ОТНОСНО:Данъчно третиране на доставки свързани със земя и сгради по реда на ЗДДС.
В постъпилото в Дирекция „ОУИ” – …………. запитване с вх. № ………./29.12.2009 г. е изложена следната фактическа обстановка: Акционерно дружество е собственик на недвижим имот в гр.П, представляващ поземлен имот по смисъла на § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ, ведно с построените в него сгради. Сградите не са „нови сгради”, съгласно легалната дефиниция дадена в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Според регулационния план на града, имотът попада, в едната си част в УПИ – комплексно жилищно застрояване и в останалата си част – в улична регулация.
Зададен е следният въпрос: Продажбата на поземлен имот освободена доставка ли е, съгласно текста на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС?
В отговор на поставените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Като такива имоти могат да бъдат земеделски земи и земи от горския фонд, неурегулирани поземлени имоти.
Изключенията от това правило са дадени в ал. 5 на същата норма. Сред тях е прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
Легална дефиниция на урегулиран поземлен имот, е дадена в § 5, т. 11 от ДР на ЗУТ – “урегулиран поземлен имот или урегулиран имот е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство“. От дефиницията е видно, че за да бъде определен един поземлен имот като урегулиран на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.
По отношениедоставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и същите са предмет на освободена доставка.
Определение на „прилежащ терен” е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС, а именно “прилежащ терен“ е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м. от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
От приложените към запитването скица, издадена от Община П, Район „Северен” от 2007 г. и Нотариален акт е видно, че поземленият имот попада в УПИ и в улична регулация.
Предвид гореизложеното, доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ /без прилежащия терен/ и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС. Следвайки логиката на цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделка, която не е прилежащ терен към “стара“ сграда /сгради/.
Поради това, въпреки, че сградата и земята в повечето случаи се посочват в договорите като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя – УПИ или неурегулиран поземлен имот, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
– на сграда и прилежащ терен – с един и същи режим по ЗДДС – освободена и
– на УПИ – без прилежащия терен към сградата – облагаема.
За доставката на сгради, които не са нови и прилежащите към тях терени се дължи ДДС, при условие, че е упражнен избора по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
В този смисъл е и становище с Изх. № 91-00-261/04.09.2007 г. на изпълнителния директор на НАП, относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС в сила от 01.01.2007 г..
‘