1_08-00-5/09.09.2009 г.
ЗДДС – чл.45
По повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция „ОУИ” – …, изразяваме следното принципно становище:
По първи въпрос:
Какъв е редът за облагане на правото на строеж, както и правото на пристрояване и надстрояване?
Видно от чл.63 от ЗС правото на строеж /суперфицията/ е абсолютно вещно право, по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. То изключва оборимата презумпция на чл.92 от Закона за собствеността /ЗС/, че собственикът на земята е собственик на земята и насъжденията върху нея. Следва да се има предвид, че право на строеж представляват и правото на надстрояване и правото на пристрояване към съществуваща сграда /чл.182, ал.1 от Закона за устройство на територията/ЗУТ/. Правото на надстрояване и право на пристрояване се учредява за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда. В чл.55 от ЗС се указва начинът, по който едно лице може да придобие право на строеж. Чл.180 – 183 от ЗУТдопълват разпоредбите на ЗС.
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал.1 от разпоредбата до момента на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В правото на строеж не се включват извършените строително-монтажни работи. В §5, т.46 от ДР на ЗУТ е дадена легална дефиниция на понятието “груб строеж“, съгласно която “груб строеж “ е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи.
За Вас като данъчно задължено лице/доставчик/ съществува правото, ако доставката е освободена, да изберете тя да бъде облагаема /чл.45. ал.7 от ЗДДС/.
Съгласно чл.26, ал.2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер. Данъчната основа се увеличава със:
– всички други данъци и такси /по ЗМДТ, такса за вписване, нотариална такса/, когато такива са дължими за доставката, независимо дали се дължат от продавача или купувача или и от двамата;
– съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката. Режийните разноски във връзка с разпореждането с недвижими имоти – общинска собственост, регламентирани в съответните наредби на общинските съвети представляват съпътстващи разходи, начислени от доставчика на получателя, пряко свързани с доставката на недвижимия имот и с тях се увеличава данъчната основа на същата. При увеличаване на данъчната основа на доставката по чл.26, ал.2 от ЗДДС,съпътстващите разходи се включват без дължимия ДДС. За освободените доставки не се начислява данък на основание чл.86, ал.3 от ЗДДС.
По втори и трети въпрос:
Облагаеми доставки ли са сделките със земеделски земи/урегулирана и неуре-гулирана/, когато продавач се явява общината?
Съгласно чл.5 от ЗДДС, стока по смисъла на закона е всяка движима и недвижима вещ. Чл.6 от с.з. регламентира като доставка на стока прехвърлянето на правото на собственост или друго вещно право върху стоката. Предвид това, прехвърлянето на право на собственост върху недвижими имоти, както и учредяването на вещни права върху недвижими имоти имат характер на доставка на стока.
Като освободена доставка законът регламентира прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда /чл.45, ал.1 от ЗДДС/.
С този законов текст е въведено едно общо правило за освободена доставка, свързана със земя, а именно това е доставката на поземлени имоти, които не са урегулирани поземлени имоти /УПИ/ по смисъла на ЗУТ. Изключенията от това правило са дадени в ал.5 на същата норма. Съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС изключение на посочените като освободени доставки, свързани със земя и сгради е прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
Легалните дефиниции на понятията „поземлен имот“ и „урегулиран поземлен имот” са дадени в §5 от ДР на Закона за устройство на територията /ЗУТ/. По смисъла на §5, т.2 от ДР на ЗУТ „поземлен имот” е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Според §5, т.11 от ДР на ЗУТ “урегулиран поземлен имот или урегулиран имот е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство“.
По силата на чл.45, ал.1 от ЗДДС доставката на имоти, които не представляват УПИ /в т.ч. неурегулиран поземлен имот/ е освободена такава, тъй като не попада във визираните от закона изключения.
На основание чл.114, ал.1, т.12 от ЗДДС в издаваната фактура следва да се отрази основанието за неначисляване на данък, а именно чл.45, ал.1 от ЗДДС.
По силата на чл.45, ал.7 от ЗДДС доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема. Правото на избор може да се упражни чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката, както и основанието за осъществяване правото на избор доставката да е облагаема – чл.45, ал.7 от ЗДДС.
В случай, че във фактурата, която ще бъде издадена за доставката, не бъде посочено основанието на чл.45, ал.1 от ЗДДС се приема, че е упражнено правото на избор доставката да бъде облагаема и че данъкът е включен в цената /чл.67, ал.2 от ЗДДС/.
По четвърти въпрос
Освободена доставка ли е отдаването по договор за наем на земеделска земя?
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
Видно от текста, отдаването под наем на земя – земеделска или УПИ, е предмет на освободена доставка, независимо от това, кой е получател по доставката.
В същото време, в закона е предвидена възможност тази доставка да бъде третирана като облагаема – чл.45, ал.7 от ЗДДС.
‘
Вх.№ 1_08005 от 09.09.2009 Отг. ОУИ Бургас | 124_09_OZ_1_03