Р Е Ш Е Н И Е
№ 674
София, 08.10. 2008 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в съдебно заседание на тридесети септември две хиляди и осма година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:ЛИДИЯ ИВАНОВА
ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
при участието на секретаря София Симеонова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията Росица Ковачева
т. дело № 274/ 2008 година
Производството е по чл. 218а ал. 1 б. ”б” ГПК (отм.) във вр. с §2 ал. 3 ПЗР на ГПК (Д.в. бр. 59/ 20.VІІ.2007 г., в сила от 1.ІІІ.2008 г.), образувано по касационна жалба на Л. А. Д. – от гр. С. срещу Решение № 116 от 2.VІІ.2007 г. по гр.д. № 803/ 2006 г. на Софийски апелативен съд, с оплакване за неправилност поради неправилно тълкуване на доказателствения материал и на материалния закон, и необоснованост. Жалбоподателят излага съображения, че е необоснован изводът на съда, че при учредяването на суперфицията не са участвали всички съсобственици на дворното място, в която връзка обсъжда писмените доказателства и сочи, че съсобственици на дворното място са лицата, посочени в нот.акт № 195/ 1996 г., който не е оспорен и който има обвързваща доказателствена сила. Жалбоподателят обосновава довода, че лицата, учредили суперфицията, са собственици на дворното място, в което Столична община не е съсобственик, за което обсъжда събраните доказателства за извършеното през 1966 г. отчуждаване на част от парцела, впоследствие отменено и счита, че съдът следва да съобрази тези писмени доказателства и не е нужно изслушване на техническа експертиза. Като заключава, че при учредяването на правото на строеж са спазени всички законови изисквания, което прави съсобствениците – учредители на правото на строеж – изправна страна по договора, иска решението да се отмени и за неизпълнение от ответника на поетите ангажименти, същият да бъде осъден да претърпи предвидените в договора санкции, за което предявеният иск да се уважи.
Въпреки че жалбата е подадена от Л. А. Д., следва да се приеме, че жалбоподател е и съпругата му М. Й. Д. – ищца по делото. С пълномощно, приложено в т.д. № 738/ 2005 г. на ВКС, тя е упълномощила адв. В. Д. , който представлява ищеца, да я представлява по предявения иск до окончателното приключване на спора, включително и в касационната инстанция, адв. В. Д. е представлявал М. Й. Д. в производството по гр.д. № 803/ 2006 г. на Софийски апелативен съд и няма данни пълномощното да е оттеглено.
Ответникът по касационната жалба Й. Д. С. – Е. с фирма “Р” – гр. С. оспорва същата, като неоснователна.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените оплаквания и като провери данните по делото, намира жалбата за НЕОСНОВАТЕЛНА.
С обжалваното решение е оставено в сила Решение от 19.ІІ.2003 г. по гр.д. № 534/ 2002 г. на СГС, І отд., с което е отхвърлен предявеният от Л. А. Д. – от гр. С. срещу Й. Д. С. – Е. с фирма “Р” – гр. С. иск за сумата 74 919.12 лв. – неустойка за периода 26.І.1998 г. – 25.ІІ.2002 г. за неизпълнение на задължения по Договор за учредяване право на строеж, предмет на нот.акт № 195/ 1996 г. Изложени са съображения, че с посочения нот.акт ищците, заедно с други съсобственици, са учредили на ответника правото да построи описаната пететажна жилищна сграда, като са запазили правото на строеж за обектите, предмет на обезщетение, ответникът се е задължил да предаде сградата в срок до 21.ІV.1998 г., което задължение не е изпълнил. По възражението му за нищожност на договора за учредяване право на строеж поради неучастие на всички собственици на земята, съдът е изложил, че при сключване на договора, учредителите се легитимират като собственици на дворно място, съставляващо парцел ****, кв.133а по плана на гр. С., м.”Красно село -. канал” от 662.50 кв.м., а по скица парцелът е с площ 665 кв.м., в скица вх. № АГ-94-1495/ 18.VІІ.2002 г. на р-н ”Триадица” е посочено, че сметките по регулация не са уредени, а в скица вх. № 00380/ 28.ІІ.1994 г. е отразено, че към парцела се придават 10 кв.м., без да е посочен имота, от който се отчуждават. Съдът е приел, че е налице разминаване между площта по документ за собственост и тази по скица и че ищците са учредили право на строеж върху идеална част от парцела, на която не са собственици, в сделката не участват всички собственици, поради което сделката е нищожна и правото на строеж е ненадлежно учредено. Съдът е посочил, че не е изяснен въпросът за частта от парцела, която е отчуждена, като от скица, издадена 1939 г. се установява, че парцел **** е с площ 662.50 кв.м., по документи площта е 641 кв.м., а останалите 21.50 кв.м. са придобити по регулация от имот № 7* през 1966 г. и с Протокол от 1973 г. е извършено отчуждаване на 140 кв.м. от парцел ****, кв.133а, от представените документи парцелът отново е с площ 662.50 кв.м., без да е изяснено как са възстановени и приобщени към имота отчуждените 140 кв.м. Като е заключил, че ищците не са изправна страна поради недействителността на договора за учредяване на право на строеж поради неучастие на всички собственици, съдът е отхвърлил иска за претендирана неустойка за неизпълнение от ответника на поетите с договора задължения.
Решението е правилно. Не се подкрепя от данните по делото оплакването на жалбоподателя за необоснованост на решението и неправилно прието, че при сключването на договора за учредяване на суперфиция, съчетан с договор за строителство, предмет на нот.акт № 195/ 1996 г., не са участвали всички съсобственици на дворното място, което обуславя нищожността му.
Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт, при издаването на който нотариусът удостоверява в акта, че е проверил всички изисквания на закона, за да породи сделката желания правен ефект. Съгласно чл. 482 ГПК (отм.) при извършването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът трябва да провери дали праводателят е собственик на имота. Ако не е собственик, сделката няма да породи вещно-правния си ефект (чл. 189 – чл. 192 ЗЗД) и приобретателят няма да стане собственик или носител на учреденото вещно право. Поради качеството си на форма за валидност на актовете за сделки по чл. 18 ЗЗД, нотариалният акт за тези сделки обуславя техните правни последици, в което се състои особеното му конститутивно действие. Затова нотариален акт за сделка по чл. 18 ЗЗД се издава само ако бъде удостоверено правото на собственост на праводателя, съгласно чл. 482 ал. 2 ГПК (отм.) и този нотариален акт доказва до оборването му, че приобретателят е станал носител на прехвърленото или учредено вещно право.
С оглед възражението на ответника, направено в производството по гр.д. № 543/ 2002 г. с Молба от 11. Х.2002 г. и в Писмени бележки от 19 ІІ.2003 г. за нищожност на договора за суперфиция поради неучастие на съсобственик на имота – Столична община – поради извършеното отчуждаване на част от имота, е неоснователен доводът на жалбоподателя, че съсобственици на дворното място са лицата, посочени в нот.акт № 195/ 1996 г. Неоснователен е и доводът, че нот.акт №195/ 1996 г. не е оспорен и има обвързваща доказателствена сила. Тежестта на доказване валидността на нотариалния акт за учредяване на право на строеж след направеното оспорване от ответника, лежи върху ищците, които с представените писмени доказателства не доказват, че собственици на имота към момента на учредяване на правото на строеж, са лицата, посочени в нот.акт № 195/ 1996 г. Обосновано инстанцията по същество след преценка на представените по делото писмени доказателства, е направила извода, че при сключване на договора за суперфиция, учредителите не се легитимират като собственици на цялото дворно място, съставляващо парцел ****, кв.133а по плана на гр. С., м.”Красно село -. канал”, като има разминаване на площта на парцела по документ за собственост и по представените скици, в които се съдържат и данни за придаваеми по регулация места, за които не са уредени сметките, както и че е останал неизяснен въпросът отчуждаването на част от парцела как и кога е отменено, за да е приобщена тази част към имота към датата на учредяване на правото на строеж.
Договорът за суперфиция е нищожен, тъй като посочените в нот.акт № 195/ 1966 г. лица не са се легитимирали като носители на правото на собственост върху целия имот, върху който учредяват правото на строеж, в сделката не са участвали всички собственици на недвижимия имот, поради което ищците не могат да претендират срещу ответника уговорената с договора неустойка за неизпълнение на неговите задължения. Затова правилно с обжалваното решение искът по чл. 92 ЗЗД е отхвърлен.
По изложените съображения касационната жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение. Затова Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА Решение № 116 от 2.VІІ.2007 г. по гр.д. № 803/ 2006 г. на Софийски апелативен съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: