3_650/10.03.2014г.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б”
ЗДДФЛ, чл. 26, ал. 1 и ал. 7
ЗДДФЛ, чл. 77
ЗКПО, чл. 10, ал. 1
ЗКПО, чл. 16, ал.3
Относно: Данъчно третиране на доходи от продажба нанедвижими имоти по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Според изложеното в запитването през 2008 г. физическо лице, което не ерегистрирано като едноличен търговец е придобило 12 бр. недвижими имота. Придобиването на недвижимите имоти е станало с покупко – продажба. Предстои продажбата на същите.Към запитването не са приложени копия на нотариалните актове.
В тази връзка се поставя въпроса подлежат ли на освобождаване от облагане доходите от продажба на недвижимите имоти съгласно разпоредбите на ЗДДФЛ ?
При така изложената непълна фактическа обстановка с оглед разпоредбите наЗДДФЛ(ДВ бр. 95/2006 г., посл. изм. ДВ бр. 1/2014 г.)и Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО, ДВ бр.105/2006 г., посл. изм. ДВ бр. 1/2014 г.) изразяваме следнотопринципно становище:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
?един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
?до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Предвид нормата на чл. 13, ал. 5 от същия закон, цитираните разпоредби не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително като едноличен търговец. Дефинирането на едно физическо лице като търговец не се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на ТЗ. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец: сделките го определят като такъв, а не то определя сделките като търговски. Обективният критерий тук са извършените действия, а некой ги извършва.
Търговското качество на физическото лице следва да се разглежда с оглед характера на извършваните от него сделки и услуги. Тази теза се съдържа и в данъчния закон: на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, ако физическото лице е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, доходите от стопанската му дейност се облагат по реда на глава пета, раздел II от закона, т.е. смятат се за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец.
Според чл. 286, ал. 2 от ТЗ, търговски са и сделките по чл. 1, ал. 1 независимо от качеството на лицата, които ги извършват. В чл. 1, ал. 1, т. 14 от ТЗ са посоченипокупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба. Ето защо, на основание чл.26, ал. 7 от ЗДДФЛ доходите от продажбата на недвижимите имоти ще се облагат по реда на раздел II от глава пета на ЗДДФЛ, т.е. следва да се третират за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец. Това означава, че разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ в конкретния случай не могат да бъдат прилагани.
На основание чл. 26, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър. В тази връзка са приложими разпоредбите на ЗКПО, касаещи документалната обоснованост на разходите. Съгласно чл. 10, ал. 1 от ЗКПО, счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството, отразяващ вярно стопанската операция.
Необходимо е да се посочи, че на основание чл. 77 от ЗДДФЛ в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от ЗКПО. При наличието на такива сделки данъчната основа следва да се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид, по пазарна цена. Съгласно чл.16, ал.3 от ЗКПОкогато чрез привидна сделка се прикрива друга сделка, данъчното задължение се определя при условията на прикритата сделка, т.е. по смисъла на горната разпоредба, привидната сделка се счита за нищожна, а се приемат за действителни условията на прикритата сделка.
Предвид цитираната нормативна уредба, в настоящия случай облагаемият доход от продажбата навсички недвижими имоти следва да се декларира в приложение № 2 “Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец“ към годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ.
‘