ОТНОСНО:Третиране по ЗДДС на продажбата на недвижим имот;
Съгласно визираната фактическа обстановка в запитването, представляваното от Вас юридическо лице е закупило на 17.04.2009 г. с Нотариален акт № 85, вписан в Агенция по вписванията с вх. № 9037/ 17.04.2009г., следния недвижим имот: склад за търговия на едро с лекарствени средства, хранителни и хигиенни материали и офиси с площ от 793 кв.м в УПИ ІV – Магазин и битов комбинат, находящ се в гр. Пловдив, ул. „Г. Икономов” № 2. Сградата е въведена в експлоатация със Заповед № 1043/ 15.11.1984г. и Заповед № ОА-14/ 08.01.2001г. Със съществуващата сграда е закупено и безсрочно право на строеж (пристрояване ) върху недвижимия имот по Договор от 30.10.2006г. за 79,53 кв.м. Стойността на закупената сграда и правото на строеж възлиза на 250 000 евро, с включен данък върху добавената стойност в цената. За правото на строеж е издадено Разрешение за строеж№ 122/ 01.09.2009г., като Удостоверението за въвеждане в експлоатация на пристройката към вече съществуващия склад за търговия на едро с лекарствени средства и хигиенни материали е под № 77/ 18.07.2011г.
През 2012 година гореописаната сграда, ведно с вече построената пристройка е разделена на два самостоятелни обекта, за което е издадена Заповед от Агенцията
по геодезия, картография и кадастър – Пловдив с № КД-14-16-819/ 06.07.2012г.: единият обект е с площ от 412,20 кв.м и прилежащо към него мазе ( архивно помещение ) с площ от 63,53 кв.м, а останалото е с площ от 396, 80 кв.м, в която е включена и разгърнатата застроена площ на пристройката от 79,50 кв.м.
С оглед на изложеното, и по повод намерението Ви да извършите продажба на горецитирания имот, се интересувате как следва да се обложи по ЗДДС доставката на същия този имот, за да бъде сделката изрядна според данъчните закони.
Във връзка с поставения от Вас въпрос в запитването, изразяваме следното принципно становище:
С оглед на изложената фактическа обстановка, считам, че продажбата на съответния недвижим имот попада в хипотезата на доставка, свързана със земя и сгради по смисъла на Закона за данък върху добавената стойност, и по – конкретно, в нормата на чл.45 от същия.
По смисъла на чл.45, ал.2 от материалния закон, учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал.1 на същата правна норма, до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В случая на запитването, съгласно приложено копие на Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от Пета категория № 77/ 18.07.2011 година, считаме, че при последващата продажба на гореописания имот ще е налице хипотезата на доставка, свързана със сграда или част от такава, а не с право на строеж.
Съгласно чл.137, ал.1, т.5 от ЗУТ, в строежите от пета категория попадат следните сгради:
-жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и
съоръжения за обществено обслужване с разгърната застроена площ до 1000 кв. м
или с капацитет до 100 места за посетители; и
-производствени сгради с капацитет до 50 работни места и съоръженията
към тях.
По смисъла на чл.45, ал.3 от материалния закон, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
За сградите, които представляват строежи от пета категория, съгласно разпоредбите на ЗУТ, не се издава разрешение за ползване, а удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж. В случая на запитването, е приложено Удостоверение за въвеждане в експлоатация с № 77/ 18.07.2011 г. за частта от сградата, представляваща „пристройка”към склад за търговия на едро с лекарствени средства и хигиенни материали. Началният момент, от който тече срокът за определяне на сградите от четвърта и пета категория строежи, съгласно ЗУТ, като нови по смисъла на ЗДДС, е датата на издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация на строеж – законоворегламентираният документ, удостоверяващ това въвеждане.
Въз основа на приложените копия на документи към запитването, бихме могли да считаме, че е налице „стара” сграда, към която първоначално е направено пристрояване. По аргумент на чл.45, ал.3 от материалния закон, в случай, когато в резултат на извършен строеж би могло да се обособи нов обект след пристрояване, който нов обект би могъл да е предмет на самостоятелна сделка, следва да се приеме, че е налице нова сграда. Същата може да подлежи на различно данъчно третиране от първоначално построената сграда за частта, съответстваща на пристрояването , в зависимост от изтеклия срок след датата на издаване наудостоверението за въвеждане в експлоатация.
С оглед на изложеното в запитването, а именно, че извършеното пристрояване към вече съществуващия склад не е и не следва да се счита за отделен обект, видно и от последващо издадената Заповед № К-14-16-819 от 06.07.2012 г. от Агенцията по геодезия, картография и кадастър за делба на съществуващия обект на два отделни обекта, както и от приложените копия на Схемите на новообособените обекти, считам, че при последващата продажба на визираните обекти няма да е налице хипотезата на доставка на „нови сгради” по смисъла на параграф 1, т.5 от ДР на ЗДДС.
Тъй като в отправеното запитване не е изяснено дали при извършването на пристрояването към склада съответното регистрирано лице е упражнило правото си на приспадане на данъчен кредит за закупените стоки или услуги във връзка с извършването на строежа, и поради обстоятелството, че третирането на последващата доставка на пристройката се счита за освободена доставка съгласно чл.45, ал.3 от Закона, обръщаме внимание, че на основание чл.79, ал.1 от с.з. следва да извърши корекция на приспаднатия данъчен кредит за същите стоки и услуги, използвани при извършването на строежа. Корекцията се извършва по реда на чл.79, ал.4 от Закона.
Във връзка с поставените от Вас въпроси има издадено Становище на Изпълнителния директор на НАП с Изх. № 91-00-261/ 04.09.2007 г. относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС, в сила от 01.07.2007г.
Обръщаме внимание, че при изпълнение на своите правомощия органите по приходите могат да изискват и събират по реда на Глава осма от ДОПК документи, отнасящи се до правата и задълженията на лицата, включително и за осъществяваните от тях доставки. Преценката относно доказателствената сила на определени документи е от компетентността на органите по приходите в рамките на производствата по реда на ДОПК.
‘