ОТНОСНО: авансови плащания за недвижими имоти от клиенти и публична продан на същите обекти на кредитна институция
Във връзка с Ваше писмо, постъпило в Дирекция „ОУИ”-….свх. № ….. от 20.01.2011г. е изложена следната фактическа обстановка:
Дружеството е с основна дейностстроителство и продажба на недвижими имоти в България, като основните клиенти са чужди граждани. На получени по банков път аванси за покупко-продажба на недвижими имоти по предварителни договори, през 2007 и 2008 г. е начисляван ДДС на основание чл.25, ал.6 от ЗДДС. Част от дейността на дружеството е финансирана от кредитна институция срещу ипотека на изгражданите имоти. Поради настъпили финансови затруднения към се извършва публична продан на въпросните имоти по реда на ГПК, като е издаден протокол за възлагане на недвижимите имоти /на основание чл.83, ал.1 от ППЗДДС/ от Държавен съдебен изпълнител в полза на кредитната институция и дължимият ДДС е внесен в полза на ТД на НАП-….., офис …., на основание чл.131, ал.1 от ЗДДС. Предстои издаване на Постановление за възлагане на недвижими имоти – въпросните имоти по предварителните договори.
Поставен е въпросът – следва ли да се извърши корекция /сторниране/ на начисления ДДС на получените аванси по предварителни договори, тъй като с Постановление за възлагане на недвижими имоти се прехвърля собствеността върху същите имоти на кредитната институция и се обезсилва действието на сключените за тези имоти предварителни договори с чужди граждани.
Предвид изложената фактическа обстановка, съобразявайки относимата нормативна уредба по зададения от Вас въпрос, както и обстоятелството, че не са приложени документи – предварителни договори, документи за публична продан и др., изразяваме следното принципно становище:
Съгласно чл.19 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, с предварителния договор страните по сделката уговарят съществени условия за изпълнението на окончателния договор, при което, ако някои от страните откаже сключване на окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му.
Предварителният договор не представлява разпореждане с имущество, защото не се прехвърля собственост. По силата на чл.18 от ЗЗД, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижимите имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или вещни права върху тях е валидно само ако е извършено в нотариална форма.
Предвид гореизложеното, със сключването на предварителните договори с чуждестранните лица, за Вас като доставчик няма прехвърляне на собственост и не и възникнало данъчно събитие по смисъла на чл.25, ал.1 от ЗДДС.
В същото време, на основание чл.25, ал.7 от ЗДДС /чл.25, ал.6 в редакция на ЗДДС до 31.12.2009г./, когато преди да е възникнало данъчно събитие, се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането – за размера на плащането, с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.
В този смисъл, правилно сте начислили ДДС във връзка с получените авансови плащания по предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти преди прехвърляне на собствеността върху имотите. В тази връзка се предполага, че от страна на дружеството, тези авансови плащания са документирани със съответните данъчни документи с получатели физическите лица – купувачи и възложители по предварителните договори.
При осъществената публична продан, въпросните недвижими имоти са възложени на кредитната институция и в този смисъл, не може да се осъществят предварителните договори и чуждестранните лица няма да станат собственици на тези обекти.
Доколкото, съгласно Постановлението за възлагане на недвижими имоти /което замества нотариален акт/ недвижимите имоти са придобити от кредитната институция или от трети лица, във връзка с предварителните договори с чуждестранните лица, платили авансови вноски за същите обекти, не би могло да има доставка. В този смисъл, считаме, че на основание чл.115, ал.1 от ЗДДС следва да бъдат издадени кредитни известия към издадените фактури по повод получени авансови плащания от чуждестранните лица.
Съгласно чл.115, ал.1 и ал.2 от ЗДДС, при развалянето на доставка, за която е издадена фактура, доставчикът е длъжен да издаде кредитно известие към фактурата. Известието се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на съответното обстоятелство.
В допълнение към гореизложеното, следва да се изясни дали е предвидена клауза за разваляне на доставката в предварителните договори.
В случай, че авансово платените суми не се възстановят на съответните чуждестранни лица и за тях се договорят други обекти, следва да се приложат съответните разпоредби на ЗДДС.
‘