данъчно третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС, в сила от 01.01.2007 г.

3_2044/12.07.2011 г.
ЗДДС, чл. 27, ал. 1, т. 2 и т. 3;
ЗДДС, чл. 45, ал. 3 и ал. 5;
ЗДДС, чл. 50;
ЗДДС, чл. 128
Относно: данъчно третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС, в сила от 01.01.2007 г.
Според изложеното в запитването, „А” ООД придобива имот чрез апортна вноска от съдружник в капитала на дружеството, представляващ сграда със застроена площ – …… кв.м, заедно с УПИ – ……. кв.м. Сградата притежава Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж с дата ……….2004 г. Допълнително в имота са изградени басейн, параклис и барбекю с Удостоверение за въвеждане в експлоатация от ……2010 г. Предстои да се извърши продажба на имота, поради което са поставени следните въпроси:
1.Следва ли при продажбата да се начисли ДДС при положение, че при придобиването на имота не е ползван данъчен кредит? Може ли на основание чл. 50 от ЗДДС сделката да бъде изцяло без ДДС? Пояснява се, че до момента дружеството не е реализирало приходи от имота.
2.Ако се начислява ДДС как е най-редно да бъде определена данъчната основа при положение, че за момента е налице крайна цена за целия имот и не може да се определи каква точно част от продажната цена е цената на сградата и прилежащия й терен, които евентуално ще бъдат обект на освободена доставка, защото сградата не е нова съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация?
3.Може ли за целта да се направи оценка от независим оценител и тя да бъде призната за данъчни цели?
При така изложената непълна фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗДДС /обн. ДВ, бр. 63 от 4 август 2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 19 от 8 март 2011 г./ и Правилник за прилагане на закона за данък върху добавената стойност /ППЗДДС, обн. ДВ, бр. 76 от 15 септември 2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 10 от 1 февруари 2011 г./ изразяваме следното принципно становище:
По първия поставен въпрос:
В случаите, при които във връзка с придобиването на недвижим имот не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70 от ЗДДС (чл. 65, ал. 1 от ЗДДС, отм.), при последващо разпореждане с имота е приложима разпоредбата на чл. 50 от ЗДДС – налице е освободена доставка. За недвижимите имоти, придобити след 01.01.2007 г., такива са случаите, когато недвижимият имот е предназначен за извършване на освободени доставки по глава четвърта; за безвъзмездни доставки или за дейности, различни от икономическата дейност на лицето; за представителни или развлекателни цели. За придобитите преди 01.01.2007 г. недвижими имоти приложението на чл. 50, т. 2 от ЗДДС се обвързва с регламента на чл. 65, ал.1 от закона по силата на параграф 11 от ПЗР на ЗДДС.
Следва да се има предвид, че ако дружеството е имало право на приспадане на данъчен кредит при придобиването на съответния актив, но не го е упражнило, последващата доставка не попада под режима на чл. 50 от ЗДДС и би била облагаема.
По втория и третия поставен въпрос:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон, като в ал. 3 на същата разпоредба са посочени елементи, с които се увеличава данъчната основа. От текста на цитираната разпоредба е видно, че данъчната основа за всяка доставка се определя в зависимост от договореното между страните по договора. В тази връзка, предвид това, че предмет на облагаема доставка по смисъла на ЗДДС е продажбата на земя – урегулиран поземлен имот /УПИ/, продажбата на „нови сгради”, с прилежащи терени, както и прехвърлянето на право на собственост на съоръжения, неподвижно закрепени към земята, а освободена доставка по смисъла на ЗДДС е доставката на сграда, която не е нова, с прилежащ към нея терен за целите на облагането с данък върху добавената стойност следва страните по доставката сами да определят параметрите на сделката помежду им. В ЗДДС, както и в правилника за неговото прилагане, няма изрични разпоредби, уреждащи начина, по който следва да бъдат определени данъчните основи при договорена от страните обща цена по сделката.
Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е “нова сграда“ по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо, не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС. Както доставката на УПИ, така и доставката на сградата, имат характер на основни доставки и всяка от тях има законовоопределения самостоятелен режим, предвид разпоредбите на чл. 45, ал. 3 и ал. 5, т. 1 от ЗДДС.
При определяне на данъчната основа на частта от сделката, представляваща доставка на УПИ (с изключение на прилежащ терен към сграда, която не е нова), както и на нови сгради или на части от тях и прилежащия им терен, следва да се има предвид разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 и т. 3 от ЗДДС, съгласно която данъчната основа на доставката не може да бъде по-ниска от данъчната основа при придобиването или от себестойността им.
При доставка на земя и сгради между свързани лица, чл. 27, ал. 3 от ЗДДС следва да се прилага във връзка с ал. 1 на същата правна норма. Данъчната основа в тези случаи е пазарната цена, но не по-ниска от цената на придобиване или себестойността на стоката, предмет на доставката. По отношение на сградите, които нямат характер на “нови“, данъчната основа на доставка между свързани лица е пазарната цена, тъй като ограниченията на чл. 27, ал.1 не се отнасят за доставки с такъв предмет.
Съгласно § 1, т. 16 от ДР на ЗДДС“пазарна цена“ е цената по смисъла на § 1, т. 8 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, определена чрез методите за определяне на пазарни цени по смисъла на § 1, т. 10 от допълнителните разпоредби на същия кодекс. По силата на § 1, т. 8 от ДР на ДОПК “пазарна цена“ е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани. Редът и начинът за прилагане на методите за определяне на пазарните цени се определят с Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. на МФ.
В случай, че между страните по договора е налице затруднение относно определяне на цената на облагаемите доставки и сградата, която не е нова, с прилежащ към нея терен поотделно, а в същото време следва да се определят такива цени в рамките на общата договорена продажна цена за имота, биха могли да бъдат подпомогнати, чрез ползване на услугите на лицензиран експерт – оценител на недвижими имоти.
Уведомяваме, че относно данъчното третиране на доставки със земя и сгради е изразено становище от изпълнителния директор на НАП с писмо Изх. № 91-00-261/04.09.2007г., публикувано в страницата на НАП – www.nap.bg.

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest

Запитването. В този случай, съгласно разпоредбата на чл.29, ал.3 от Наредба № Н-18/2006 г., фискалното устройство следва

Оценете статията Физическо лице е регистриран земеделски производител. Заедно със съпругът си, също регистриран като земеделски производител отглеждат и реализират готова земеделска продукция на стоково

Прочети »