2
Р Е Ш Е Н И Е
№ 41
гр. С., 05,05,2015 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публичното заседание на седемнадесети март март две хиляди и четиринадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ РАЙКОВСКА
ЧЛЕНОВЕ: ТОТКА КАЛЧЕВА
КОСТАДИНКА НЕДКОВА
при участието на секретаря Красимира Атанасова, като разгледа докладваното от съдия Костадинка Недкова т. дело N 85 по описа за 2013г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК.
Касационното обжалване е допуснато по касационна жалба на к. „О.к.с. – Б.” срещу решение № 884 от 22.05.2012г. по в.т.д. № 4418/2011г. на Софийски апелативен съд, 3 състав, в частта, в която въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение за разваляне на договора за продажба при приета от съда хипотеза на евентуална евикция.
В касационната жалба на ответника по исковете, к. „О.к.с. – Б.”, се поддържа, че решението е неправилно в обжалваната от него част, като постановено в нарушение на материалния закон и поради необоснованост. Твърди, че са незаконосъобразни изводите на апелативния съд, че не е налице съдебна евикция, тъй като претенциите на третото лице- собственик на недвижимите имоти, били предявени с установителен иск, а не с ревандикационен иск. Според касатора, и при двата иска за собственост /осъдителен и установителен/ съдът се произнася на кого принадлежи правото на собственост, като този въпрос се разрешава със сила на пресъдено нещо. Кой иск ще бъде предявен зависи от това дали третото лице владее имота, като в случая, тъй като действителният собственик на имотите е бил в тяхно владение, съдебното отстраняване е проведено чрез установителен иск за собственост, а не посредством иск по чл.108 ЗС. От наличието на съдебна евикция – съдебно признаване на правата на собственика, се извежда довод за недопустимост на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД, тъй като с влизане в сила на решението за съдебно отстраняване, договорът за продажба се счита развален.
Ответникът по жалбата, [фирма], [населено място], оспорва основателността на касационната жалба, като поддържа, че при постановено установително решение не може да се приеме, че е налице осъществена съдебна евикция.
С определение по чл.288 ГПК. по настоящото дело е допуснато, на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК, касационно обжалване за произнасяне по въпроса: „Какво разбира законодателят под израза съдебно отстранен купувач по см. на чл.191, ал.1 ЗЗД – единствено купувач, спрямо когото е бил уважен осъдителен иск за собственост по чл.108 ЗС или и купувач, спрямо когото е бил уважен установителен иск за собственост, предявен от трето лице, поради обстоятелството, че купувачът никога не е получавал владението на имота?”.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, с оглед правомощията си по чл.293 ГПК, приема следното:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че искът по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за продажба на недвижими имоти е допустим, тъй като ищецът не е съдебно отстранен по см. на чл.191, ал.1 ЗЗД. Според решаващия състав, съдебна евикция е налице единствено при постановено в полза на третото лице – собственик на имотите, решение по ревандикационен иск, като съдебно отстраняване липсва при уважен установителен иск за собственост на третото лице. Изложени са съображения, че за разлика от реализираната евикция /вследствие на ревандикационен иск/, т.нар. евентуална евикция, при която правата на лицето е възможно изобщо да не са предявени, но фактът, че те могат всеки един момент да бъдат противопоставени на купувача, е достатъчен, за да обуслови правния му интерес от разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД и да претендира обезщетение за вредите, които търпи от неизпълнението на договора, по реда на чл.189, ал.1 ЗЗД.
По релевирания правен въпрос:
С решение № 424 / 24.01.2012г. по гр.д. № 1872 / 2010г. на IV ГО, ВКС се е произнесъл по реда на чл.290 ГПК относно института на така нар. евентуална евикция. Прието е, че осъществена евикция е налице, когато третото лице по см. на чл.188 ЗЗД е предявило правата си и купувачът е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иска на третото лице, а евентуална евикция – когато правата на третото лице само са предявени по съдебен ред или не са предявени, но могат да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Посочено е, че законът не прави разлика между реализирана и предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще.
Настоящият състав възприема изведения в задължителната практика на ВКС разграничителен критерий между евентуална и осъществена евикция и в съответствие с него приема, че когато продадената вещ принадлежи на трето лице /изцяло или отчасти/ или тя е обременена с права на трето лице, които могат да бъдат противопоставени на купувача, съдебно отстраняване на купувача е налице, когато с влязло в сила съдебното решение е уважен иска, с който третото лице е предявило правата си срещу купувача. Видът на иска е обусловен, както от характера на правото на третото лице, така и от вида на неговото нарушение. Ако купувачът не осъществява фактическата власт върху вещта, предмет на договора за продажба, третото лице – действителен собственик на вещта има правен интерес от предявяване срещу купувача на установителен иск за собственост, но не и на ревандикационен иск, с който се осъществява защита на носителя на вещното право срещу лица, които владеят вещта без правно основание. Съгласно т.2 от Тълкувателно решение № 8 / 27.11.2013г. по тълк д. № 8/ 2012г. на ОСГТК на ВКС, правен интерес от предявяване на установителен иск за собственост и други вещни права е налице и когато ищецът разполага с възможността да предяви осъдителен иск за същото право, поради което съдебно отстраняване на купувача ще е налице, когато установителният иск за собственост на третото лице срещу купувача е уважен с влязло в сила решение, независимо дали последният осъществява фактическата власт върху вещта, предмет на продажбата.
С оглед изложеното, отговорът на поставения правен въпрос е: „Под съдебно отстранен купувач по см. на чл.191, ал.1 ЗЗД се разбира не само купувач, спрямо когото е уважен с влязло в сила решение предявен от третото лице – собственик на вещта ревандикационен иск по чл.108 ЗС, но и купувач, спрямо когото е уважен с влязло в сила решение установителен иск за собственост на третото лице, независимо дали в този случай купувачът осъществява фактическата власт върху вещта, предмет на продажбата.
По съществото на касационната жалба:
С нотариален акт от 17.03.2004г. касаторът, [фирма] е закупил от к. „О.к.с. – Б.” няколко недвижими имота в промишлената зона на [населено място], като на купувача не е предадено владението на имота. С влязло в сила на 05.12.2008г. решение е признато за установено по отношение на двете страни по договора за продажба, че имотите, предмет на този договор, са собственост на трето лице – [фирма].
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд е достигнал до неправилния извод, че е налице евентуална, а не съдебна евикция, мотивирайки се, че третото лице – собственик на недвижимите имоти, е предявил установителен иск, а не ревандикационен иск срещу купувача, който не е осъществявал фактическата власт върху вещта. С предявения установителен иск е признато правото на третото лице на собственост върху имотите, предмет на продажбата, поради което е осъществена евикция по отношение на купувача – ответник по този иск.
Въпреки, че обжалваното решение е постановено в несъответствие с даденото разрешение на поставения правен въпрос, изведеният краен извод за допустимост и основателност на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД е правилен, предвид следното:
Не може да бъде споделен довода на касатора, че със съдебното признаване на правата на третото лице договорът за продажба се разваля по право, от което се прави извод за недопустимост на предявения конститутивен иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на процесния договор за продажба на недвижими имоти. Материята на осъществената евикция, се урежда с разпоредбата на чл.191, ал.1 ЗЗД, която не съдържа и от нея не може да се изведе правилото, че с факта на съдебното отстраняване /влизане в сила на съдебното решение за уважаване на иска, с който третото лице е предявило правата си срещу купувача/ настъпва разваляне на договора за продажба. В посочената норма е предвидено единствено, че при вече осъществена пълна евикция на добросъвестния купувач се признават освен правата по чл.189, ал.1 ЗЗД и допълнителни права, произтичащи от водения процес по съдебно отстраняване, а именно: да иска от продавача заплащане на разноските по делото и стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице. Правото да се развали договора по реда на чл.87 ЗЗД е част от очертаните в чл.189, ал.1 ЗЗД права на купувача, поради което при липса на изрична разпоредба за разваляне на договора по право при съдебно отстраняване на купувача, за да настъпи ефектът на развалянето, добросъвестният купувач трябва да упражни потестативното си право на разваляне на договора за продажба, независимо какъв е видът на евикцията – евентуална или реализирана. Право на евинцирания купувач е да прецени с оглед неизпълнението на договора от продавача, дали да упражни правото си на разваляне на договора или да уреди отношенията си с продавача по друг начин във връзка със съдебното отстраняване, запазвайки облигационната връзка. Допълнителен аргумент, че развалянето на договора не настъпва с факта на съдебното отстраняване на купувача, може да се изведе от хипотезата, при която продавачът не отговаря за осъществената евикция, тъй като не е бил привлечен като трето лице помагач по предявения от третото лице срещу купувача петиторен иск, за който е имало достатъчно основание за отхвърлянето му, но искът е уважен срещу купувача с влязло в сила решение /чл.191, ал.2 ЗЗД/. В този случай, ако се приеме, че със самото съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право, това би означавало да се допусне разваляне на договора при липса на основание за това – липса на неизпълнение на договора от страна на продавача, тъй като в тази хипотеза продавачът е изпълнил надлежно задължението си за прехвърляне на собствеността на вещта по договора за продажба, но купувачът е евинциран от третото лице, поради лошо воден от купувача процес. Не може да бъде възприета и тезата на касатора, че от разпоредбите на чл.188 ЗЗД и чл.192, ал.2 ЗЗД следва, че с влизане в сила на решението за съдебно отстраняване, договорът за продажба се счита за развален. Нито една от посочените разпоредби не урежда начина на разваляне на договора за продажба в хипотеза на осъществена евикция. В чл.188 ЗЗД се извежда общо правило за отговорност на продавача при продажба на чужда вещ при добросъвестност на купувача; с нормата на чл.192, ал.1 ЗЗД се ограничава обема на отговорността на продавача до връщане на продажната цена при недобросъвестност на купувача, дефинирана като знание на купувача по време на продажбата за правата на третите лице; предмет на разпоредбата на чл.192, ал.2 ЗЗД са пределите, в които може да бъде ограничена по договорен път отговорността на продавача при евикция. Неоснователно е и твърдението на касатора, че при недобросъвестност на купувача, той не разполага с право да развали договора, когато е съдебно отстранен. При пълна осъществена евикция, включително когато купувачът е недобросъвестен – купува вещта на свой риск, знаейки за правата на третите лица, с оглед възмездния и двустранен характер на продажбата, купувачът има правото да се освободи от облигационната връзка като развали договора, за да отпадне основанието, на което е заплатената продажна цена. Дори, ако се приеме, че при недобросъвестност на евинцирания купувач и двете страни са неизправни, това не е основание да не се признае правото на купувача да се освободи от договора, като го развали. Ако предмет на договора е недвижим имот, правото на разваляне се упражнява по съдебен ред /чл.87, ал.3 ЗЗД/.
Предвид изложеното, настоящият състав приема, че договорът за продажба на чужд недвижим имот не се разваля по силата на влязлото в сила решение за евикция, а по установения в чл.189, ал.1 ЗЗД вр. чл.87, ал.3 ЗЗД съдебен ред, поради което е неоснователно оплакването на касатора за недопустимост на предявения конститутивен иск за разваляне на процесния договор за продажба на недвижими имоти при наличие на осъществена спрямо купувача пълна евикция.
В настоящия случай е налице съдебно отстраняване на купувача, поради което, по изложените по-горе съображения, купувачът има право да развали договора за продажба, независимо дали той е бил добросъвестен или не към момента на сключване на договора. С оглед на това ирелевантно за основателността на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД е дали е налице знание на купувача за правата на третото лице върху имотите към момента на сключване на договора за продажбата им. Ето защо, безпредметно е разглеждането на наведените от касатора оплаквания в жалбата дали знанието на купувача за правата на третите лица обхваща само вписани права на тези лица в имотния регистър или то може да се изведе от наличието на спор относно правото на собственост, вкл. от фактите, че продавачът към момента на сделката не е бил във владение на имотите, предмет на продажбата и не е предал фактическата власт върху тях на купувача.
Предвид горното, изводът на въззивния съд за основателност на иска на купувача по чл.87, ал.3 ЗЗД е правилен, тъй като по отношение на него е осъществена пълна евикция и доколкото не се доказва да е налице хипотезата на чл.191, ал.2 ЗЗД, продавачът е в неизпълнение на задължението си да прехвърли правото на собственост върху продадените имоти.
Предвид изложеното, решението на Апелативен съд – С. следва да бъде оставено в сила в допуснатата до касационно обжалване част, но по съображения, различни от изложените от въззивния съд.
Водим от горното, на основание чл.293, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение,
Р Е Ш И
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 884 от 22.05.2012г. по в.т.д. № 4418/2011г. на Софийски апелативен съд, 3 състав, в частта, в която е потвърдено решение № 200 / 2011г. по гр.д. № 43/2010г. на Окръжен съд – Благоевград в частта за разваляне на договор за продажба, сключен на 17.03.2004г. с нот.акт № …, том …., рег. № ….., нотариално.дело № 189 / 2004г. на нотариус Е. Я., с рег. № 287 на НК и район на действие РС – П., с който [фирма] е закупил от к. „О.к.с. – Б.” недвижими имоти в промишлената зона на [населено място].
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.