Р Е Ш Е Н И Е
№ 22
София, 03.02.2009 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и втори януари през две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
при секретаря Наташа Петкова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 771 по описа за 2008 г. на Пето гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на § 2, ал.3 от ГПК във връзка с чл.218а, ал.1, б.”а” от ГПК /отм./.
Образувано е по касационна жалба на Н. Б. Н. против решение от 25.10.2007 г., постановено по гр.д. № 2* по описа за 2006 г. на Софийски градски съд, ГК, ІV-Г г.о., с което е оставено в сила решение от 28.02.2006 г. по гр.д. № 477/2005 г. на Софийски районен съд, 33-ти състав за отхвърляне на предявения от Н. Б. Н. против Л. Т. К. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 4.02.2004 г.
В жалбата са изложени твърдения, които по същество се свеждат до довод допуснато съществено процесуално нарушение и необоснованост на изводите на съда относно предмета на предварителния договор, като несъобразени с приетата пред въззивната инстанция съдебно-техническа експертиза и неправилно приложение на материалния закон. Касаторът иска да се отмени атакуваното решение и да се уважи предявения иск, като му се присъдят и направените по делото разноски.
Ответницата по касационната жалба Л. Т. К. оспорва същата, като претендира направените в настоящото производство разноски.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед посочените касационни основания за отмяна и съобразно изискванията на чл.218а и сл. ГПК /отм./, намира следното:
С процесния договор от 4.02.2004 г. Л. К. е поела задължение да продаде на Н. Н. недвижим имот, съставляващ реална част от около 900 кв.м., заедно с едноетажна постройка със застроена площ от около 400 кв.м., от западната част на имота, при граници: канал, улица, имот на А. В. М. и Г. В. М. , съставляващ имот пл. № 498 по неодобрения кадастрален план, съгласно скица № Г* от 1996 г., идентичен с имот пл. № 253 в кв.50 по плана на гр. С., с. К., целият с площ от 2700 кв.м., при съседи: улица, парк, блок на ТКЗС, Т. В. Д. и И. Я. В. за сумата от 20 000 лв., 10 000 лв. от които е получила като капаро.говорен е шестмесечен срок за сключване на окончателния договор, като прехвърлителката е поела задължение да представи констативен нотариален акт за собственост и всички други документи, удостоверяващи узаконяването на постройката, а с анекс от 3.08.2004 г. е договорен срок от един месец от изготвянето и представянето от продавача на всички необходими документи за нотариално изповядване на сделката /годна скица, документи, легитимиращи собствеността на продавача/. Въззивният съд е приел, че предварителният договор е нищожен, поради липса на предмет – уговорката на страните по отношение индивидуализацията на реалната част от имота е неясна, неопределяема и не може да бъде установена при приложение правилото на чл.20 от ЗЗД. Този извод е обоснован след обсъждане на представените по делото писмени доказателства /скици/ и изслушаните в първоинстанционното и въззивното производство експертни заключения. Счетено е, че доказателствата установяват само северната и източната граница на реалната част, за която е договаряно, но не и техните дължини, като не са установени границите от запад и юг, а те могат да бъдат различни предвид големината на западната част от парцела, която е много по-голяма от реалната част. Изложени са съображения, че заключенията на вещото лице в първоинстанционното и въззивното производство са противоречиви, като липсва приемливо обяснения за различните констатации, освен данните /твърденията/ на ищеца.
Въззивното решение е постановено при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила при преценка на доказателствата по делото в съвкупност с твърденията на страните.
В процесният предварителен договор реалната част, за която страните са поели задължение за прехвърляне на собствеността, е индивидуализирана чрез посочване на трайно съществуващи граници /улица и канал/ и регулационна граница със съседен имот /на А. В. М. и Г. В. М. /. В нарушение на чл.109, ал.2 от ГПК /отм./ съдът не е поставил на страните въпроси относно фактическите им твърдения, касаещи предмета на договаряне, поради което неизяснено е останало по делото налице ли спор за съществуването на терена на посочените граници – възраженията на ответницата са били относно възможността за реално обособяване на тази част и неизпълнение на поето от купувача задължение да извади проекторазделителна скица със съответен номер, съобразно изискванията на ЗУТ и ЗКИР, без които нотариусите отказали изповядване на сделката – молба от 17.10.2005 г. на лист 33 от делото на СРС. Липсата на яснота спорят ли страните по факта за реалното съществуване на терена на описаните в предварителния договор граници е довело до необосновани изводи на въззивния съд за наличие на противоречиви констатации в експертните заключения на вещото лице, изслушани в първоинстанционното и второинстанционното производство и до неправилна преценка на възраженията на ответницата в молбата от 3.10.2007 г. Не е отчетено, че в заключението пред Софийски районен съд вещото лице говори за „имота” и за „процесния имот”, като видно от констатациите му изводите му касаят целия имот, а не процесната реална част и по същество липсва отговор на поставените задачи, поради посоченото заключение е изцяло неотносимо към правния спор и въззивният съд не е следвало да го обсъжда.
Индивидуализацията на недвижим имот следва да съдържа достатъчно белези, които да позволят отграничаването му от другите подобни обекти на вещни права и може да се извърши и чрез посочване само на границите му, когато същите са трайни и съществуват на терена. В случая така е индивидуализирана реалната част, за която са договаряли страните, като е посочено и разположението в западната част на целия имот. Релевантно е дали описаните граници са съществували реално на терена към момента на сключване на договора и за установяване на това обстоятелство са допустими всички доказателствени средства. Необсъждането на експертното заключение пред въззивния съд /за съществуване на място на посочените в предварителния договор граници/ е довело до необосновани изводи, че уговорката между страните е неопределена и неопределяема. Следва да се отбележи, че обстоятелството дали сградата, построена в процесната реална част е законна или не би имало правно значение само, ако ищецът е заявил съгласие за частично обявяване на предварителния договор за окончателен /само за сградата/. Предмет на договаряне е терена, като за възможността предварителния договор да бъде обявен за окончателен е без значение дали съществуващата сграда е самостоятелен обект на вещни права, тъй като при евентуално уважаване на иска същата ще следва собствеността на терена, независимо дали подлежи на премахване или не.
Допуснатото нарушение на съдопроизводствените правила, довело до неяснота кои са спорните между страните въпроси и липсата на обсъждане на предпоставките за уважаване на иска, както и на възраженията на ответницата относно действителността на договора – поради неспазване на формата по чл.15, ал.3 и чл.17, ал.3 от ЗЗД, поради липса на проект на изменение на действащия план или проекторазделителна скица /арг. от чл.200, ал.3 и чл.201, ал.1 от ЗУТ/, както и поради нарушение на разпоредбата на чл.199 от ЗУТ, е основание за касиране на атакуваното решение и връщане на делото за ново разглеждане от въззивния съд.
По изложените съображения и на основание чл.218ж от ГПК /отм./, Върховният касационен съд, състав на Пето гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение от 25.10.2007 г., постановено по гр.д. № 2* по описа за 2006 г. на Софийски градски съд, ГК, ІV-Г г.о.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийски градски съд.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: