1_194/21.12.2010 г.
ЗДДФЛ: чл.13,ал.1, т.26; чл.10, 11, 33 и 34
Относно: прилагане на Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/ при продажба на недвижимо имущество.
Във връзка с Ваше запитване, постъпило вДирекция „ОУИ” – гр. …………., заведено с вх. №г., изразяваме следното становище:
В запитването сте посочили, че Ви е възстановено право на собственост на земеделска земя по чл.10, ал.1 във връзка с чл.10, ал.7 от ЗСПЗЗ по наследство в к-с ”……………..”. Предоставили сте на строителна фирма „учредено право на строеж”, срещу задължение за проектиране и строителство. В придобитият в собственост обект, предстои продажба на апартамент.
Въпросът Ви е, как следва да се изчисли стойността на дължимияданък и коя стойност трябва да се вземе при изчисляването му – строителната стойност или данъчната оценка?
Поради това, че към запитването не сте представили копия на документите удостоверяващи фактите в запитването, респективно договора Ви със строителната фирма, изразяваме принципното си становище за прилагането на ЗДДФЛ при следната хипотеза:
Вие сте наследник на възстановена земеделска земя по реда на чл.10, ал.1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), според който„се възстановяват правата на собствениците или на техните наследници върху земеделските земи, които са притежавали преди образуването на трудовокооперативни земеделски стопанства или държавни земеделски стопанства независимо от това дали са били включени в тях или в други образувани въз основа на тях селскостопански организации” във връзка с чл.10, ал.7 от ЗСПЗЗ, „възстановяват се правата на собствениците върху земеделски земи, притежавани преди образуването на трудовокооперативни земеделски стопанства, държавни земеделски стопанства, независимо от това дали са били включени в тях или в други, образувани въз основа на тях селскостопански организации и включени в границите на урбанизираните територии (населени места), определени с подробен устройствен план или с околовръстен полигон, освен ако върху тях при спазване на всички нормативни изисквания са построени сгради от трети лица или ако е отстъпено право на строеж и законно разрешеният строеж към 1 март 1991 г. е започнал. Възстановяването на собствеността се извършва по реда на чл.14, ал.1, т.1.” отЗСПЗЗ, върху която земя сте учредили право на строеж на строителна фирма срещу обезщетение-апартаменти от построената сграда, която фирмата трябва да проектира и построи.
Данъчното третиране на доходите от прехвърляне на права или имущество е уредено в глава пета, раздел V на ЗДДФЛ – чл. 33 и чл.34 от закона.
Съгласно чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Предвид приетата хипотеза, става въпрос за две сделки: първата сделка когато, физически лица, собственици/съсобственици/ на земя, заменят/продават/ учредено право на строеж срещу построяването на апартаменти от строителната фирма и втората сделка, когато се разпореждат с тези апартаменти, като ги продават.
При реализиране на първата сделка е налице получен непаричен доход в резултата на осъществената замяна. На основание чл.10, ал.4 от ЗДДФЛ, непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, а съгласно чл.11, ал.1, т.3 от същия закон, непаричните доходи се смятат за придобити на датата на получаването на престацията. При определяне на продажната цена следва да се има предвид, че съгласно чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ, продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. По отношение на определяне на цената на придобиване, намира приложение разпоредбата на чл.33, ал.6, т.8 от ЗДДФЛ т.е. цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж – в случаите на учредяване право на строеж.
По отношение на определяне на цената на придобиване при втората сделка /продажбата на апартаментите, придобити от замяната/ намират приложение разпоредбите на чл.33, ал.6, т.6 от ЗДДФЛ, цената на придобиване е пазарната цена по чл.10,ал.4 от същия закон на имуществото, придобито при замяна. На основание §1, т.9 от ДР на ЗДДФЛ, „пазарна цена” е пазарната цена по смисъла на §1, т.8 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, а именно: „пазарна цена” е сумата без данъка върху добавената стойност, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.
На основание чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Следователно, на основание цитираната разпоредба не следва да се облагат придобитите от наследници недвижими имоти, получени като обезщетение срещу учредено вещно право на строеж върху наследствен имот.
Важно е да се уточни, че апартаментите които евентуално ще се продадат, не могат да се квалифицират като придобити по наследство, а са получени в резултат на осъществена сделка – учредено право на строеж. Фактът, че имуществото върху което е учредено право на строеж /земята/ е наследено, има отношение само при осъществяването на тази именно сделка – учредяването на правото на строеж, но не и спрямо придобитото от нея. В този смисъл, сумите които ще се получат от продажбата на апартаментите не попадат в обхвата на чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ, а в обхвата на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ.
Във връзка с данъчното третиране на доходите от продажба на недвижимо имущество, трябва да се има предвид и това, че на основание чл.13, ал.1, т.1, букви „а“ и „б“ от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
– един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години;
– до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Уведомяваме ви, че съгласно чл.85 от ДОПК, регистрирано лице е длъжно да посочва идентификацията си в цялата кореспонденция с НАП, а идентификацията на физическите лица, които не са вписани в търговския регистър, съответно в регистър БУЛСТАТ, се извършва чрез единния граждански номер.
‘