4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№328
С., 31.05.2012 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и втори май през две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОЙЧО ПЕЙЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА
като разгледа докладваното от съдия К. М. гр.д. № 390 от описа за 2012 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Постъпила е касационна жалба от [фирма], [населено място], чрез пълномощника му адвокат И. Б. против решение № 155 от 22.12.2011 г., постановено по гр.д. № 1547 по описа за 2011 г. на Окръжен съд-Бургас, с което частично е отменено решение № 1 от 3.01.2011 г., поправено с решение № 82 от 8.06.2011 г. по гр.д. № 519/2009 г. на Районен съд Бургас и е постановено друго за отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] против [община] за разваляне на договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място] за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м. за обект със застроена площ от * кв.м. срещу заплащане на цена за правото на строеж в размер на 5288.83 лв. и отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] за осъждане на [община] да заплати на [фирма], [населено място] сумата 5000 лв., представляваща продажната цена, платена по договор за учредяване на възмездно право на строеж от 29.08.2003 г. и същото решение е потвърдено в останалата му обжалвана част за отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] против Х. А. Л., С. Г. Л. и [фирма], [населено място], при участие на трети лица-помагачи [община] и Министъра на земеделието и храните за приемане за установено, че ищеца е собственик на недвижим имот-обект „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от * кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място], изградена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м., имот с идентификатор * по действащата кадастрална карта и за отхвърляне на предявения от [фирма], [населено място] против [община] иск за заплащане на разликата между сумата 5000 лв. и претендираните 35000 лв.
Ответниците по касационната жалба [фирма], [населено място], ответник по установителния иск за собственост и [община], трето лице помагач на ищеца по установителния иск и ответник по предявените обратни искове за разваляне на договора и заплащане сумата 35 000 лв., оспорват наличието на основание за допускане на касационно обжалване, а държавата, представлявана от Министъра на земеделието и храните не изразява становище.
Върховният касационен съд на Република България, състав на Второ гражданско отделение констатира:
П. решение е било обжалвано само от ищеца [фирма], [населено място] с искане да се уважи установителния иск за собственост против [фирма], [населено място], евентуално ако се отхвърли да се осъди третото лице-помагач и ответник по обратния иск [община] да заплати исковата сума от 35 000 лв. В. съд е приел, че ищецът не се легитимира като собственик, тъй като имотът, върху който с договора от 29.08.2003 г. [община] е учредила възмездно на ищцовото дружество право на строеж, е бил държавна собственост и е част от имота, който държавата е продала на [фирма], [населено място] с нотариален акт № * от * г. За неоснователно е прието възражението на ответното дружество, че договорът за учредяване право на строеж е нищожен, тъй като обстоятелството, че [община] не е собственик на терена не води до нищожност на договора и е счетено, че същият договор е имал предмет, тъй като правото на строеж е учредено за изграждане на нова сграда, а не за вече построената към 2000 г.
По отношение предявените от [фирма], [населено място] против [община] обратни искове са изложени съображения, че за да се уважи иск с правно основание чл.189, ал.1, предл.първо във връзка с чл.87 ЗЗД, следва да бъде установено, че продавачът по договор за продажба не може да изпълни реално задължението си по договора да предаде вещта. За да е налице такова неизпълнение обаче, е необходимо трети лица да имат права по отношение на вещта, които могат да се противопоставят на купувача, които права следва да са съществували към момента на сключване на договора за покупко-продажба или ако са възникнали след това, да се дължат на поведение на продавача и при това да са възникнали в сравнително кратък период от време след сключване на договора, което е пречка купувачът да предотврати възникването им. Пречка за изпълнение на задължението по договора обаче са само реално съществуващи, а не твърдени права, тъй като, ако се установи, че твърдяното право не съществува, няма как да бъде противопоставено на купувача. За да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл.189, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл.87 ЗЗД следва да бъде установено по положителен и безспорен начин притежаваното от третото лице право върху имота. Развалянето на договора за покупко-продажба по реда на чл.189, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.87 ЗЗД, е допустимо само в случаите, когато правата на третите лица върху имота са безспорни между и по отношение на страните по договора или при спор са установени по съответния ред и за двете страни, което се извлича по аналогия и от разпоредбата на чл.191, ал.2 ЗЗД. В настоящия случай, макар [фирма] да е страна (ответник) в настоящото производство, предмет на иска е установяване не на неговите права, а на тези на ищеца върху процесния имот, отделно от това, правата на [фирма], в качеството му на трето лице по отношение на договора за отстъпване право на строеж, не са безспорни между страните. Съдът е приел, че твърдението за съществуването на такова право и вероятността същото да бъде упражнено по съдебен ред срещу [фирма] като купувач на правото на строеж, към момента не е основание за уважаването на иска по чл.189, ал.1 от ЗЗД, вр.с чл.87, ал.3 ЗЗД, тъй като не означава непременно, че претендираното право съществува реално и е противопоставимо на купувача, каквото е императивното изискване на чл.189 ЗЗД.
Поради отхвърляне на иска за разваляне на договора за отстъпване право на строеж, за неоснователни са приети и исковете за връщане на заплатената по него цена, както и за заплащане от ответника на необходимите и полезни разноски за веща. Относно последните е отбелязано, че такива разноски по делото не се доказват (свързани с опазване на вещта и пр.), а и не е доказано събарянето на съществуващата в имота към лятото на 2003 г. сграда и изграждането на нова след отстъпването на правото на строеж и съобразно учреденото на ищеца право на строеж – за сграда с РП * кв.м.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК не са поставени въпроси, касаещи изводите на съда, обусловили отхвърляне на предявения главен установителен иск за собственост, а съответно не е налице основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в тази част.
По отношение изводите на съда, обусловили отхвърляне на обратния иск за разваляне на договора за учредяване на право на строеж са поставени следните въпроси: 1. когато при обективно и субективно съединяване на искове по чл.124 ГПК и чл.189, ал.1 ЗЗД съдът приеме, че правата на ответника по иска по чл.124 ГПК не са безспорни, но правата на праводателя му са достатъчно безспорни, щото да обосноват отхвърляне на иска по чл.124 ГПК, в този случай кой има качеството на трето лице по смисъла на чл.189, ал.1 ЗЗД – ответника по иска по чл.124 ЗЗД или неговия праводател; 2. при обективно и субективно съединяване на искове по чл.124 ГПК и чл.189, ал.1 ЗЗД по какъв начин следва да се установят правата на третите лица по смисъла на чл.189, ал.1 ЗЗД с оглед уважаване на иска по чл.190, ал.1 вр. чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за прехвърляне, респ.учредяване на вещни права върху недвижим имот; следва ли тези права да бъдат безспорни и дали това означава да бъдат установени по съдебен ред в нарочно производство, отделно от висящото такова по чл.124 ГПК и безусловно необходимо ли е ищецът да бъде съдебно отстранен от имота; 3. какви са предпоставките за уважаване на иск по чл.189, ал.1 ЗЗД и приложим ли е чл.191, ал.2 ЗЗД.
По същество и трите въпроса, за които се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, са свързани с мотивите на съда, че за да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл.189, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл.87 ЗЗД следва да бъде установено по положителен и безспорен начин притежаваното от третото лице право върху имота, както и че развалянето на договора за покупко-продажба по реда на чл.189, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.87 ЗЗД, е допустимо само в случаите, когато правата на третите лица върху имота са безспорни между и по отношение на страните по договора или при спор са установени по съответния ред и за двете страни, което се извлича по аналогия и от разпоредбата на чл.191, ал.2 ЗЗД, които мотиви касаят приложението на института на т.н. „евентуална евикция”. По тези въпроси е дадено тълкуване по реда на чл.290 ГПК с решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г., ВКС, ІV г.о., според което законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост,за налични права на трето лице, противопоставими на купувача,вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще.Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл.189 ал.1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен,т.е.по време на купуването да не е знаел,че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него/чл.188 ЗЗД/.
Изводите на въззивният съд противоречат на практиката на ВКС, поради което е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която е отхвърлен иска по чл.189, ал.1, изр.първо във връзка с чл.87, ал.3 ЗЗД и обусловения от него иск за заплащане на сумата 35 000 лв.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 155 от 22.12.2011 г., постановено по гр.д. № 1547 по описа за 2011 г. на Окръжен съд-Бургас в частта, с която е отхвърлен предявения от „А. 91”, [населено място] против [фирма], [населено място], при участие на трето лице-помагач на ищеца [община] и на трето лице-помагач на ответника Държавата, представлявана от Министъра на земеделието и храните установителен иск за собственост на обект „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от *кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място], изградена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ.
ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 155 от 22.12.2011 г., постановено по гр.д. № 1547 по описа за 2011 г. на Окръжен съд-Бургас в частта, с която са отхвърлени предявените от [фирма], [населено място] против [община] иск по чл.189, ал.1, изр.първо вр. чл.87, ал.3 ЗЗД иск за разваляне на договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място] за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ ІІ в имот пл. № * , кв.* съгласно ПУП-ПРЗ и обусловения от изхода му иск за заплащане сумата 35 000 лв.
В едноседмичен срок от съобщението касаторът да представи доказателства за внесена държавна такса по сметка на Върховния касационен съд на Република България в размер на 876.20 лв.
При неизпълнение в срок касационното производство ще бъде прекратено.
Делото да се докладва при изпълнение на указанията или при изтичане на срока.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: