О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 70
София, 14.01.2014 година
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на трети октомври две хиляди и тринадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
разгледа докладваното от съдия Диана Хитова гр.дело N 4005/2013 г. и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по чл.288 вр.чл.280 ал.1 т.3 ГПК.
Образувано е по повод постъпила касационна жалба от „И. А. Б.”-АД, представлявано по пълномощие от директора на „И. А. банк”-АД, клон С. К. К. и адв.Л. С. срещу решение № 105/29.03.2013 г. по гр.д.№521/2012 г. на Смолянския окръжен съд.
Ответницата по касационната жалба А. Ю. А. ,чрез пълномощника си адв.Б. М. в писмен отговор и писмени бележки оспорва жалбата.
По допускането на касационно обжалване на въззивното решение , настоящият състав ВКС на РБ, ІІІ г.о. констатира следното:
Касационната жалба процесуално допустима, тъй като е подадена в предвидения от закона срок, от надлежна страна, с интерес от предприетото процесуално действие и има за предмет решение, което е произнесено по иск с цена 38 205,60 лв.
С обжалваното решение въззивният съд е потвърдил решение № 437/16.11.2012 г. по гр.д.№632/2012 г. на Смолянския районен съд, с което е признато за установено, че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 20, т.І, рег.№ 617, дело №20/2007 г. на нотариус № 366 на Нотариалната камара не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, представляващ апартамент № 8,намиращ се на втори жилищен етаж, [улица], [населено място], с идентификатор 67653.918.104.1.11, състоящ се от стая, дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, сервизно помещение, антре и тераса, със застроена площ 69,61 кв.м. , ведно с изба № 5 на V ниво, с площ 3,55 кв.м. и 1,87 % от общите части на сградата, съответни на 13,29 кв.м. с описани граници, разположен в жилищна кооперация „КЦ-55” , блок А, с идентификатор 67653.918.104.1, намираща се в североизточната част на упи № ХІІ-918.104. в кв.16 по ПУП на [населено място], централна градска част,с площ 1473 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, с описани граници и който е продаден с нотариален акт за покупко-продажба № 33,т.І,рег.№ 741,дело № 30/2009 г. на посочения нотариус, от [фирма] на ответницата по касационната жалба А. Ю. А. и С. М. М.,чрез законния й представител А. Ю. А.,както и в частта, с която са присъдени 880 лв. разноски. В останалата част , с която искът е отхвърлен относно 1,87% идеални части, съответни на 27,52 кв.м. от правото на собственост върху терена , представляващ упи ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място],централна градска част, с идентификатор 67653.918.104 решението е влязло в сила, тъй като не е обжалвано.За да постанови този съдебен акт въззивният съд е приел, че ответницата по касационната жалба А. Ю. А. е предявила иск въз основа на чл. 124 ал.1 ГПК с искане да бъде установено спрямо касатора, че с договора за ипотека не е учредена такава върху имота закупен от нея. Направил е следните фактически и правни изводи: [фирма] закупил от А. Х. К. и А. Г. К. незастроен поземлен имот с обща площ 1884 кв.м. и вместо заплащане на продажна цена от 188 400 лв. се задължил да обезщети продавачите с 18% от общата разгъната застроена площ на сградата, която ще построи в нея. Между [фирма] и касатора бил сключен договор за кредит № 571/ 22.01.2007 г. въз основа на който му е предоставен такъв в размер на 1 250 000 евро.За обезпечаването му, ведно с лихвата и разноските длъжникът [фирма] е учредил договорна ипотека в полза на касатора с нотариален акт № 20, т.І, рег.№617,дело № 20/2007 г. върху упи № ХІІ-918104 в кв.16 с площ 1463 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55” блок А и блок Б, която ще бъде изградена в него, от които блок А заема североизточната част от терена, с обща разгъната застроена площ 3 242,20 кв.м.,състояща се от десет нива , включващи 33 апартамента, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража, с принадлежащи избени помещения и общи части за всеки апартамент, а блок Б заема югозападната част от терена , с обща разгъната застроена площ 1 502,33 кв.м.,състояща се от десет нива, включващи 18 апартамента и 3 офиса, с принадлежащи избени помещения и общи части за всеки апартамент.От назначената съдебно техническа експертиза е установено,че процесният апартамент се намира на кота 0.00,че страните са посочили кой точно е той, че няма разминавания между техническия и идейния проекти, че в последния не се описват бъдещите апартаменти като площ и номера,както и че сградата е завършена в груб строеж и е съставен акт обр.14. Въззивният съд е посочил, че собственикът на земята притежава постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго и че принципът на приращението се изключва когато собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи и придобие собствеността на постройката, че съгласно чл.181 ЗУТ правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяване до завършване на сградата в груб строеж и че правото на строеж на бъдеща сграда може да бъде предмет на ипотека. [фирма] не може да учреди на себе си право на строеж върху закупения от него терен, тъй като такова се учредява върху чужд имот. Той е придобил правото на собственост върху построената сграда по силата на приращението, а не въз основа на отстъпено му право на строеж и поради това не може въз основа на чл. 150 ЗЗД ипотеката върху правото на строеж да се трансформира върху завършените обекти. Бъдещ непостроен обект не може да се ипотекира, поради забраната за разпореждане преди завършването му в груб строеж от чл.181 ал.2 ЗУТ. Не са налице и изискванията на чл. 170 ЗЗД,тъй като не е налице известност за тъждеството на имота и възможност да бъде инедтифициран като собственост на учредителя на ипотеката, т.е. същият е следвало да съществува и да е конкретизиран.Въззивният съд е изразил становище,че е спорен въпросът дали може да се учреди ипотека върху бъдещ имот.Приел е , че не е налице основна характеристика на ипотеката-нейната специалност. Не са изпълнени и изискванията на чл.166 ал.2 ЗЗД-имотът да е единично определен и че не е налице вписване на конкретния обект. Поради това ипотеката не е разпростряла своето действие върху новопостроената кооперация, съответно върху процесния имот. Липсата на точна негова индивидуализация прави ипотеката нищожна. Към момента на учредяването й учредителят не е бил собственик на сградата, защото тя не е била изградена в груб строеж.Ипотеката е била учредена върху право на строеж, а такова учредителят не е притежавал.С построяването на сградата е възникнал нов обект, различен от земята, върху която е учредена ипотеката и в случая действа правилото на чл.92 ЗС, което е оборимо.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване се поддържат касационни основания по чл.280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК.Счита,че е налице процесуалноправен въпрос,касаещ допустимостта на обжалваното решение. Въззивният съд направил изводи за липса на валидно учредена ипотека на основата на фактически и правни изводи ,че учредителят е ипотекирал право на строеж, каквото не е притежавал,но че такова основание за недействителност на процесната ипотека не е заявено в исковата молба.Съдът всъщност приел,че учредителят е собственик на земята и че има валидно учредена ипотека върху нея. По нататък обаче не разгледал спора на основата на действителните отношения между страните и че правото на собственост върху терена обхваща всички елементи, включително и правото на строеж да построи в имота си сграда и да стане собственик на построеното именно в това свое качество.Оплакването за произнасяне по непредявен иск не може да бъде споделено с оглед изложеното в исковата молба на стр.5 и 6 от първоинстанционното дело, където е посочено,че ипотеката е била учредена върху право на строеж.В допълнителната искова молба-л.84 също е уточнено, че ипотеката е учредена върху правото на строеж на сграда.
По нататък в изложението си касаторът поддържа основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК и поставя следните материалноправни въпроси:
-когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи/правомощия/ влючени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика, в частност и върху бъдещите приращения върху имота във вид на построени сгради по време на действието на ипотеката, при липсата на уговорка за изключване действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения.
Счита, че решение № 684/28.09.2000 г. по гр.д.№95/2000 г., І г.о. ,на което се е позовал въззивния съд е неотносимо към спора.Твърди, че даденото разрешение по него е резултат на неточно тълкуване на закона, и според което учредителят на ипотека върху земя с последващи действия може да сведе до нула даденото от него обезпечение.Изразява становище, че по поставения въпрос липсва съдебна практика и че е от значение за развитие на правото в условията на мащабно строителство и банково кредитиране на нови строежи и нужда от ефективното им обезпечаване.
-ако собственикът на земята учредява ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление,че я учредява и върху правомощието си да построи сграда в собствения си имот и да придобие в собственост построеното ,индивидуализирано с влязъл в сила ПРЗ,одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж,това изрично волеизявление попада ли в категорията невъзможен предмет и влиза ли в противоречие с императивна законова забрана.
Твърди,че съдът реално е заобиколил произнасянето по този въпрос.
-действащите български закони забраняват ли изцяло ипотекирането на бъдещи вещи и ако има ограничения кои бъдещи вещи не се обхващат от тях и могат да бъдат ипотекирани.
Намира,че въззивният съд е дал противоречив отговор на този въпрос.От една страна приел,че правилно първоинстанционният съд е приел,че правото на строеж на бъдеща сграда може да бъде ипотекирано, а от друга страна е приел, че това не се отнася за ипотека на земя, заедно с правото на строеж, изразяващо се в правомощие да бъде построена и придобита в собственост бъдеща сграда от собственика на земята.Намира,че по въпроса за приложението на чл.150 ЗЗД няма практика и че той е от значение за развитие на правото.
-има ли разлика в предметното съдържание на правомощието на собственика да строи в собствения си имот и да стане собственик на построеното и в правото на носителя на вещно право на строеж, учредено по реда на чл.63 ал.1 ЗС да построи сграда в чужд имот и да стане неин собственик и достатъчно ли е за собственика това негово качество, за да учреди валидна ипотека върху правото на строеж върху собствения си имот,разглеждано като негово правомощие да строи сграда в собствения си имот и да стане неин собственик,представляващо неразделна част от правото му на собственост.
Намира,че неправилно въззивният съд прави разлика по отношение на тези две сходни хипотези, в резултат на неправилно тълкуване на закона.
-коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда,независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост, заедно с правомощието на собственика да строи в собствения си имот или за ипотека на право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот.
Намира,че е неправилен изводът на въззивния съд, че неточността на индивидуализацията на бъдещата вещ произтича от това, че не са описани в нотариалния акт всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда и в частност на процесия апартамент и че неправилно е позоваването му на решение №140/10.09.2012 г. по гр.д.№1329/2010 г., ІІ г.о., което е неотносимо към настоящия случай.Счита,че според разрешенията в това решение на ВКС изискването за специалност на ипотеката следва да се прави въз основа на това, дали с белезите, с които имотът е описан в ипотечния договор той е в достатъчна степен определен като конкретен самостоятелен имот,предмет на ипотечното право.Твърди, че от мотивите на въззивния съд не става ясно какви са изискванията за описание на бъдеща сграда , както и че по въпроса няма съдебна практика.
К. съд намира,че следва да допусне касационно обжалване по първия и последния материалноправни въпроси с оглед необходимостта да се даде тълкуване по тях: дали когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, тя разпростира действието си и върху бъдещите приращения и за начина на индивидуализиране на обектите в бъдеща сграда,при учредяване на договорна ипотека на право на собственост върху земя. Необходимостта е обусловена от липсата на съдебна практика относно изискването , посочено в чл. 166 ал.2 ЗЗД,че ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти .Въпросите са обусловени от правните разрешения, дадени от въззивния съд по предмета на делото. Третият и четвъртият въпроси представляват техни варианти и на практика се съдържат в тях. Вторият въпрос не е правно-релевантен ,тъй като не е свързан с правните разрешение на въззивния съд,което се признава и от касатора.
По изложените съображения ВКС, състав на ІІІ г.о.
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 105/29.03.2013 г. по гр.д.№521/2012 г. на Смолянския окръжен съд.
Указва на касатора „И. А. Б.”-АД ,че следва да заплати по сметка на ВКС сумата 764,11 лв. държавна такса и да представи писмен документ за това в 7-дневен срок от съобщението. В противен случай производството по делото ще бъде прекратено.
След изпълнение на указанието делото да бъде докладвано за насрочване.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: