ОТНОСНО: Данъчно третиране на доставки свързани със земя прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Продава се УПИ, който се плаща изцяло авансово в деня на учредяване на право на строеж върху УПИ с нотариален акт. Прехвърлянето на собствеността върху УПИ в нотариална форма се извършва при изпълнение на задължението на купувача и приемател на правата на строеж да построи обектите и ги предаде с протокол обр. 15 съгласно чл. 176 от ЗУТ. От момента на учредяване правото на строеж върху терена и съставяне на протокол за разкриване на строителна площадка, теренът се предоставя на преобретателя с цел осъществяване на строителството.
Зададени са следните въпроси:
1. Налице ли е хипотезата на чл. 6, ал. 2 от ЗДДС във връзка с чл. 25, ал. 3, т.1 от с.з. и в тази връзка към кой момент следва да се начисли и е дължим ДДС за покупко-продажбата на земя? Върху коя стойност – продажната цена или данъчната оценка следва да се начисли данъка?
2. При условие, че ДДС се начисли и плати при цялостното авансово плащане на УПИ, ако към момента на продажбата на същото с нотариален акт се извърши допълнително равняване спрямо действащата данъчна оценка и последната е с по-висока стойност спрямо реализираната и платена продажна цена ще се дължи ли допълнително данък?
Поради недостатъчно изяснената фактическа обстановка изразяваме принципно становище:
По отношение на първия въпрос могат да се разгледат две хипотези:
– доставки,при които фактически се предоставя стока по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея под отлагателно условие или срок, регламентирани в чл.6, ал. 2, т. 2 от ЗДДС и
– когато фактически не е предоставена стока по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея под отлагателно условие или срок, а е извършено само цялостно или частично авансово плащане по доставка.
Съгласно чл. 6, ал. 2, т. 2 от ЗДДС за доставка на стока за целите на този закон се смята и фактическото предоставяне на стока по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея под отлагателно условие или срок.
Данъчното събитие възниква на датата на фактическото предоставяне на стоката по чл. 6, ал. 2, т. 2 от закона /когато стоката се предоставя по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея под отлагателно условие или срок/.
По силата на чл. 25, ал. 5 от ЗДДС на датата на възникване на данъчното събитие:
1. данъкът по този закон става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли, или
2. възниква основание за освобождаване от начисляване на данък за освободените доставки и доставките с място на изпълнение извън територията на страната.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер. В ал. 3, т. 1 от същия законов текст е регламентирано, че данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката.
Следва да имате предвид, че законът предвижда някои особени случаи за определяне на данъчната основа, посочени в чл.27.
Съгласно разпоредбите на чл. 27, ал. 1 от ЗДДС, данъчната основа на доставката не може да е по – ниска от данъчната основа при придобиването й или от себестойността й, а в случаите, когато стоката е внесена – от данъчната основа при вноса й, при следните доставки:
– на стоки по чл.6, ал.З и чл.7, ал.4 от ЗДДС;
– на земя, коятоеурегулиранпоземлен имотпосмисълана ЗУТ, с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови и
– на нови сгради или на части от тях и прилежащия им терен.
Предвид гореизложеното данъчната основа на продаваното УПИ не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването му.
В случаите, когато, преди да е възникнало данъчното събитие /прехвърляне собствеността на стоката или фактическото й предоставяне/ е получено цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането /за размера на плащането/, с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка, на основание чл. 25, ал. 6 от ЗДДС.
По отношение на втория въпрос, следва да имате предвид, че в ЗДДС / в сила от 01.01.2008 г./ няма изричен текст, регламентиращ сравняване на данъчната оценка с продажната/пазарна цена, т.е. данъчната оценка не е от значение при определяне на данъчната основа. В чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗДДС са посочени особените случаи при определяне на данъчната основа при продажба на земя, която е УПИ.
‘