Относно: Данъчно третиране на доходи от наемипрез 2011г.
Във връзка с поставено от Вас запитване, постъпило в Дирекция „ОУИ” с вх. № 24.02.2012г., изразяваме следното:
В запитването си посочвате, че сте управител на етажна собственост с форма на управление „Общо събрание”. Отдавате под наем помещение – обща етажна собственост под наем на предприятие – кабелна телевизия. Платецът удържа 10% данък върху брутната сума на наема.
Във връзка с представенатафактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Как следва да се декларира дохода от наем за 2011г.?
Становището ни относно данъчното третиране по Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/ на доходите от наем, касаещи наемодателите е принципно, тъй като съгласно чл. 85 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/ и в съответствие с чл. 3, ал. 1, т. 1 от Закона за Националната агенция за приходите /ЗНАП/, в кореспонденцията си с Националната агенцияпо приходите /НАП/, всеки питащ е длъжен да посочи идентификация (име и ЕГН/ЛНЧ, съответно фирма и БУЛСТАТ/ЕИК, определен от Агенцията по вписванията /АВ/ адрес по чл. 8 от ДОПК и адрес за кореспонденция), както и идентификацията на лицата, с чиито права и задължения е свързано запитването Ви. В конкретния случай приемаме, че Вие питате от името на живущите в етажната собственост и ще ги запознаете с изразеното становище относно възникващите за тях задължения относно деклариране на доход от наем.
В съответствие в приложимата нормативна база за 2011г. на основание чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ, когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. В тези случаи размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход по чл. 31 от ЗДДФЛ се умножи по данъчната ставка 10 на сто. Съгласно чл. 31 от посочения закон облагаемият доход от наем се определя като придобитият доход се намалява с 10% разходи.
Годишната данъчна основа за доходи от наем се определя в съответствие с разпоредбата на чл. 32 от ЗДДФЛ, като облагаемият доход по чл. 31, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване /ЗЗО// това са лицата, който не са осигурени здравно на друго основание и са задължени да внасят сами здравни осигурителни вноски/.
В писмото си посочвате, че сте управител на етажна собственост с управлениеОбщото събрание на собствениците. Съгласно чл. 9 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ формите на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците. Видно от разпоредбите на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, управителният съвет и етажната собственост не са страна /субект/ в административния процес, респективно не са и задължените лица, съответно в текстовете на ЗУЕС и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, те също не са посочени като такива.
В чл. 41 от Закона за собствеността /ЗС/ е посочено, че всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Дяловете на отделните собственици в общите части, са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост /чл.40 от ЗС/. В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са общи части на сградата, получатели на дохода са отделните собственици на общите части.
На основание чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ, доходът се смята за придобит от физическите лица и когато по тяхно нареждане или по споразумение между тях и платеца, плащането или престацията са получени от трето лице /например управителя на етажната собственост/.
За да се извърши деклариране на доходите от всяко едно лице, притежаващо части от етажната собственост, предприятието платец на доходи от наеми на основание чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ, издава за изплатените доходи и удържания данък по чл. 44 сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци поотделно на всяко лице, представляващо наемодател и получател на доход от наем.
Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, придобити от местни физически лица се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа в съответствие с разпоредбите на чл. 48 от ЗДДФЛ и се включват в годишната данъчна декларация по чл. 50 от закона. За доходи реализирани през 2011г. срокът за подаване на годишната данъчна декларация е 02.05.2012г. За получени доходи от наем заедно с годишната данъчна декларация се попълва и подава Приложение № 4 „Доходи от наем или други безвъзмездно предоставяне за ползване на права или имущество”, което е неразделна част от декларацията.
Предвид гореизложеното всяко едно лице, притежаващо части от етажна собственост, получило доход от наем при отдаване за ползване на обща част на етажната собственост е данъчно задължено лице и следва да определи годишна данъчна основа по реда на чл. 32 от ЗДДФЛ и подаде годишна данъчна декларация по реда на чл. 50 от посочения закон.
В съответствие с извършените промени в ЗДДФЛ, считано от 01.01.2012г. при изплащане на доходи от наеми от предприятие следва да имате предвид новата разпоредба на чл. 38, ал. 12 от ЗДДФЛ. С тази норма е регламентирано, чедоходите от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление «Общо събрание» на собствениците, начислени/изплатени от предприятия и самоосигуряващи се лица се облагат с окончателен данък. При тези промени в закона за предприятията вече не съществува задължение за издаване на сметки за изплатени суми и служебни бележки по чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ. От своя страна за физическите лица, получили доход само от наем на общи части на етажна собственост няма да са длъжни да подават годишни данъчни декларации по чл. 50 от ЗДДФЛ /чл. 52, ал. 1, т. 4/.
С разпоредбата на § 17 от ПЗР на ЗИД на ЗДДФЛ е посочен преходен режим за облагане на тези доходи при условие, че същите са начислени, но неизплатени до 31.12.2011г. от предприятието – наемател. За тях е предвидено при изплащането им облагането да стане по новия ред т.е. с окончателен данък.
‘