О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 912
София, 10.07.2014 година
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и седми март две хиляди и четиринадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
разгледа докладваното от съдия Диана Хитова гр.дело N 854/2014 г. и за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по чл.288 вр.чл.280 ал.1 т.3 ГПК.
Образувано е по касационна жалба от „И. А. Б.”-АД, представлявано по пълномощие от директора на „И. А. б.”-АД, клон С. К. К. и процесуален представител адв.Л. С. срещу решение № 474/ 29.11.2013 г. по гр.д.№ 421/ 2013 г. на Смолянския окръжен съд.
Ответницата по касационната жалба Г. Г. С., в писмен отговор и молба,подадени чрез пълномощника адв. Б. М. я оспорва.
По допускането на касационно обжалване на въззивното решение , настоящият състав ВКС на РБ, ІІІ г.о. констатира следното:
Касационната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в предвидения от закона срок, от надлежна страна, с интерес от предприетото процесуално действие.
С обжалваното решение е потвърдено решение № 378/ 19.07. 2013 г. по гр.д.№ 378/ 2013 г. на Смолянския районен съд. С него е признато за установено, че по отношение на имот с идентификатор 67653.918.104.2.11 по кадастралната карта и регистър на [населено място], със застроена площ 65,69 кв.м.,ведно с принадлежностите му, при описани граници, собственост на ищцата-ответник по касационната жалба в настоящото производство, не е учредена договорна ипотека с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 20 т. І, рег.№ 617, дело № 20/ 2007 г. на нотариус с № 366 по регистъра на Нотариалната камара. В останалата част , с която е отхвърлен искът за установяване ,че не е учредена договорна ипотека с цитирания нот.акт относно 1,76 % идеални части, от правото на собственост върху земята, върху която е построена сградата , представляващ упи ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], централна градска част, с идентификатор 67653.918.104, решението е влязло в сила, тъй като не е обжалвано. За да постанови този съдебен акт въззивният съд е приел, че [фирма] закупил от А. Х. К. и А. Г. К. незастроен поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната карта и регистри на [населено място], с площ 1884 кв.м. Между [фирма] и касатора бил сключен договор за банков кредит в размер на 1 250 000 евро.За обезпечаване вземането на банката длъжникът е учредил договорна ипотека в полза на касатора с нотариален акт № 20, т.І, рег.№ 617, дело № 20/ 2007 г. върху упи № ХІІ-918.104 в кв.16 с площ 1463 кв.м., с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55” блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху терена, въз основа на одобрен инвестиционен проект и строително разрешение № 233/ 19.09.2006 г.,като блок А следва да заеме североизточната част от него, с обща разгъната застроена площ 3 242,20 кв.м.,състояща се от десет нива , с 33 апартамента, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража, а блок Б- югозапдната част, с обща разгъната застроена площ 1 502,33 кв.м.,състояща се от десет нива, с 18 апартамента и 3 офиса.С нот.акт № 197, т.V, рег.№ 12014, дело № 929/ 2008 г. наследодателят на ищцата Т. Г. Б. е закупил апартамент № 7, с идентификатор 67653.918.104.2.11,със застроена площ 65,69 кв.м.,ведно с принадлежностите му,намиращ се в блок Б, за сумата 40 000 лв. За удовлетворяване на касатора са започнали принудителни изпълнителни действия спрямо този имот. Въззивният съд е приел, че основният спорен въпрос между страните е каква е действителната воля на страните относно предмета на договора за ипотека и какво следва да се разбира от израза „заедно с правото на строеж, включващо првавото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-55”, блок А и блок Б, която ще бъде изградена върху гореописания УПИ.” Намерил е за неоснователни възраженията на касатора, че ипотеката не е учредена върху ограниченото право на строеж, а върху бъдещата сграда,която собственикът на земята ще построи и ще придобие по силата на приращението. Приел е,че в договора за ипотека е следвало да се посочи,че се ипотекира жилищната сграда, която собственикът ще построи, като се индивидуализира всеки самостоятелен обект от нея. Направил е извод,че не е налице валидно учредена ипотека в полза на банката,поради обстоятелството,че [фирма] не е притежавал учредено право на строеж, с оглед невъзможността да притежава такова върху собствения си имот, доколкото такова се учредява в полза на трето лице и поради липсата на индивидуализация на отделните обекти в сградата съгласно изискването на чл.166 ал.2 ЗЗД.Приел е,че от съдържането на уговореното в договора за ипотека не възниква съмнение,че е ипотекирано именно правото на строеж, а не бъдещата сграда,която собственикът ще построи и придобие по силата на приращението.Посочил е, че не може да се смесват фактическите състави на чл.63 и чл.92 ЗС,тъй като са различни релевантните факти и основания, обуславящи тяхното възникване и правните последици от реализацията им.Поради това е приел,че уговореното в договора за ипотека тя да се учреди върху правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда няма правна стойност, тъй като собственикът не може да учреди в своя полза суперфиция, не е възможно самоучредяване след като се притежават пълните вещни права върху имота. Построеното се придобива в собственост по силата на приращението, тъй като правото на собственика да строи в имота си е част от правото на ползване. Приел е също така,че след изменението от 2000 г. в чл.166 ал.1 ЗЗД се съдържа изрично изискване за валидно вписване на ипотеката,което трябва да се извърши в имотния регистър, в който съгласно ЗКИР за всеки имот се води партида от пет части и която по съдържание е различна от персоналната партида, представена като доказателство по делото.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване се поддържат касационни основания по чл.280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК.Касаторът счита,че е налице процесуалноправен въпрос, касаещ допустимостта на обжалваното решение. Според него въззивният съд е приел че липсва валидно учредена ипотека на основата на фактически и правни изводи ,че учредителят е ипотекирал право на строеж, каквото не е притежавал,защото не би могло да бъде учредено, тъй като е собственик на земята.Счита,че такъв въпрос по делото не е бил предмет на спор и доколкото този фактически извод сам по себе си изключва възможността наред с правото на собственост предмет на ипотеката да бъде и правото на строеж, очевидно предмет на ипотеката е било друго право,за правната природа на което съдът не е дал ясен отговор и не е разгледал действителните отношения между страните. Основанието на иска се определя от обстоятелствената част на исковата молба и петитума на същата .Оплакването за произнасяне по непредявен иск не може да бъде споделено с оглед изложеното в исковата молба на стр. 6 и 7,че ипотеката е била учредена върху право на строеж,каквото ипотекарният длъжник не притежава и че не е изпълнено изискването за специалност. На това предявено основание е разгледана претенцията, поради което въззивното решение е процесуално допустимо.
По нататък в изложението си касаторът поддържа основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК и поставя следните материалноправни въпроси:
-когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи/правомощия/ влючени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика, в частност и върху бъдещите приращения върху имота във вид на построени сгради по време на действието на ипотеката, при липсата на уговорка за изключване действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения.
-ако собственикът на земята учредява ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление, в предмета на ипотеката да се включи и субективното му право да построи сграда в собствения си имот и да придобие в собственост построеното ,индивидуализирано с влязъл в сила ПРЗ,одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж,към момента на учредяване на ипотеката, с последица разпростиране на действито й върху построеното от собственика, така формулираният предмет може ли да бъде годен предмет на ипотека;
-коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда,независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост, заедно с правомощието на собственика да строи в собствения си имот или за ипотека на право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот.
-ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда,задължително условие ли е според действащото българско право в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда и по отношение на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата.
Поставя и въпроса:
-представлява ли недостатък на вписването обстоятелството,че ипотечният акт е вписан по поименна партида на учредителя на ипотеката по правилата на Правилника за вписванията и не е вписан по имотна партида на имота при все още неоткрито и неосъществено производство на създаване и въвеждане на имотен регистър съгласно чл.70 ЗКИР.
Счита,че по въпросите няма практика, но че са произнесени противоречиви невлезли в сила съдебни решения. Твърди,че същите са от значение за развитието на правото в условията на мащабно ново строителство и банковото му кредитиране.
К. съд намира,че следва да допусне касационно обжалване по посочените въпроси, без втория, който се явява вариант на първия поставен въпрос.Необходимостта е обусловена от липсата на съдебна практика относно изискването , посочено в чл. 166 ал.2 ЗЗД, че ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти , а така също и относно валидността на вписването по персонална партида при невъведен имотен регистър. Необходимо е да бъде дадено тълкуване по какъв начин следва да се извършва индивидуализацията на обектите в договора за учредяване на ипотека в тази специфична хипотеза, засягаща отношения, свързани с финансиране на строителство и необходимостта от последващо уреждане на отношенията с приобретателите на самостоятелните обекти в сграда, построена със средства, отпуснати по договор за банков кредит, а така също произвежда ли своето действие ипотека вписана по поименна партида, доколкото към момента на вписването й не е създаден имотен регистър.
По изложените съображения ВКС, състав на ІІІ г.о.
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 474/29.11.2013 г. по гр.д.№ 421/2013 г. на Смолянския окръжен съд.
Указва на касатора „И. А. Б.”-АД ,че следва да заплати по сметка на ВКС сумата 163,23 лв. държавна такса и да представи писмен документ за това в едноседмичен срок от съобщението. В противен случай производството по делото ще бъде прекратено.
След изпълнение на указанието делото да бъде докладвано за насрочване.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: