О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 40
гр.София, 08.01.2014 година
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в закрито заседание на седемнадесети октомври две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
изслуша докладваното от
председателя (съдията) ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
гражданско дело № 4514/2013 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] – клон С., със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], срещу въззивното решение № 185 на Смолянския окръжен съд, постановено на 26.04.2013г. по гр.д.№51/2013г.,с което е потвърдено решението на първоинстанционния Смолянски районен съд № 498 / 28.12.2012г. по гр.д. №624/2012г. , с което е признато за установено по отношение на [фирма], че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.3.6 по кад.карта и регистър на [населено място], собственост на Б. Е. Еленски и Е. Ясенова Еленска, не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека,сключен с н.а.№20,том І,рег.№617,н.д.№20/2007г. на нотариус №366 съгласно регистъра на Нотариалната камара.
В касационната жалба се релевират доводи за недопустимост, алтернативно за неправилност и незаконосъобразност на решението – основания за касационно обжалване по чл.281 ал.1 т.2 и т.3 ГПК, като се иска отмяната му.
В изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК касаторът поддържа наличието на основанието по чл.280 ал.1 т.1 ГПК във връзка с процесуалноправен въпрос , разрешен от въззивния съд. Не формулира такъв, но поддържа оплакване за недопустимост на решението като твърди, че ищецът не е въвел искане в исковата молба за установяване нищожност на договорната ипотека поради това, че учредителят не е притежавал право на строеж , а поради това, че липсва валидно изразено съгласие на Банката за сключване на договорната ипотека, липса на предмет на договора относно бъдещата сграда и поради липса на всякаква индивидуализация на същата. Въпреки това съдът е обосновал решаващия си извод на основата на фактически и правни изводи, че учредителят е ипотекирал вещно право на строеж каквото не е притежавал, защото не му е било валидно учредено , както и, че не би и могло да му се учреди, предвид факта, че е собственик на земята . Счита, че като се е произнесъл по незаявено основание съдът е постановил недопустим съдебен акт, който следва да се обезсили.
Като основание за допускане на касационно обжалване касаторът поддържа в изложението си и това,че въззивният съд се е произнесъл по въпроси, имащи значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото – чл.280 ал.1 т.3 ГПК. Като такива счита въпросите : когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си и върху всички елементи /правомощия/, включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота, във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката, при липса на уговорки за изключване на действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, вкл. и спрямо бъдещите приращения; коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД; ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда, задължително условие ли е според действащото българско право в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда по отношение и на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата. Счита, че основанието по чл.280 ал.1 т.3 ГПК е налице и във връзка с въпросите : ако собственик на земя учреди ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление, че учредява ипотека и върху правото си да построи сграда в собствения си имот и да придобие собствеността и върху нея, индивидуализирано с влязъл в сила ПРЗ, одобрен архитектурен проект и Разрешение за строеж към този момент, това волеизявление попада ли в категорията “невъзможен предмет” и влиза ли в противоречие с императивни законови разпоредби; има ли законова забрана за ипотекиране на бъдещи вещи и ако има ограничения кои са те; има ли разлика в предметното съдържание на правомощието на собственика да построи в имота си сграда и да и стане собственик и правото на носителя на вещното право на строеж и достатъчно ли е за собственика качеството му на собственик, за да учреди ипотека върху правото си на строеж като част от собственическите му правомощия.
В писмен отговор в срока по чл.287,ал.1 ГПК ответниците по касационна жалба Б. Е. Еленски и Е. Ясенова Еленска изразяват становище,че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по изложените в жалбата съображения.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
С обжалваното решение е разрешен спор за действието на договорна ипотека, учредена с н.а.№20,том №,рег.№617,н.д.№20/2007г. по отношение на един от самостоятелните обекти в построена в имота след сключването на договора сграда, който е бил продаден на ищците. Ипотеката е учредена в полза на [фирма] за обезпечаване на отпуснат на Г. П., действащ като [фирма] банков кредит върху следните, собствени на предприятието на търговеца недвижими имоти: УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], Централна част, с площ от 1463кв.м., образуван от ПИ с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация- “КЦ-55”,блок А и блок Б,която ще бъде изградена в УПИ ХІІ-918.104 въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006г.,от които блок А заема североизточната част от УПИ с РЗП 3242.40кв.м.,състояща се от 10 нива, включващи 33 броя апартаменти, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент и блок Б,заемащ югозападната част на УПИ, с РЗП 1502.33кв.м., състоящ се от 10 нива, включващи 18 броя апартамента и 3 офиса, с прилежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент.
Въззивният съд е приел, че бъдещ, непостроен обект, не може да се ипотекира поради забраната за разпореждане преди констатирането от общинската администрация с протокол на обстоятелството, че грубият строеж на цялата сграда е завършен – чл.182,ал.1 ЗУТ; че собственикът на земята [фирма] е придобил собствеността върху построената сграда, в която се намира и процесния гараж , по силата на приращението , а не въз основа на учредено му право на строеж / което и няма как на себе си да учреди право на строеж, защото ограниченото вещно право на строеж винаги се учредява върху чужд имот/ за да се приеме , че на основание чл.150 ЗЗД ипотеката върху правото на строеж се трансформира върху завършените обекти. Ипотекирането на сградата или обект от нея преди нейното построяване поне в груб вид би било нищожно. Приел е също, че в разпоредбата на чл.166, ал.2 ЗЗД е въведено изискването, че ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти, т.е. че ипотекираният имот трябва да бъде точно индивидиуализиран в нотариалния акт за ипотека. Изложил е и съображения, че предназначението на изискването за “специалност на ипотеката” е от една страна да предпази собственика на имота от прекомерно обременяване и от друга страна да информира всички трети лица кой е конкретно ипотекирания имот, като по този начин им противопостави вписаната върху него ипотека. Приел е и , че това предназначение може да бъде изпълнено само при точно индивидуализиране на ипотекирания имот, който следва да е достатъчно индивидуализиран. Тълкувайки понятието “специалност на ипотеката” според целта и разума на закона, както и предвид систематичното място на чл.170 ЗЗД – нормата е разположена след хипотезата на чл.167, ал.2 от ЗЗД сочеща, че ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключване на договора принадлежат на лицето, което я учредява, съдът е приел, че понятието включва възможността имотът да бъде идентифициран като имот, собствен на лицето, което учредява ипотеката, към този момент, което означава също и имотът да съществува и да е конкретизиран. Обосновал е извод, че ипотеката върху земята не се е разпростряла и върху новопостроената жилищна кооперация и съответно и върху процесния гараж , в какъвто смисъл са мотивите на районния съд. Според въззивния съд липсата на точна индивидуализация на сградата в нотариалният акт прави такава ипотека нищожна ,дори и изрично да е записано, че ипотеката ще има сила и върху приращенията. В тази връзка е приел, че ипотеката на бъдеща вещ ще произведе своето вещно-правно действие едва след възникването на индивидуализирания в нея имот. В случая е прието,че в нотариалния акта за учредяване на ипотеката има препратка към инвестиционния проект и издаденото разрешение за строеж, което сочи че имотът – процесният гараж, придобит от ищците, не е индивидуализиран в договора за ипотека, а е само определяем. Изложил е съображения, че ипотека на бъдеща вещ би била допустима при условие, че в акта за учредяване е налице пълна индивидуализация на имота, върху който тежи ипотеката, а в конкретния случай такава няма – в акта за учредяване на ипотеката не са посочени всички бъдещи обекти, дори местонахождението като ниво /етажи/, изложение,застроена площ,граници.
Собственикът на земята не е собственик на сградата към момента на учредяване на ипотеката – 22.01.2007г., защото сградата към този момент не е била изградена в груб строеж .Това е станало на 20.12.2007г.,когато е съставен акт образец №14,видно от заключението на вещото лице. Жалбоподателят изрично е включил в договорната ипотека и бъдещата жилищна кооперация, собственост на длъжника, без обаче да индивидуализира всеки един обект в нея, за който свой пропуск носи последиците на частична недействителност на ипотеката по отношение на тази бъдеща вещ. В конкретният случай ипотеката е била учредена върху право на строеж, каквото кредитополучателят няма. С построяването на сградата възниква нов обект на правото на собственост , различен от УПИ, върху който е построена, и в случая действува правилото на чл.92 ЗС, което е оборимо.
При тези мотиви на въззивния съд, настоящият състав намира следното:
Съгласно ТР № 1/2009 г. от 19.02.2010 г. на ВКС по тълк.д. № 1/2009 г. на ОСГКТК, т. 1, при вероятна процесуална недопустимост на въззивното решение, касационният съд следва да прецени, налице ли е основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК. В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се твърди, че въззивното решение е недопустимо, тъй като съдът е разширил обхвата на търсената защита като се е произнесъл по основание, което не е заявено от ищците с исковата молба. Твърдението е необосновано. Основанието на иска се определя от обстоятелствената част на исковата молба и петитума на същата , а от отразеното в същата е видно, че изложените твърдения са относими към фактическия състав на чл. 124 ГПК, от който произтича претендираното спорно право. На това основание е разгледана претенцията. Спорът не е разгледан на непредявено основание, поради което и въззивното решение е процесуално допустимо, респективно не е налице основание за допускане на касационно обжалване поради вероятна процесуална недопустимост на съдебния акт. Не е налице и произнасяне свръх петитум, както твърди касаторът . С оглед на изложеното следва да се приеме, че не е налице основание за допускане на касационно обжалване във връзка този въпрос.
Не е налице основанието по чл.280 т.3 ГПК във връзка с въпросите : ако собственик на земя учреди ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление, че учредява ипотека и върху правото си да построи сграда в собствения си имот и да придобие собствеността и върху нея, индивидуализирано с влязъл в сила ПРЗ, одобрен архитектурен проект и Разрешение за строеж към този момент, това волеизявление попада ли в категорията “невъзможен предмет” и влиза ли в противоречие с императивни законови разпоредби; има ли законова забрана за ипотекиране на бъдещи вещи и ако има ограничения кои са те; има ли разлика в предметното съдържание на правомощието на собственика да построи в имота си сграда и да и стане собственик и правото на носителя на вещното право на строеж и достатъчно ли е за собственика качеството му на собственик, за да учреди ипотека върху правото си на строеж като част от собственическите му правомощия. Съображенията за това са следните:
Допустимостта на касационното обжалване, съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК, предпоставя произнасяне от въззивният съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, по отношение на който е налице някое от основанията по т. 1-3 на разпоредбата. Въпросът, по смисъла на закона, е винаги специфичен за делото, по което е постановен обжалваният акт, и същият следва да е обусловил решаващите изводи на въззивния съд. Значението на поставения въпрос се определя от правните аргументи досежно съобразяването с практиката и със закона, а не от приетата фактическа обстановка, която е конкретна за всеки конкретен казус. Преценката за допустимост се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора доводи и твърдения.
В настоящия случай касаторът формулираните конкретни правни въпроси не се дефинират като общо основание за достъп до касация по смисъла на чл.280 ГПК, тъй като на последните въззивният съд не е давал правно разрешение и същите не обуславят решаващите му изводи. Поради отсъствие на общата предпоставка не се дължи произнасяне по въпроса за наличието или не на специфичната такава, поддържана от касатора.
Настоящият състав намира обаче, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл.280,ал.1,т.3 ГПК по поставените от касатора въпроси за необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата. Касационното обжалване следва да се допусне с оглед необходимостта да бъде дадено тълкуване по какъв начин следва да се извършва индивидуализацията на обектите в договора за учредяване на ипотека в тази специфична хипотеза, засягаща отношения, свързани с финансиране на строителство и необходимостта от последващо уреждане на отношенията с приобретателите на самостоятелните обекти в сграда, построена със средства, отпуснати по договор за банков кредит, вкл. с оглед изискването на чл.166,ал.2 ЗЗД ипотеката да се учредява само върху поединично определени имоти, поради липса на установена съдебна практика по така поставения въпрос. Следва да бъде допуснато касационно обжалване и по въпроса когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения, доколкото този въпрос изрично е бил поставен на разглеждане в подадената въззивна жалба, представлява довод в подкрепа на поддържаната от [фирма] защитна теза по спора и изрично е бил разгледан от въззивния съд в обжалваното решение.
Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 185 на Смолянския окръжен съд, постановено на 26.04.2013г. по гр.д.№51/2013г.
УКАЗВА на [фирма] в едноседмичен срок да внесе по сметка на ВКС държавна такса за разглеждане на касационната му жалба в размер на 219,52лв. и в същия срок да представи доказателства, че таксата е внесена.
След представяне на доказателства за внесена държавна такса делото да се докладва на председателя на ІІІ ГО на ВКС за насрочване в открито съдебно заседание.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: