1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 256
София, 25.04.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдия Генчева гр.д.№292 по описа за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
С решение №ІІІ-104 от 30.09.2015г. по в.гр.д.№1152/15г. на Бургаския окръжен съд е обезсилено частично решение №35 от 01.04.2015г. по гр.д.№336/2013г. на Несебърския районен съд по отношение на имот с идентификатор 61056.501.442.11 по кадастралната карта на [населено място], [община]. Първоинстанционното решение е оставено в сила в останалата част, с която е бил отхвърлен предявеният от [фирма] срещу С. П. Ш. и Р. С. Ш. иск по чл.108 ЗС за установяване на собствеността и предаване владението на имот с идентификатор 61056.501.442.1.103, представляващ апартамент №27, находящ се в блок 3, ет.6 от комплекс „К. към м.”, [населено място].
Въззивният съд е приел, че към 2005г. дружеството [фирма] с управител Л. М. П. и едноличен собственик [фирма] е притежавало дворно място с площ от 5850 кв.м., представляващо УПИ ХХІ-548 от кв.64 по регулационния план на [населено място] и построените в него сгради, съставляващи комплекс „К. към м.”. С договор от 16.09.2005г., признат впоследствие за нищожен, [фирма] е прехвърлило всичките си 50 дружествени дяла на „Р. Ко Л.”, К., Л., с управител М. А. М.. С решение №3 от 25.10.2005г. по ф.д.№4250/2004г. на СГС е вписано по партидата на [фирма] прехвърлянето на дяловете на едноличния собственик [фирма], заличаването на това дружество и управителя му Л. М. П., вписан е новият собственик „Р. Ко Л.” и новият управител М. А. М.. Впоследствие, с нотариален акт от 23.12.2005г., [фирма], представлявано от управител М. А. М., е продало на Кооперация „В.г.” целия комплекс „К. към м.”, като съвкупност от земя и сгради. Чрез поредица от последващи прехвърлителни сделки комплексът е станал собственост на Е. А. С., който е започнал да се разпорежда с отделните обекти в него. П. пет имота той е прехвърлил на [фирма] със седалище в [населено място], а на 20.01.2012г. това дружество е прехвърлило от своя страна имотите на настоящия ответник [фирма].
Прието е, че през 2009г. е постановено заличаване на вписванията по партидата на [фирма], извършени въз основа на нищожния договор от 16.09.2005г. за прехвърляне на дружествени дялове. Прието е също, че между [фирма] и Кооперация „В. г.” е воден преюдициален спор по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД за установяване нищожност на сделката за продажба на комплекс „К. към м.”, обективирана в нотариалния акт от 23.12.2005г., поради липса на воля /съгласие/ за продажба от страна на продавача, тъй като няма валидно взето решение от действителния едноличен собственик на капитала за разпореждане с процесните имоти. С влязло в сила решение този иск е отхвърлен.
По съществото на настоящия спор въззивният съд е приел от правна страна, че продажбата от 23.12.2005г. не е недействителна на наведените от ищеца основания – противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона и липса на представителна власт. Сделката би могла да накърнява добрите нрави само ако приобретателят е недобросъвестен. В случая такава недобросъвестност на Кооперация „В. г.” не е налице, тъй като към момента на изповядване на сделката вписаните в търговския регистър по партидата на продавача [фирма] обстоятелства не създават съмнение, че решението за продажба на комплекса е взето от надлежно лице. Последващото заличаване на вписаните неверни обстоятелства няма обратно действие, поради което извършеното от „управителя” М. М. разпореждане с имота в полза на Кооперация „В. г.” има обвързваща сила за дружеството, макар представителството да е учредено въз основа на нищожен акт. Нееквивалентността в престациите би могла да накърнява добрите нрави само ако практически е сведена до липса на престация, а в случая това не е така – имотът е продаден за 900 000лв., по цена, надвишаваща данъчната оценка. Действително, пазарната оценка на този имот е 6 – 7 пъти по-висока, но и ищецът преди това е закупил земята по данъчна оценка, докато пазарната и стойност е била 36 пъти по-висока. На следващо място – не може да се предполага липса на основание на една продажба само заради това, че непосредствено след нея приобретателят се е разпоредил с придобитото имущество. Цената, на която е реализирана последващата продажба, няма връзка с основанието на сделката и не може да се отнесе към него. На следващо място – сделката не противоречи на закона и не го заобикаля. За да има противоречие с чл.289 ТЗ следва да се установи, че сделката е сключена с цел увреждане на другата страна. В случая намерение за увреждане на страна по сделката не е доказано. Не е установено и това, че със сделката се преследва забранен от закона резултат. Законът не забранява сделки между свързани лица, а и не е доказана недобросъвестност на участниците в сделката. И на последно място – налице е била представителна власт, тъй като при сключване на продажбата лицата са участвали чрез органните си представители.
При тези изводи във връзка с преюдициалния въпрос за нищожност на покупко-продажбата от 23.12.2005г. въззивният съд е приел, че ищецът не се явява собственик на спорния имот и предявеният от него иск по чл.108 ЗС за спорния имот с идентификатор 61056.501.442.1.103 е неоснователен.
Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ищеца [фирма].
Жалбоподателят счита за неправилен извода на въззивния съд, че продажбата на недвижим имот на цена около 7 пъти по-ниска от действителната не накърнява добрите нрави. Излага съображения, че при такава сделка има неоправдано разместване на блага, липсва законен интерес от такава продажба и тя се явява нищожна като противоречаща на добрите нрави.
В изложението към жалбата се поддържат основанията по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК по следните въпроси:
1. Обстоятелството, че продажната цена на една сделка е 7 пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на един недвижим имот достатъчно основание ли е да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договор за покупко-продажба, която обосновава накърняване на добрите нрави по чл.26, ал.1, предложение 3 от ЗЗД.
2. При определяне на цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот.
3. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка.
4. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на недвижим имот, при преценката за наличие на еквивалентност в насрещните престации по една сделка.
5. Представлява ли нарушение на съдопроизводствените правила произнасянето от страна на въззивния съд извън пределите на въззивната жалба. Следва ли въззивният съд да приеме за доказани юридически факти, за които страните не са изложили твърдения. В кои случаи се счита, че въззивният съд е обсъдил доказателствата поотделно и в тяхната съвкупност.
По първия въпрос въззивното решение влизало в противоречие с практиката на ВКС и с влезли в сила въззивни решения: решение №615 от 15.10.2010г. по гр.д.№1208/2009г. на ВКС, ІІІ ГО; решение №934 от 13.09.2010г. по гр.д.№3657/2008г. на ВКС, ІV ГО; решение №277 от 26.01.2015г. по гр.д.№1962/2014г. на ВКС, І ГО; решение №145 от 26.06.2013г. по гр.д.№554/12г. на Ловешкия окръжен съд; решение от 10.10.2011г. по гр.д.№1164/2011г. на Бургаския окръжен съд; решение №256 от 19.03.2014г. по гр.д.№71/14г. на Бургаския окръжен съд; решение №271 от 01.08.2014г. по гр.д.№1277/14г. на Старозагорския окръжен съд; решение №595 от 17.12.2009г. по гр.д.№844/2009г. на Добричкия окръжен съд; решение от 20.10.2011г. по гр.д.№1035/09г. на Габровския окръжен съд; решение №431 от 08.04.2011г. по гр.д.№1607/2010г. на Варненския окръжен съд. По втория въпрос се сочат решение №4/25.02.2009г. по т.д.№395/2008г. на ВКС, І ТО; решение №88/22.06.2010г. по т.д.№911/2009г. на ВКС, І ТО, а по петия въпрос – ППВС 1/13.07.1953г.; решение №93 от 06.07.2010г. по т.д.№808/2009г. на ВКС, І ТО; решение №24 от 28.01.2010г. по гр.д.№4744/2008г. на ВКС, І ГО; решение №92/16.03.2012г. по гр.д.№980/2011г. на ВКС, ІІ ГО, решение №37 от 29.03.2012г. по гр.д.№241/2011г. на ВКС, І ГО и решение №255 от 11.07.2011г. по гр.д.№587/2010г. на ВКС, ІV ГО. По трети и четвърти въпрос се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
Ответниците в производството С. П. Ш. и Р. С. Ш. оспорват жалбата. Считат, че не са налице основания по чл.280, ал.1 ГПК за допускането и до разглеждане по същество от ВКС.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:
Не са налице сочените основания по чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК по първия въпрос. Представените от жалбоподателя решения на ВКС са неотносими към спора по настоящото дело, тъй като разглеждат други хипотези. Първите две са постановени по искове за недействителност по чл.40 ЗЗД – когато сделките са сключени чрез пълномощно и представителят е действал във вреда на представлявания, докато в настоящия случай оспорената продажба е извършена от органния представител на дружеството – продавач. Третото решение е по иск за сключване на окончателен договор и там преценката за несъответствие между уговорената и пазарна цена на имота е последваща, след като съдът е приел иска за неоснователен по решаващото съображение, че продавачът по предварителния договор не е собственик на обещания имот. Не следва да се разглеждат влезлите в сила въззивни решения, тъй като по поставения въпрос има практика на ВКС по чл.290 ГПК, с която въззивният съд по настоящото дело се е съобразил. Това е решение № 452/25.06.2010г. по гр.д.№4277/2008г. на ВКС, І ГО, в което е прието, че понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката; неравностойността следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Посочените във връзка с втория въпрос две решения на ВКС – решение №4/25.02.2009г. по т.д.№395/2008г. на ВКС, І ТО; решение №88/22.06.2010г. по т.д.№911/2009г. на ВКС, І ТО, също са неотносими към спора по настоящото дело, тъй като касаят прогласяване нищожност на клаузи за договорна неустойка.
Третият и четвъртият въпрос не могат да получат еднозначен отговор, тъй като не може отнапред да се дава единно правило за допустимия размер на отклонението между данъчната оценка, пазарната цена и продажната цена на един недвижим имот, когато се преценява еквивалентността на престациите по договора за продажба. Преценката за нищожност е винаги конкретна, с оглед обстоятелствата по конкретното дело и при съобразяване на общите указания, дадени в задължителната практика на ВКС – в настоящия случай – решение №452/25.06.2010г. по гр.д.№4277/2008г. на ВКС, І ГО. Затова тези въпроси не могат да послужат като основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
Петият въпрос е поставен във връзка с виждането на жалбоподателя, че въззивният съд се е произнесъл извън предмета на жалбата, приемайки, че самият жалбоподател е закупил земята, върху която е построена процесната сграда, по цена, която е 36 пъти по-ниска от действителната. Това виждане за излизане извън пределите на жалбата е неправилно, а оттук и поставеният въпрос не е обуславящ по смисъла на т.1 на ТР №1/19.02.2010г. на ОСГТК на ВКС. Посоченият откъс от решението на въззивния съд по съществото си представлява само един аргумент в подкрепа на развитата теза, че несъответствието между пазарната и продажната цена на имота не във всички случаи може да доведе до нищожност на продажбата поради нарушаване на добрите нрави. Излагайки такъв аргумент, въззивният съд не действа в противоречие с чл.269 ГПК и практиката по прилагането му, в частност – с посочените от жалбоподателя решение №37 от 29.03.2012г. по гр.д.№241/2011г. на ВКС, І ГО и решение №255 от 11.07.2011г. по гр.д.№587/2010г. на ВКС, ІV ГО. Другите решения на ВКС, които са представени във връзка с този въпрос, касаят общото изискване въззивният съд да изложи свои фактически и правни изводи по спора, като обсъди всички допустими и относими доказателства. Обжалваното въззивно решение не влиза в противоречие с тази практика на ВКС.
Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №102 от 15.06.2015г. по в.гр.д.№56/2015г. на №ІІІ-104 от 30.09.2015г. по в.гр.д.№1152/15г. на Бургаския окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: