпълнение на поетото от общината задължение за предаване на имота, е основателно и го уважил, на осн. чл. 79 ЗЗД. Приел за неоснователен доводът, че рискът от навлизане в имота от трети лица, след продажбата, е за собственика – т.е., купувача, защото по силата на чл. 187 ЗЗД продавачът трябва да предаде владението върху недвижимия имот, в уговорения срок.
Софийският апелативен съд е уважил и иск по чл.82 ЗЗД за сумата от 40 000 лева – обезщетение за реално претърпени вреди на купувача от неизпълненото задължение да се предаде владението върху имота. Сумата представлява заплатена от купувача [фирма] договорна неустойка на трето лице, на което бил обещал да продаде същия недвижим имот; договорът с третото лице бил развален поради неизпълнение.
Съдът намерил, че имуществото на [фирма] било увредено и вредата се явява пряка и непосредствена последица от неизправно поведение на общината като продавач по договора за продажба, сключен с нея.
[фирма] е предявило и иск за 105 000 лева – обезщетение за пропуснати ползи от забавеното изпълнение на общината.
Сумата представлява разлика между цената, платена по договора от 17.12.2010 г. от търговското дружество на продавача – С. и договорената цена от 200 000 лв., която търговското дружество от своя страна е следвало да получи от продажбата на същия имот, уговорена с предварителния договор, сключен с трето лице.
Съдът намерил, че са били налице условията за реално увеличение на имуществото на [фирма] чрез евентуална печалба от 105 000 лв. след препродажба на имота по сделката с третото лице. Приходът бил осуетен от неизправното поведение на С. .
Доколкото търговското дружество – съконтрахент на общината е търговец, за когото с придобиването на правото на собственост върху недвижимия имот възниква възможността да получи гражданските плодове от него, чрез ползването му, или да се разпореди с него, настъпилите вреди и пропуснатите ползи, при проявена грижа на добрия стопанин, страните са могли да предвидят при възникване на задължението, като за техния размер изискването за предвидимост не се отнася.
При служебно извършената проверка, касационната инстанция не откри пороци, водещи до недопустимост или нищожност на обжалваното решение.
Разрешенията на въззивната инстанция по разгледаните по-горе правни въпроси противоречи на тълкуването, дадено от Върховния касационен съд и съдебният акт е постановен в противоречие с материални закон, при допуснати процесуални нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано.
Неправилно Софийският апелативен съд е преценявал задължението на продавача – С. , за предаване владението върху имота по договора от 17.12.2010 г., изхождайки от разбирането, че разпоредбата на чл. 187 ЗЗД е императивна. Видно от съдържанието на договора, страните са се уговорили, владението да се предаде не веднага, с постигане на съгласието за продажбата, оформено в изискуемата писмена форма, а в 15-дневен срок от вписване на договора, както и, че имотът се предава в състоянието към приемопредавателния протокол. От последното следва, че състоянието на имота следва да е във вида към 05.01.2011 г., ако купувачът не е въведен по-рано, тогава вещта следва да е в състоянието към датата на предаването на владението върху нея. Волята на страните следва да се тълкува за въвеждане по установени, съществуващи в имота граници.
Имотът по договора е описан в граници по кадастър, както се установява от изготвената по делото експертиза. Видно от същата, а и от акт № 1638/12.05.2009 г. имотът е в регулация, като дворищната регулация е утвърдена с решение № 13 по протокол № 23/19.03.2001 г. Съгласно ЗУТ в урегулираните с подробен устройствен план поземлени имоти, когато планът е приложен, регулационните граници съответстват на границите на собственост. Съгласно чл. 15, ал. 3 ЗУТ границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.
Съдът е следвало да прецени към датата на продажбата на имота от С. регулацията приложена ли е и тогава транслативният ефект е за вещта в обема и границите по дворищна регулация, евентуалните разлики в площта на земята дават други права на купувача, но не и собственост върху терена извън регулацията. Дори дворищната регулация да не е била приложена и купувачът да е придобил собствеността в границите по договора, важно е какви са били физическите границите на терена и какво е било състоянието му към датата на сделката, съответно към 05.01.2011 г. с оглед задължението на продавача да въведе купувача и преценката има ли забава в изпълнението и на коя от страните по договора.
За да извърши тази преценка, съдът е трябвало да възложи на съдебната експартиза задача да посочи фактическите границите на имота и наличие на застрояване, в състоянието му към 17.12.2010 г. и 02.01.2011 г., както и какви са границите му по действащ дворищно регулационен план, съответно той приложен ли е.
Допуснато е нарушение на съдопроизводствените правила, което е съществено, защото се е отразило върху изясняване фактическата обстановка по делото, а от там и до неправилно приложение на материалния закон.
По делото не се твърди, нито има събрани доказателства, че съседите са поставили или преместили границите след продажбата на имота, съответно строежа на бензиностанцията в съдебния имот е изграден и е навлязъл в процесния след продажбата му.
Изясняването на посочените обстоятелства са от значение и за преценката на съда дали сключвайки предварителен договор за продажба на имота на 03.01.2011 г., преди да получи владението върху него и неяснота относно границите и състоянието му, [фирма] (сега [фирма]), поемайки и задължение да предаде на последващия купувач вещта до 31.01.2011 г., е действал с грижата на добрия търговец. Последното има отношение към отговорността на С. община за имуществените вреди, претендирани от ищеца – платена неустойка и пропусната полза, а още и за добросъвестността на търговското дружество. Съдът е следвало да прецени дали последното не злоупотребява с права, като целта на поредицата сделки да е обогатяване с цел увреждане на общината – имотът е закупен за 95 000 лв. и е в притежание на търговеца, който търси още и обезщетение, надхвърлящо платената цена – общо в размер на 145 000 лв.
В противоречие с дадения по-горе отговор съдът е измерил пропуснатата полза от загубената цена от реализиране на продажба по предварителния договор, като разлика между цената, платена от [фирма] на С. община и уговорената двойна цена по обещаната продажба. Следвало е да установи действителната пазарна цена на имота към датата на планираната продажба и има ли и каква е разликата с уговорената по предварителния договор.
В заключение въззивното решение следва да бъде касирано и, доколкото е необходимо извършване на процесуални действия – допускане на съдебни експертизи, делото следва да бъде върнато на същия съд за разглеждането му от друг съдебен състав. Разноските, сторени в касационното производство следва да се съобразят от въззивния съд с оглед резултата по материалноправния спор.
МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 294/19.02.2014 г. на Софийски апелативен съд, търговско отделение, трети състав, постановено по гр.д. № 2641/2013 г.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: